2月11日，美國(guó)財(cái)政部終于向國(guó)會(huì)提交了市場(chǎng)期待已久的住房抵押市場(chǎng)改革白皮書，標(biāo)志著以美國(guó)兩大房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)房地美和房利美(合稱“兩房”)為核心的住房抵押市場(chǎng)手術(shù)即將“開刀”。不過，各路“會(huì)診專家”普遍認(rèn)為，“兩房”動(dòng)刀涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)度高，宜用謹(jǐn)慎療法。
　　美財(cái)政部長(zhǎng)蓋特納11日上午臨時(shí)參加一項(xiàng)活動(dòng)，就是在華盛頓智庫(kù)布魯金斯學(xué)會(huì)舉辦的一個(gè)美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)改革研討會(huì)上發(fā)表講話，向公眾解釋這一牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)的重要改革。
　　與投資人士預(yù)計(jì)相近的是，針對(duì)近11萬(wàn)億美元的龐大住房抵押貸款市場(chǎng)，這份長(zhǎng)達(dá)31頁(yè)的白皮書提出了奧巴馬政府三項(xiàng)長(zhǎng)期改革方案供國(guó)會(huì)商討。第一項(xiàng)方案，是除美國(guó)聯(lián)邦住房管理局等現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)外，政府將完全退出房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，由私營(yíng)資本唱“主角”，這是三種方案中最激進(jìn)的，也是政府“退市”最為徹底的。第二項(xiàng)方案，是只有在市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，政府才援手擔(dān)保住房抵押貸款；這項(xiàng)方案為的是打造一條“能進(jìn)能退”的通道，而在住房抵押貸款風(fēng)平浪靜時(shí)，政府只做“旁觀者”，當(dāng)住房抵押貸款出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，政府出面擔(dān)任“消防員”。第三項(xiàng)方案，是讓私營(yíng)資本在美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上擔(dān)任龍頭并承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，政府負(fù)責(zé)給一些已經(jīng)有私人資本保險(xiǎn)的合規(guī)抵押貸款業(yè)務(wù)證券化產(chǎn)品提供再保險(xiǎn)，即政府擔(dān)任市場(chǎng)“防火墻”的作用，但是這道“防火墻”只有在私人保險(xiǎn)公司無(wú)力支付賠款時(shí)才會(huì)激活。
　　分析人士認(rèn)為，不論美國(guó)國(guó)會(huì)最終接受哪種方案，或是對(duì)其中的某項(xiàng)方案進(jìn)行怎樣的修改，都意味著在美國(guó)已經(jīng)持續(xù)數(shù)十年之久的政府主導(dǎo)房地產(chǎn)金融體系模式將成為過去時(shí)，私人資本將在美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上擁有更大話語(yǔ)權(quán)。
　　不可否認(rèn)，“兩房”主導(dǎo)的美國(guó)住房抵押貸款體系曾在歷史上發(fā)揮了不可忽視的作用，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)信心、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、提高美國(guó)民眾房屋擁有率、保障中低收入階層實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想至關(guān)重要。但是，在此次席卷全球的金融危機(jī)中，“兩房”體制和美國(guó)金融市場(chǎng)過度創(chuàng)新的弊端也顯露無(wú)遺�！皟煞俊蹦壳耙呀�(jīng)消耗了美國(guó)納稅人約15000億美元的救助資金，去年夏天，股價(jià)已經(jīng)跌無(wú)可跌的“兩房”從紐約證券交易所黯然退市。根據(jù)國(guó)會(huì)預(yù)算局預(yù)計(jì)，若照此情形，到2019年，“兩房”將吞噬掉納稅人3890億美元的“給養(yǎng)費(fèi)”。在削減政府預(yù)算、減少公共債務(wù)成為華盛頓經(jīng)濟(jì)生態(tài)新風(fēng)向標(biāo)的2011年，“兩房”改革已經(jīng)勢(shì)在必行。
　　“我們現(xiàn)在就要啟動(dòng)改革進(jìn)程，這是一項(xiàng)重大的改革，將減少政府支持企業(yè)在市場(chǎng)上的影響，讓私營(yíng)資本在市場(chǎng)上擁有主導(dǎo)權(quán)，同時(shí)保證有需求的美國(guó)人能夠買到負(fù)擔(dān)得起的住房�！鄙w特納在研討會(huì)上開門見山地說(shuō)。但是，蓋特納也強(qiáng)調(diào)，“兩房”改革是一個(gè)“非常復(fù)雜”的進(jìn)程，動(dòng)刀需要“慎之又慎”。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在三項(xiàng)改革方案中，美國(guó)政府在未來(lái)住房抵押貸款市場(chǎng)上所扮演的角色都將相對(duì)減弱的角色，但這幾項(xiàng)方案背后至少存有三重經(jīng)濟(jì)、政治和市場(chǎng)隱憂。
　　第一，美國(guó)普通購(gòu)房者將承受改革成本；如果離開了政府資助，日益市場(chǎng)化的房地產(chǎn)抵押貸款格局將推高普通購(gòu)房者的借貸成本，白皮書對(duì)于這一擔(dān)憂也沒有避諱；“羊毛出在羊身上”，言之鑿鑿的改革方案其成本最終將由美國(guó)普通民眾來(lái)埋單。
　　第二，目前是否是這一改革的最佳時(shí)機(jī)值得商榷，改革效果不佳或是選擇方案不慎，民主黨和共和黨都有可能無(wú)法向選民交代。房地產(chǎn)業(yè)是上輪金融危機(jī)中受重創(chuàng)且尚未恢復(fù)元?dú)獾闹饕�行業(yè)，倘若普通購(gòu)房者因?yàn)榻栀J成本提升和首付比重提高而延緩購(gòu)房需求的話，對(duì)于美國(guó)當(dāng)前脆弱的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇非常不利。也是在這一論壇上，美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘對(duì)于當(dāng)前是否是“兩房”手術(shù)最佳窗口期這一敏感問題拒絕發(fā)表置評(píng)，但格老在約一小時(shí)的演講和提問環(huán)節(jié)中傳達(dá)的主要信息就是，當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存仍無(wú)法在短期內(nèi)消化，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和價(jià)格回暖仍需時(shí)日。
　　第三，在存在數(shù)十年之久的“兩房”格局轉(zhuǎn)變過程中，政府如何才能保證既不扭曲市場(chǎng)信息和資源配置，又能在確有必要的時(shí)候發(fā)揮好“消防隊(duì)員”和“防火墻”的作用，這也給監(jiān)管機(jī)構(gòu)自己設(shè)下了一道兩難的應(yīng)用題。
　　在奧巴馬政府第一任期已然過半之際，白宮一方面正在努力改善與商界的關(guān)系，一方面與國(guó)會(huì)在“兩房”手術(shù)、金融監(jiān)管改革、預(yù)算等諸多問題上仍存隔隙，彼此間的各種博弈既互不相讓又相互滲透。在這一背景下，對(duì)于“兩房”的手術(shù)最終如何開刀且療效如何值得觀察。