�。玻埃保蹦辏痹拢玻度�，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。會(huì)議指出，自２０１０年４月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。
會(huì)議出臺(tái)了２０１１年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“新國八條”。與２０１０年的國十條相比，新國八條對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新內(nèi)容不多，主要有要求加強(qiáng)房地產(chǎn)稅征收與管理，增加保障性住房建設(shè)等，而最有新意的是把住房限購令作為一項(xiàng)全國性政策推廣及要求各地合理建構(gòu)住房?jī)r(jià)格指標(biāo)體系，即住房雙限令。
我們可以看到，２０１０年國十條后，國內(nèi)前后有１６個(gè)城市出臺(tái)了居民住房限購令。據(jù)報(bào)道，目前估計(jì)全國有７２個(gè)城市正在醞釀出臺(tái)住房限購令。同時(shí)，新國八條要求各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨脚c收入增長速度制定住房?jī)r(jià)格基準(zhǔn)，作為各地方政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要依據(jù)。
對(duì)于新國八條的規(guī)定，盡管國內(nèi)媒體把它作為重要新聞大肆渲染，以為地方政府會(huì)用住房限購令與中央政府一起將住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)行到底，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。但是，我在２０１０年５月就指出，這些地方政府的住房限購令僅是“水中月、鏡中花”，不僅對(duì)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用與影響十分有限，反之其負(fù)面影響不可低估。它們出臺(tái)這些政策僅是給中央政府一個(gè)姿態(tài)，所起到的作用十分有限。其實(shí)，限購令成了各地居民涌入住房市場(chǎng)的信號(hào)，２０１０年國內(nèi)二線以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所發(fā)生的事情就是最好的明證。
從這些地方政府的住房限購令內(nèi)容來看，受沖擊最大的是２００８年下半年以來地方政府各種離譜的住房市場(chǎng)托市政策，比如購買住房可上戶口（把無價(jià)政策變?yōu)橛袃r(jià)產(chǎn)品），購買住房可享受政府補(bǔ)貼等。其他住房市場(chǎng)限制的內(nèi)容還有，只準(zhǔn)許當(dāng)?shù)鼐用窨稍儋徺I一套新房，不準(zhǔn)第三套以上住房的貸款及不準(zhǔn)不符合條件的異地住房貸款，不許外國投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)等。
也就是說，這些住房限購令表面上是只允許當(dāng)?shù)鼐用裨谡哝i定期間再新購買一套住房，即對(duì)住房購買有嚴(yán)格限制，但實(shí)際上地方政府這種住房政策明確地向市場(chǎng)宣示，當(dāng)?shù)氐淖》抠徺I者，無論你原持有多少套住房，你只要有意愿，同樣還可以再購買一套住房。而且，既然現(xiàn)在購買住房有限制，每一人或每一戶只能購買一套住房，家庭里有了一套購買住房的指標(biāo)，因此，當(dāng)?shù)鼐用窬筒灰速M(fèi)這難得的購買住房指標(biāo)，涌入市場(chǎng)購買住房吧。正是在這個(gè)意義上，地方政府的住房限購令不是限制當(dāng)?shù)鼐用裼咳胱》渴袌?chǎng)投機(jī)炒作，反之，是鼓勵(lì)投機(jī)炒作者趕快進(jìn)入市場(chǎng)。事實(shí)上，２０１０年那些實(shí)行限購令的城市的情況就是如此。
還有，假定地方住房限購令的真義是要限制當(dāng)前居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是這種限制的含義早已包括在２０１０年的國十條及央行的２７５號(hào)文件之中。從這兩個(gè)文件的要義來看，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作，讓過度擴(kuò)張的信貸政策回歸到常態(tài)。最近不少銀行開始取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，如果說，全國各地商業(yè)銀行都取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，所有的住房按揭貸款都進(jìn)行利率的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這種政策就會(huì)彌補(bǔ)２０１０年國十條存在的嚴(yán)重漏洞。這不僅會(huì)把住房投機(jī)炒作逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且購買第一套住房的需求也會(huì)下降，當(dāng)這些新政策全面地弱化居民購買住房的動(dòng)機(jī)時(shí)，地方政府的住房限購令所起到的作用也是十分有限了。
