為鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家又出臺(tái)了新一輪調(diào)控措施，各地也紛紛出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則。預(yù)計(jì)本輪調(diào)控將有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸正常的發(fā)展軌道。
1月26日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，宣布八條政策措施（簡稱“國八條”），以鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，一時(shí)間在全國范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。但我國房的地產(chǎn)問題是中長期問題，今后房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更多地從體制層面，沿著穩(wěn)定預(yù)期和加快保障房建設(shè)兩條思路同時(shí)展開。
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新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策及其可能效果 |
繼國務(wù)院發(fā)布“國八條”之后，各地政府紛紛出臺(tái)了落實(shí)“國八條”的相關(guān)細(xì)則，其嚴(yán)厲程度較“國八條”更甚。綜合分析，本輪房地產(chǎn)政策出臺(tái)的邏輯主要是近期連續(xù)幾個(gè)月的房價(jià)小幅度反彈，且臨近春節(jié)前成交量也在放大等現(xiàn)象。
2010年9月份之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的變化，商品房銷售面積和銷售額一改前期急速下滑的態(tài)勢，轉(zhuǎn)而平穩(wěn)并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分別上升至12月份的10.1%和18.3%，與此同時(shí)，盡管全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增速仍然繼續(xù)保持放緩態(tài)勢，而環(huán)比增速已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下仍居高不下，是不得不施以更嚴(yán)厲的調(diào)控措施的關(guān)鍵原因之一。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國八條”以及地方政府發(fā)布的落實(shí)“國八條”的相關(guān)細(xì)則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說“沒有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲”。房地產(chǎn)市場因此再度進(jìn)入觀察期。
1、公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo)有利于房價(jià)調(diào)控。
“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一目標(biāo)的制定，有利于地方政府調(diào)控房價(jià)，但由于地方政府無法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，把握起來還是有一些困難。
2、改革營業(yè)稅征收辦法將打擊投機(jī)需求。
“國八條”提出，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
原本營業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20%，另一種是房價(jià)總額的1%-2%。在一些地區(qū)，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會(huì)推出按照銷售收入全額征稅的做法。推廣二手房評(píng)估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕峭ㄟ^作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購房者交易成本的提升。
3、二套房首付比例上調(diào)，重點(diǎn)在于引導(dǎo)預(yù)期。
“國八條”提出，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
二套房首付比例的上調(diào)，對(duì)于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然突出，關(guān)鍵是房價(jià)上升預(yù)期如果得不到改變，購房者仍會(huì)涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場，政府會(huì)通過各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號(hào)的釋放對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生不小影響。
4、通過“限房價(jià)、競地價(jià)”來壓地價(jià)。
“國八條”中，針對(duì)土地市場也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。這意味著未來推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價(jià)格。在限房價(jià)的基礎(chǔ)上，再讓各個(gè)開發(fā)商競拍，這種方式將大大壓縮開發(fā)商利潤空間。
5、“限購令”不斷升級(jí)，直接凍結(jié)部分樓市交易量。
“國八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
而北京市2月16日正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購政策之上，對(duì)已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。據(jù)悉，除北京外，有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)了“限購”細(xì)則�！跋拶徚睢眲荼貢�(huì)直接凍住去年一直瘋狂的京城樓市，但成交量的凝固能否有效抑制房價(jià)，還需要其他政策的配合。
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完善新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施 |
我國房地產(chǎn)市場存在的問題更多的是中長期問題，有些是體制層面的問題。如何對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控和管理，才能切實(shí)地滿足廣大人民群眾住房需求呢？
未來一個(gè)時(shí)期需要瞄準(zhǔn)主要矛盾，理清政府與市場之間的關(guān)系和分工，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，全力推進(jìn)保障房建設(shè)，妥善解決好中低收入者、進(jìn)城務(wù)工人員的住房問題，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展。
1、通過征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設(shè)，穩(wěn)定投資者對(duì)房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期。
房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅制安排，具有穩(wěn)定投資者預(yù)期的作用，是能夠使投機(jī)者與真實(shí)需求自動(dòng)分化并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制”。需要提出的是，當(dāng)前在一些城市提出的試點(diǎn)方案，通過提出免征面積、免征套數(shù)之后，對(duì)于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會(huì)出現(xiàn)征管漏洞，建議通過對(duì)每一個(gè)公民名下的每套房都進(jìn)行征收，按照免征的規(guī)定對(duì)每一個(gè)公民進(jìn)行同等的返還。
2、通過構(gòu)建“多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制”為核心的制度建設(shè)，扎實(shí)、快速推動(dòng)保障性住房建設(shè)。
保障性住房推動(dòng)慢的重要原因是由于缺乏一個(gè)穩(wěn)定的建設(shè)資金來源。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”而言，盡管其購房價(jià)要低于商品房價(jià)，但畢竟存在購買行為才能獲得，簡單稱之為“有回款”，其建設(shè)資金問題，可以通過預(yù)售制度或者銀行貸款等渠道解決。
針對(duì)公租房而言，盡管其租金要低于市場租金，但由于比較固定的收益，通過市場化的金融投資機(jī)構(gòu)均可以解決募集建設(shè)資金的問題；實(shí)際上，只有“廉租房”的建設(shè)資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項(xiàng)目來對(duì)其支持，構(gòu)建一個(gè)多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制。
3、樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系。
土地問題是保障性住房建設(shè)推動(dòng)緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財(cái)政的誘惑，必須依靠將土地價(jià)格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域?qū)ω?cái)政資金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設(shè)時(shí)，其價(jià)格較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則少了一大塊，在地方政府來看著實(shí)是一種“損失”。甚至有些地方政府認(rèn)為，一塊地可以解決了幾百戶居民的住房問題，但通過商業(yè)開發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸問題和民生基礎(chǔ)設(shè)施改善問題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。
但隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，保障性住房供求失衡的問題日益突出，一味通過基礎(chǔ)設(shè)施投資帶動(dòng)城市化進(jìn)程必將不斷推高房價(jià)，進(jìn)而提高人口流動(dòng)的門檻，這種城市化模式是“虛假的”、“不可持續(xù)的”。因此，必須要在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一思想，樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系，切實(shí)推動(dòng)保障房建設(shè)。