京版“國八條”，即北京市調(diào)控樓市的１５條政策如期出臺(tái)了。據(jù)媒體調(diào)查，有超過六成的受訪者表示贊成，但也有人強(qiáng)烈質(zhì)疑。例如，有人說，北京擁有獨(dú)特的政治、經(jīng)濟(jì)和文化資源，住房具有很高的投資價(jià)值，能夠吸引各種各樣的投資者和投機(jī)者，其高房價(jià)有合理之處，不必大驚小怪。也有人說，地方政府（暗指北京市政府）把抑制需求當(dāng)作全部政策的核心，是沒有全面理解“國八條”。其潛臺(tái)詞是“歪嘴和尚把經(jīng)念歪了”。還有人說，５年的連續(xù)納稅規(guī)定，充滿著嚴(yán)厲而無情的排外色彩。北京作為全國人民的首都，此舉必定讓北京蒙塵。略帶理論化的詰難則是：長期執(zhí)行這些政策，會(huì)嚴(yán)重扭曲市場，回歸半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，等等。
　　質(zhì)疑京版“國八條”的說法很多，但集中到一點(diǎn)，就是反對(duì)政府干預(yù)，主張自由放任。用某些專家的說法，就是“政府的歸政府，市場的歸市場。政府的職責(zé)是維護(hù)市場秩序，而不是直接干預(yù)需求。”這種市場原教旨主義觀點(diǎn)，除了背后的利益糾纏外，恐怕還同沒有把握樓市特點(diǎn)有關(guān)。
　　根據(jù)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)理論，如果市場上存在著壟斷、信息不完全、公共物品、外部性等，自由市場機(jī)制就會(huì)失靈。這時(shí)，就需要政府干預(yù)，以校正市場機(jī)制。住房是一種特殊商品。樓市是一個(gè)嚴(yán)重失靈的市場。政府直接干預(yù)有其客觀必然性。
　　其一，住房具有消費(fèi)品和投資品兩重屬性。經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)告訴人們，城市住房不僅可以自住，還可以出租或炒賣。房子用于自住，是消費(fèi)品；用于出租或炒賣，就是投資品。我國當(dāng)前正處于工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，城市土地和城市住房增值很快，投資住房是最有利可圖的。以北京三環(huán)附近的商品房為例，２００４年均價(jià)大約７０００元／平方米，三年后漲至約１萬元／平方米，去年“飆升”至４萬元／平方米。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，就會(huì)有大量投機(jī)者和投資者涌入樓市，導(dǎo)致住房需求暴漲，房價(jià)飛漲，樓市失靈。據(jù)估計(jì)，北京住房總需求中，投機(jī)性和投資性需求約占四成。這是導(dǎo)致住房需求剛性的重要原因。
　　其二， 住房具有生活必需品和奢侈品兩種類型。住房作為消費(fèi)品，大體上有兩種功能：一是滿足人們起居安寢等基本生存的需要，二是滿足人們享受、安逸、奢華、虛榮等精神層面的需要。由此決定，住房有兩類：必需品和奢侈品。在我國現(xiàn)階段，尤其是在北京，有錢的人和有權(quán)的人居多。他們?yōu)榱孙@示自己的身份、地位、權(quán)勢、財(cái)富，有激勵(lì)也有能力購買多處住房，特別是豪華住宅。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，就會(huì)導(dǎo)致“豪宅”過多，“陋室”過少，住房結(jié)構(gòu)失衡。據(jù)估計(jì)，目前北京有超過２５％的房子空置，成為“鬼房”。同時(shí)，又有許多中低收入者“蝸居”，淪為“蟻?zhàn)濉�。這同住房結(jié)構(gòu)失衡有關(guān)。
　　其三，住房沒有替代品，需求彈性很小。在人們的消費(fèi)中，有些商品可以相互替代。例如，要消除饑餓感，人們可以食用面包，也可以食用饅頭。如果面包價(jià)格上升了，人們可以多食用些饅頭。這就會(huì)使替代品的利潤率趨于均等，促使資源按比例配置。與此不同，住房沒有相似的替代品。如果你不想做一個(gè)露宿街頭的流浪者，就必須有一間至少能放下一張床的房子。住房的這個(gè)特性決定了其需求曲線非常陡峭，需求彈性很小。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，住房價(jià)格就會(huì)高于成本，導(dǎo)致資源流入過多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。近幾年，我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)步履蹣跚，唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)，就同樓市的這個(gè)特點(diǎn)有關(guān)。
　　其四，住房不能移動(dòng)，且有若干差別。房子的載體是土地。土地是不能移動(dòng)的，因而房子也不能移動(dòng)。并且，不同房子的戶型、面積、朝向、樓層、周邊環(huán)境等屬性，也有或多或少的差異。由此決定，房子是一種有差別的同種產(chǎn)品，即壟斷競爭商品。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)證明，對(duì)于壟斷競爭商品，廠商有一定的定價(jià)權(quán)。在這種情況下，如果任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，住房的價(jià)格就會(huì)較高，數(shù)量較少，資源配置效率較低。