近十年國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展與繁榮，近幾年來房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重及房地產(chǎn)泡沫被吹大，最根本的原因就在于投機(jī)者過度使用住房按揭這個(gè)金融杠桿。如果第一套住房?jī)?yōu)惠利率取消、第二套住房杠桿率減小及利率上升、第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機(jī)炒作者就沒有涌入住房市場(chǎng)的金融工具。如果沒有金融杠桿來把住房交易無限放大，住房投機(jī)炒作者一定會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)。因?yàn)�，住房交易的金融杠桿萎縮，也就意味著沒有人來接手參與住房投機(jī)炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購令可有可無。因?yàn)�，這時(shí)不需要這個(gè)住房限購令來限制投機(jī)炒作者進(jìn)入住房市場(chǎng)。
對(duì)于購買第二套住房的投機(jī)炒作者來說，住房限購令的意義沒有多大。首先，現(xiàn)在的文件對(duì)第二套住房的含義有新的界定，認(rèn)貸也認(rèn)房。也就是說，無論購買住房者是已經(jīng)貸款購買住房還是已經(jīng)持有住房，再購買住房都算是第二套，而購買第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到６０％以上，而其貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率１．１倍以上（注意，這里的首付及利率只是設(shè)定底線，向上浮動(dòng)是無邊際的），因此，不僅投機(jī)炒作杠桿率縮小，而且其投機(jī)炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺(tái)住房限購令，住房投機(jī)炒作者也不會(huì)輕易進(jìn)入住房市場(chǎng)。
這樣，地方政府的住房限購令能夠起到作用的人群只能是購買第一套住房的人或異地購買者。對(duì)于第一套住房的購買者，其如何進(jìn)入住房市場(chǎng)本來就沒有限制，也不需要限制。如果他們是投機(jī)炒作，他們能夠利用政府優(yōu)惠的住房信貸政策進(jìn)入，也不會(huì)太在乎價(jià)格高低。如果住房購買優(yōu)惠利率全部取消，對(duì)這些投資者來說，并非是進(jìn)入不進(jìn)入的問題，而是手中持有的住房誰來接手的問題。如果自己接到最后一棒，那么就慘了。對(duì)于消費(fèi)者來說，他們是否有意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)，并非是限購不限購的問題，而是在于價(jià)格水平高低，他們是否有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于不滿足條件的異地購買者來說，信貸政策早就有嚴(yán)格限制，這些人根本就不能通過銀行信貸進(jìn)入樓市。因此，在高房?jī)r(jià)下，限購不限購，對(duì)他們的意義同樣不大。
有人會(huì)說，我有的是錢，購買住房根本就不需要貸款，如果沒有限購令，我可以利用自己的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，限購令對(duì)他們起的作用自然會(huì)不小。但是，這些有錢的投機(jī)炒作者，他們會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？答案是否定的。因?yàn)椋?dāng)這些人購買住房使用時(shí)，他們什么時(shí)候進(jìn)入購買完全由自己決定，不會(huì)受政策的限制。但是，這些并非是我所說的住房消費(fèi)者而是住房投資者。
從以上分析可以看到，地方政府的住房限購令，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)所起到的作用是十分有限的。這些住房限購令對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控來說只能是“水中月、鏡中花”，好看但沒有多少作用。出臺(tái)這些政策是給當(dāng)?shù)氐拿癖娂爸醒胝鰝�(gè)樣子，說明地方的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是緊跟中央的。實(shí)際上，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，２０１０年房?jī)r(jià)仍然在上漲，如果以民間調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，國內(nèi)房?jī)r(jià)更是在飛漲。比如北京，２０１０年的房?jī)r(jià)就上漲４０％以上。同時(shí)，在２０１０年１２月份及２０１１年１月份，全國住房銷售同樣又回到量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)上。
可見，對(duì)于地方政府的住房限購令，無論是媒體還是政府職能部門，都不要過高地估計(jì)它的作用。要讓國內(nèi)住房市場(chǎng)得到真正的調(diào)整，就得有嚴(yán)格的住房信貸政策及嚴(yán)厲的稅收政策（比如征收住房交易流轉(zhuǎn)稅及住房交易所得稅），只有從這兩方面入手，才能嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房市場(chǎng)回歸理性。