政府工作報告提出，將堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，建立健全考核問責(zé)機(jī)制，若穩(wěn)定房價不力，地方要被追究責(zé)任。近期，隨著熱點(diǎn)城市紛紛出臺并實(shí)施限制購房的政策，樓市正面臨變局。但限制購房政策能否抑制房價繼續(xù)上漲，關(guān)鍵還是能否真正約束住房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條。
　　回顧2003年以來我國房價運(yùn)行的軌跡，只有在2008年上半年房價曾出現(xiàn)回調(diào)，一個重要的背景是，當(dāng)時在適度從緊貨幣政策下房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條繃緊。2008年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比僅增長1.8%，面對嚴(yán)峻的資金壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不主動下調(diào)房價以回籠資金。
　　與2010年房地產(chǎn)開發(fā)商擁有充裕的現(xiàn)金流相比，2011年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條將全面收緊。2010年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長25.4%，較上年同期下降18.8個百分點(diǎn)。在穩(wěn)健的貨幣政策下，預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源增速將繼續(xù)下降。在穩(wěn)健的貨幣政策下，預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源增速將繼續(xù)下降。
　　形勢明擺著，不僅投向房地產(chǎn)開發(fā)的貸款規(guī)模將會大幅減少，而且貸款的利率也將明顯提高。無論是從銀行監(jiān)管要求還是商業(yè)銀行自身控制信貸風(fēng)險的需要來看，當(dāng)前背景下繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投入的可能性已不存在。特別是在信貸規(guī)�？傮w受限的背景下，商業(yè)銀行“以價補(bǔ)量”的經(jīng)營決策將抬高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行融資成本。
　　而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金將面臨多重約束。2010年，在2009年房價快速上漲和成交量急劇擴(kuò)大的情況下，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商積攢了充裕的現(xiàn)金流。但在房價快速上漲的同時，地價和建筑成本也在抬升，即使2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的自籌資金規(guī)模保持不變，支持的房地產(chǎn)開發(fā)面積也已縮水。不僅如此，2010年，商品房銷售狀況明顯不如2009年。2010年，全國商品住宅銷售面積同比增長8.0%，較2009年下降35.9個百分點(diǎn)；全國商品住宅銷售額增長14.4%，較2009年下降65.6個百分點(diǎn)。值得注意的是，2010年房屋新開工面積較多，全國房屋新開工面積同比增長40.7%，較上年同期提高28.2個百分點(diǎn)。若按住房開發(fā)建設(shè)一至一年半的建設(shè)周期論，則2010年新開工房屋將在2011年下半年后形成實(shí)物供應(yīng)。如果市場行情持續(xù)嚴(yán)峻，那多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的定金和預(yù)收款將受到嚴(yán)格監(jiān)管。按照商品房預(yù)售資金管理辦法，定金和預(yù)收款作為預(yù)售款的一部分將受到嚴(yán)格的專戶監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能挪用于滾動開發(fā)。資金來源中的個人按揭貸款增速也會明顯下降。這主要是因?yàn)樵诟叻績r和嚴(yán)厲的二套房信貸政策下，全款購房的比例將會大幅增加。
　　從房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢看，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）下降明顯。2010年12月末，國房景氣指數(shù)為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn)，比上年同期回落1.87點(diǎn)。其中，本年資金來源分類指數(shù)下降更為明顯。2010年12月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源分類指數(shù)為102.66，比11月回落2.08點(diǎn)，比上年同期回落8.11點(diǎn)。從房價漲幅看，2010年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月縮小1.3個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。由此可見，從總體上看，房價快速上漲勢頭正在得到初步抑制。下一階段，如果繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金面保持高壓狀態(tài)，有理由相信，房價繼續(xù)上漲動能將會下降，房地產(chǎn)調(diào)控將取得可觀成效。