　　其五，住房的自然壽命長，價(jià)值量大，在消費(fèi)者總支出中占比很高。房子是耐用消費(fèi)品，可以使用多年，因而其總價(jià)值量較大。例如，目前北京的住房平均價(jià)格約為２．２萬元／平方米，一處６０平方米的小戶型住房，均價(jià)１３０多萬元。住房消費(fèi)是勞動(dòng)力成本的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)由工資的相應(yīng)部分補(bǔ)償。因此，居民收入和房價(jià)之間應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的比例。在成熟市場經(jīng)濟(jì)中，收入房價(jià)比一般在１∶３到１∶６之間。據(jù)測算，早在２０００年，北京的收入房價(jià)比就達(dá)到了１∶１１，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公認(rèn)的正常范圍。到２００９年，又飆升到１∶３８。也就是說，一對(duì)夫婦不吃不喝打拼３８年后才能憑自己的收入買到一套住房。如此高企的住房價(jià)格，完全是失靈的自由放任市場使然。
　　此外，樓市的信息是高度不完全的，多數(shù)購房者常常被忽悠。這也是一種市場失靈。
　　鑒于上述住房特點(diǎn)和樓市失靈的客觀現(xiàn)實(shí)，政府必須承擔(dān)責(zé)任，用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的手段干預(yù)樓市。政府調(diào)控樓市的基本目標(biāo)是：讓住房回歸居住本質(zhì)，使房價(jià)回歸合理水平，確保市民有尊嚴(yán)的居住需求。當(dāng)前，樓市調(diào)控的重點(diǎn)是需求。長期內(nèi)，調(diào)控的重點(diǎn)是供給。
　　在調(diào)節(jié)住房需求方面，首先要遏制投資性和投機(jī)性住房需求。我國的基本國情是人多地少，尤其是城市住房建設(shè)用地，就更加緊張。保障每個(gè)城市家庭擁有一套住房，實(shí)屬不易。所以，為了保障市民有尊嚴(yán)的居住需求，在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，政府必須遏制投資性或投資性住房需求。京版“國八條”規(guī)定，對(duì)已擁有２套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。這個(gè)限購規(guī)定向正確方向邁出了一步，但存在著戶籍歧視。應(yīng)當(dāng)改進(jìn)的是，不管是北京戶籍的居民家庭，還是非北京戶籍的居民家庭，只要已經(jīng)有了１套住房，就不能再購買房子了。在賣出原有住房的前提下，再購買改善性住房，不在此列。京版“國八條”還規(guī)定，無法提供北京有效暫住證和連續(xù)５年（含）以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。這個(gè)“限外”規(guī)定雖然遲到了點(diǎn)，但還是可取的，不存在排斥外地人的問題。住房的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)決定，北京的住房只能供在當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)的人居住。否則，借口北京是全國人民的首都，允許不在北京創(chuàng)業(yè)的外地人來京置業(yè)，致使在京業(yè)者買不起房，就是對(duì)北京建設(shè)者的不公！據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前北京樓市有４０％左右的購房者是外地人。這是北京住房需求“剛性”增長、中低收入者購房困難的一個(gè)重要原因。所以，任何一個(gè)明智的執(zhí)政者都會(huì)選擇適當(dāng)?shù)摹跋尥狻闭�策。其次，要限制奢侈性住房需求。主要是通過建立雙軌制住房市場，把奢侈性住房需求限定在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，比如２０％以內(nèi)，從而確保中低收入者的基本住房需求。
　　在調(diào)節(jié)住房供給方面，主要是增加保障性住房供給。京版“國八條”規(guī)定，“十二五”期間，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的５０％，各類保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的７０％，并計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房１００萬套，大約每年供給２０萬套。相對(duì)于北京每年新增加６０萬人、約２０萬個(gè)家庭來說，這些保障房只能解決增量人口的住房需求，存量人口的住房問題仍然不能解決。因此，在增加供給方面，政府還應(yīng)當(dāng)加大力度�？梢钥紤]：（１）允許有條件的園區(qū)、企業(yè)、事業(yè)單位利用自有土地，建設(shè)公共租賃房，解決員工過渡性住房需求。（２）允許農(nóng)民按照政府規(guī)劃，利用集體的土地建設(shè)保障性住房，用于出租或出售。（３）規(guī)范開發(fā)商的定價(jià)行為，包括直接管制住房價(jià)格和管制資本回報(bào)率。目前實(shí)施的“雙限房”價(jià)格，就是價(jià)格管制的一種形式。管制資本回報(bào)率，使開發(fā)商只能獲得平均水平的利潤，也可以在一定程度上控制住房價(jià)格。（４）盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅。在近期內(nèi)，房產(chǎn)稅可以增加住房持有成本，促使擁有多套住房的業(yè)主出售或出租，增加住房供給。長期內(nèi)，房產(chǎn)稅可以增加政府收入。根據(jù)我國國情，自住型住房應(yīng)當(dāng)免繳房產(chǎn)稅。
　　根據(jù)公共選擇理論，政府也會(huì)失靈。人們耳熟能詳?shù)母蝗蓑_購保障房案例，就是政府失靈的一種表現(xiàn)。但是，相對(duì)于自由放任的住房市場而言，有政府干預(yù)的市場效率較高。真實(shí)世界中沒有十全十美的經(jīng)濟(jì)制度和機(jī)制。兩利相衡取其重。在嚴(yán)重失靈的樓市上，政府必須有所擔(dān)當(dāng)。