沒(méi)有任何一條規(guī)律指出房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致房租上漲。
房地產(chǎn)新政出爐起到了立竿見(jiàn)影的效果，2010年之所以出現(xiàn)反復(fù)是因?yàn)檎咦笥覔u擺執(zhí)行不力，加上通脹預(yù)期疊加效果。
在“新國(guó)八條”等政策影響之下，上周北京樓市無(wú)論是期房住宅、二手房，還是總成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調(diào)控以來(lái)的次低點(diǎn)，市場(chǎng)觀望氣氛非常濃厚。這當(dāng)然不能說(shuō)明調(diào)控已經(jīng)成功，2009年調(diào)控之后出現(xiàn)三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，最終還是一飛沖天。今天房?jī)r(jià)能否上升，取決于政策的執(zhí)行力度，取決于政府能否有效地控制通脹。
房?jī)r(jià)是否得到控制還沒(méi)有定論，房租開(kāi)始瘋狂上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，1月份，居住類(lèi)價(jià)格同比上漲6.8%。其中，水、電、燃料價(jià)格上漲3.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.3%，住房租金價(jià)格上漲7.1%。事實(shí)上，各大城市房租上漲幅度遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，大多在5%到20%之間。房租上漲使低收入階層惴惴不安，租房群體大多收入不高，對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感。
房地產(chǎn)調(diào)控提升房租的理論橫空出世。該理論的邏輯是，房地產(chǎn)調(diào)控限制了房屋成交量，導(dǎo)致可供房減少，而剛需居高不下，此時(shí)房租上漲是市場(chǎng)供需關(guān)系失調(diào)的反應(yīng)。
這一理論禁不起推敲。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與房租之間沒(méi)有必然聯(lián)系。此前我國(guó)的房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年中國(guó)房地產(chǎn)徹底走向市場(chǎng)化以來(lái)至今，雖然房地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整，但總的周期并沒(méi)有改變，房地產(chǎn)依然處于上升通道當(dāng)中，目前還是沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)。當(dāng)然，筆者認(rèn)為拐點(diǎn)在前，這是預(yù)期，與真正的拐點(diǎn)到來(lái)是兩回事。不斷上升的房地產(chǎn)價(jià)格催生出房地產(chǎn)投資客，贏利方法是買(mǎi)房、捂房而后擇機(jī)出手獲得資產(chǎn)增值收入。
在房?jī)r(jià)泡沫不斷上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房租時(shí)，投資客絕不會(huì)把出租當(dāng)做主要的贏利來(lái)源，原因是租售比離譜，靠出租要幾十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率，沒(méi)有人會(huì)傻到出租房屋謀利，看看手握五套、十套房的人有多少是做寓公收房租獲得收益的？
一線城市的房?jī)r(jià)十年漲五倍，但房租上漲速度可憐。據(jù)報(bào)道，號(hào)稱(chēng)在杭州租房業(yè)界攬a下1/3生意的盛世管家市場(chǎng)部經(jīng)理韓毅給記者看了一份員工培訓(xùn)材料：“這組數(shù)據(jù)我們要求每個(gè)新員工都要記牢的�！边@組數(shù)據(jù)是，2000年到2009年，杭州租金均價(jià)從1500漲到2300，差不多10年才漲了50%。
中國(guó)大城市的租售比一直在1：500以上，根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業(yè)的比值在1：500至1：700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本，這還不算其中的物業(yè)、維護(hù)費(fèi)用以及折舊。
很明顯，房?jī)r(jià)高、房屋周轉(zhuǎn)率高并不會(huì)增加出租房的供應(yīng)量，而會(huì)增加捂房投資者。
目前房地產(chǎn)新政如果能夠真正抑制房?jī)r(jià)，將切斷房地產(chǎn)作為投資品的屬性，此時(shí)手握數(shù)套房的投資者只有兩種選擇，對(duì)未來(lái)預(yù)期不看好者或者資金壓力過(guò)大者會(huì)趕緊售房?jī)冬F(xiàn)，而另一種選擇就是出租獲利，房地產(chǎn)價(jià)格下降而租金價(jià)格上升，將使租售比逐漸恢復(fù)正常狀態(tài)，當(dāng)租房一年的收益大于長(zhǎng)期定存收益時(shí)，租房就會(huì)成為首選。
歷史數(shù)據(jù)印證了房?jī)r(jià)與租賃之間具有反向關(guān)系，21世紀(jì)分析師羅寅申表示，“上海二手房市場(chǎng)的歷史走勢(shì)表明，當(dāng)樓市相對(duì)火爆時(shí)，租賃占比約40%，樓市相對(duì)低迷時(shí)，租賃占比70%。”
房租價(jià)格上升的真正原因在調(diào)控之外。
從去年至今房租價(jià)格上升，背景是通脹壓力增加，最低收入工資水平上升。1月25號(hào)人力資源保障部公布的數(shù)據(jù)指出，2010年全國(guó)各地適時(shí)調(diào)整最低工資標(biāo)準(zhǔn)，到2010年底全國(guó)30個(gè)省份調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均增長(zhǎng)幅度為22.8%，月最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高的上海市為1120元，小時(shí)最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高的北京市為11元。
通脹壓力上升與人均工資大規(guī)模提高給了房東提價(jià)的充足理由，由于我國(guó)尚未對(duì)租客有充分的保護(hù)，房東隨時(shí)提價(jià)以測(cè)試市場(chǎng)底線。而急于驅(qū)趕低素質(zhì)勞動(dòng)力的地方政府對(duì)此眼開(kāi)眼閉，甚至禁止群租助紂為虐。另一個(gè)原因是，商品房市場(chǎng)走勢(shì)不定，觀望者增加，一些人暫時(shí)租房導(dǎo)致租房者有所增加。
無(wú)論如何，房租上漲是有邊界的，房?jī)r(jià)沒(méi)有邊界。房租與實(shí)體經(jīng)濟(jì)與租房者收入密切相關(guān)，不可能火箭式竄升，而房?jī)r(jià)取決于貨幣泡沫，直到泡沫崩潰。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前車(chē)不遠(yuǎn)。（原載《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）