單位擅自收回原職工集資房并出售給現(xiàn)職工，引發(fā)房屋買賣合同糾紛案。成都市中級人民法院日前終審審結(jié)此案，依法駁回單位方上訴，維持原判。法院認定單位構(gòu)成違約，應按市場差價賠償張某夫婦損失55萬余元，并退還張某夫婦購房款19.8萬余元。
　　1998年6月，成都一科研所在市區(qū)近郊集資建房，并由職工全額集資。之后，單位將一套建筑面積171.4平方米的房屋出售給所內(nèi)職工張某夫婦，張某夫婦也按要求分期共繳納購房款、房屋維修基金及天然氣配套費等19.8萬余元。
　　2000年5月，房屋竣工后，該所將房屋交付給張某夫婦。之后不久，該所以張某夫婦辭職等為由，收回該房并另售給一在職職工，且該職工于2007年取得房屋所有權(quán)證書。隨后雙方即發(fā)生糾紛，張某夫婦將該所告上法庭，要求其賠償因違約造成的損失80萬元。
　　法院一審認為，科研所將集資房出售給張某夫婦，張某二人也支付了購房款等費用，之后科研所又將房屋交付給張某二人，雙方已各自履行了合同的主要義務。在此情況下，科研所稱依據(jù)相關規(guī)定，以涉案集資房帶有福利性質(zhì)等為由收回并另售給他人且辦理了產(chǎn)權(quán)證書，其行為構(gòu)成違約，應承擔違約賠償責任。經(jīng)鑒定，該爭議房屋的市場價值為75萬元，故遂依法作出上述判決。宣判后科研所不服，提出上訴，成都中院二審認為其上訴理由不成立，判決予以駁回。
　　審理該案的審判長張俊說，該案爭議的焦點是原、被告雙方的房屋買賣關系是否有效及損失如何計算。
　　首先，涉案的房屋系單位以“職工集資建房”的形式修建，并由科研所出售給單位職工。雖然張某二人與單位未簽訂書面房屋買賣合同，但二人向單位支付了購房款，單位也交付了房屋，上述行為表明雙方已建立事實上的房屋買賣合同關系，且系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。至于該房屋涉及的土地使用權(quán)是否系單位以劃撥方式取得、單位在建房初期是否墊資、張某二人是否在房屋竣工后才交款，均不影響對雙方買賣合同關系的性質(zhì)和效力的認定。鑒于雙方并無“職工離開單位后，單位可以成本價收回房屋的約定”，因此，單位擅自將涉案房屋另行出售給他人并協(xié)助他人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，致使張某二人無法取得所購房屋所有權(quán)，已構(gòu)成違約，應賠償因此造成的損失。
　　其次，張某二人無法取得房屋的實際損失，應是房屋市場價與其已付購房款之間的差價，這與他們當初是以市場價還是以成本價購房無關，因此法院一審以鑒定機構(gòu)評估的市場價為依據(jù)認定其損失，并無不當。而房屋轉(zhuǎn)讓時，相應的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓，房屋買賣合同的標的是應包含相應的土地使用權(quán)，故單位主張計算損失時應扣除土地使用權(quán)價格的理由也不成立。因此，原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。