2010年國十條后，國內(nèi)前后有16個城市出臺了居民住房限購令。昨天（1月23日）媒體披露，限購令這種調(diào)控方式向二、三線城市蔓延，鄭州、太原、武漢、昆明等地正在制定限購住房的細則。
所謂限購令就是地方政府出臺限制居民購買住房的規(guī)定，盡管媒體對它作了大量渲染，以為地方政府會與中央政府一起將房市調(diào)控進行到底，擠出房地產(chǎn)市場泡沫。其實地方政府出臺這些政策僅是給中央政府一個姿態(tài)，抑制炒房的實際效果如“水中月、鏡中花”，不僅作用有限，反而成為各地居民涌入住房市場的信號。
從這些住房限購令的內(nèi)容來看，變化最大的是去除2008年下半年以來各種離譜的托市政策，比如買房上戶口(把無價政策變?yōu)橛袃r產(chǎn)品)，買房可享政府補貼等。其它內(nèi)容還有，只準(zhǔn)許當(dāng)?shù)鼐用窨稍儋徺I一套新房，不準(zhǔn)第三套以上住房的貸款及不準(zhǔn)異地住房貸款，不許外國投資者進入住房市場等。
也就是說，這些住房限購令表面上是只允許當(dāng)?shù)鼐用裨谡哝i定期間再新購一套房，實際上卻告訴了市場另一個信息:當(dāng)?shù)氐淖》抠徺I者，無論你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再購一套房;既然現(xiàn)在購買住房有限制，每一人或每一戶只能有購買一套住房的指標(biāo)，那就不要浪費這難得的購買住房指標(biāo)，涌入市場購買住房吧。正因為如此，地方政府的限購令實際上是在鼓勵人趕快進入市場，否則就會錯過買房機會。
假定地方政府的真意確是要限制炒房，那就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行2010年的國十條及央行的275號文件。從這兩個文件的要義來看，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場的投機炒作，讓2008年下半年出臺的131號文件及302號文件過度擴張的信貸政策回歸到常態(tài)。比如，差別化的個人住房信貸政策的核心內(nèi)容，不僅要求停止第三套以上按揭貸款及個人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的個人貸款以風(fēng)險定價;第二套以上住房的貸款的首付比例及利率全面提高。
如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機炒作者就沒有了涌入住房市場的金融工具。一旦住房交易的金融杠桿萎縮，即意味著沒有人來接盤或參與住房投機炒作，那就不需要靠什么住房限購令來限制人進入房市了。
從以上分析可以看到，地方政府的住房限購令出臺不出臺、取消不取消，對遏制房價作用將十分有限，出臺這些政策更多的意義在做樣子，以說明地方的房地產(chǎn)調(diào)控是緊跟中央的。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房價仍在大漲。比如北京，2010年的房價就上漲40%以上。同時，在2010年12月份及2011年1月份，全國住房銷售同樣又回到量價齊升的態(tài)勢上。這就是地方政府住房限購令所達到效果�？梢姡瑢τ诘胤秸淖》肯拶徚�，無論是媒體還是政府職能部門不要過高地估計它能夠起到多少作用，現(xiàn)在該是全面退出的時候了。要讓國內(nèi)住房市場得到真正的調(diào)整，就得有嚴(yán)格的住房信貸政策及嚴(yán)厲稅收政策(比如對住房交易流轉(zhuǎn)稅及住房交易所得稅，借鑒香港及新加坡課稅的做法)，只有從這兩方面入手，才能嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房泡沫回歸理性。