國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史日前稱(chēng)：“去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%，城市發(fā)展對(duì)土地的依賴(lài)有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。”徐部長(zhǎng)還透露去年全國(guó)30個(gè)省區(qū)城市住房供地計(jì)劃近270萬(wàn)畝，比2009年實(shí)際供應(yīng)增加約80%。
　　2.7萬(wàn)億的賣(mài)地收入是一個(gè)什么樣的概念？2009年，全國(guó)財(cái)政收入中地方本級(jí)收入一共也不過(guò)32581億，假設(shè)2010年增長(zhǎng)20%，則2010年賣(mài)地收入相當(dāng)于當(dāng)年地方財(cái)政本級(jí)收入的69%。“土地財(cái)政”的說(shuō)法可謂毫不夸張。2009年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為43994億元，2010年前11個(gè)月，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)17.5%，假設(shè)全年增長(zhǎng)18%，則2.7萬(wàn)億的賣(mài)地收入相當(dāng)于當(dāng)年商品房銷(xiāo)售額的52%。到底是不是地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)，也就一目了然了。
　　但賣(mài)地收入“大躍進(jìn)”未必是國(guó)土部的本意。國(guó)土部2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃18.5萬(wàn)公頃，同比增加約140%。如果這一計(jì)劃能不折不扣地完成，并且土地在全年均衡投放，房企無(wú)地可買(mǎi)的焦慮將不復(fù)存在，地價(jià)可能持續(xù)下跌。但這顯然不符合地方政府賣(mài)地收入最大化的利益。
　　假設(shè)一個(gè)國(guó)家年產(chǎn)糧食1億噸，需求也有1億噸，如糧食能敞開(kāi)供應(yīng)，一切囤積行為被嚴(yán)厲打擊，糧價(jià)將非常平穩(wěn)。但假設(shè)上半年只供應(yīng)很小一部分，在為避免餓肚子而高價(jià)買(mǎi)糧的企業(yè)或居民的推動(dòng)之下，糧價(jià)必然大漲。在整個(gè)2010年，實(shí)際上幾乎所有的地方政府都非常成功地讓土地出讓市場(chǎng)保持一種“饑餓感”，也順利實(shí)現(xiàn)了高價(jià)格賣(mài)地的計(jì)劃。
　　2010年上半年，在一線(xiàn)城市中，廣州上半年實(shí)際供應(yīng)量為32萬(wàn)平方米，而計(jì)劃全年的供應(yīng)量為500萬(wàn)平方米，僅完成全年計(jì)劃的6%。深圳實(shí)際供應(yīng)量只有20萬(wàn)平方米，而計(jì)劃供應(yīng)量為147萬(wàn)平方米，只完成全年計(jì)劃的14%。北京實(shí)際供應(yīng)量為320萬(wàn)平方米，而計(jì)劃供應(yīng)量為1470萬(wàn)平方米，只完成全年計(jì)劃的22%。二線(xiàn)城市供應(yīng)量明顯高于一線(xiàn)城市，但也不足40%。一方面房企在2009年銷(xiāo)售款大幅增長(zhǎng)了83%，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求仍非常大，但2010年上半年地方政府卻收緊了土地出讓?zhuān)�地價(jià)在2009年大幅上漲的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升，地王頻出就是順理成章的事了。
　　下半年，地方政府仍非常有耐心地按自己的節(jié)奏供地，保持土地市場(chǎng)的饑餓感。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2010年前8月11個(gè)城市完成全年商品住宅供地計(jì)劃的47%，土地出讓金收入?yún)s已達(dá)2009年同期的76%，除上海外，一線(xiàn)城市只完成2010年供地計(jì)劃的20%－30%。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，全國(guó)105個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地同比增加58%。前11個(gè)月，全國(guó)120個(gè)城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。12月，地方政府才給饑餓的土地市場(chǎng)投放了較多的土地，全國(guó)120個(gè)城市共有5966萬(wàn)平方米的住宅用地入市交易，達(dá)到本年度峰值，同比增長(zhǎng)11%，環(huán)比增幅則高達(dá)35%。最終全國(guó)120個(gè)城市全年住宅用地累計(jì)供應(yīng)量高達(dá)4.58億平方米，同比增加38%。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均80%的增幅。
　　最終，仍有不少城市未完成供地計(jì)劃，半數(shù)城市住宅用地完成率偏低。一線(xiàn)城市（含杭州）僅上海超額完成土地供應(yīng)計(jì)劃，深圳、北京完成率分別為76%和61%，廣州完成率最低，僅為41%。二三線(xiàn)城市完成率普遍好于一線(xiàn)城市，但溫州、重慶的完成率僅為27%和23%，成為完成率最低的城市。2010年，上海超額完成了供地計(jì)劃，當(dāng)年住宅地價(jià)下跌了17%；北京僅完成了供地計(jì)劃的61%，但地價(jià)上漲了29%，最終則以超過(guò)1600億元位居國(guó)內(nèi)賣(mài)地收入之冠。
　　根據(jù)去年國(guó)土部的計(jì)劃，去年住宅用地供應(yīng)要增長(zhǎng)140%，但最終只完成了80%，可完成的面積270萬(wàn)畝（18萬(wàn)公頃）又和計(jì)劃完成的18.5萬(wàn)公頃相當(dāng)。因此全年住宅用地供應(yīng)到底完成了沒(méi)有，仍是個(gè)謎。
　　地方政府一方面不完成供地計(jì)劃，同時(shí)土地出讓保持前少后多的節(jié)奏，土地市場(chǎng)始終處于饑餓狀態(tài)，這一技巧目的是地方政府實(shí)現(xiàn)賣(mài)地收入最大化。買(mǎi)地支出占房企賣(mài)房收入的一半，相當(dāng)于地方財(cái)政本級(jí)收入近七成，顯示以土地財(cái)政導(dǎo)致的收入再分配效應(yīng)已接近極限。地方政府操作土地供應(yīng)已極為嫻熟，這更加堅(jiān)定了我們對(duì)國(guó)內(nèi)可能出現(xiàn)破釜沉舟式房地產(chǎn)調(diào)控的判斷。