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2011-03-15 作者:楊紅旭(房地產(chǎn)研究人士) 來源:東方早報(bào)
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今年新開工1000萬套保障房,已成為國家改善民生的大事。很多人心懷疑慮,造這么多房子哪來那么多錢和地?錢的問題,需要1.3萬億元,政府只能解決其中一小部分,確實(shí)夠頭痛;地的問題,近日國土部特意下發(fā)《關(guān)于切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》,即為督戰(zhàn)此事。 正如名稱,該通知完全是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控和住房用地供應(yīng),但又絕非只為今年之眼前而賣力,其內(nèi)容全面、措辭嚴(yán)厲、措施細(xì)致,實(shí)際上是指導(dǎo)未來幾年住房用地管理的“大法典”。 首先,從“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”的總體目標(biāo)出發(fā),確保2011年1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)落地,確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%,確保城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量。既保證供應(yīng)總量,又控制供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)控思路可謂邏輯嚴(yán)密。當(dāng)然,計(jì)劃是計(jì)劃,按現(xiàn)在的土地市場情勢,今年有可能重現(xiàn)2008年的流標(biāo)潮,屆時(shí)土地實(shí)際成交量可就不一定高于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量了。這是政府需要密切關(guān)注的。 至于1000萬套保障房的構(gòu)成,很多人并不清楚。實(shí)際上,國土部讓各地填寫的表格顯示,它包括四大類五種產(chǎn)品:廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房屬于保障房,另外還有棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房。通知要求各地盡快協(xié)調(diào)明確此五類住房的用地計(jì)劃并落實(shí)到具體地塊。 其次,制定了嚴(yán)密的督戰(zhàn)表。實(shí)踐證明,光有指令遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,這次國土部排了一張供地執(zhí)行日程表,并配以“大棒政策”。地方政府有三個(gè)節(jié)點(diǎn):3月底前,市縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃要向社會公布;7月上旬,向社會公布上半年住房用地計(jì)劃落實(shí)情況;2012年1月,向社會公布全年住房用地計(jì)劃落實(shí)情況。國土部也有三個(gè)節(jié)點(diǎn),4月上旬將各省匯總上報(bào)計(jì)劃連同責(zé)任人名單一并向全國公示;6月底前,各省級國土資源行政主管部門要開展一次檢查;12月底前總結(jié)考核各地落實(shí)情況,對未完成國家下達(dá)任務(wù)的市縣要向社會公示,追究責(zé)任。毫無疑問,今年各地長官面臨的壓力將超過歷年。 再次,在土地供應(yīng)的方式上進(jìn)行細(xì)化界定。要求各地實(shí)行“限房價(jià)競地價(jià)”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多種招拍掛供地政策,其中配建政策已在很多城市得到落實(shí),去年上海也提出配建5%保障房的實(shí)施思路。尤其值得關(guān)注的是公租房的兩種供地方式,屬于首次提出:對符合國家規(guī)定建筑套型面積和保障性租金標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住房用地,可以劃撥方式供地;以出讓方式供地建公租房的,應(yīng)實(shí)行“定套型面積、競租金標(biāo)準(zhǔn)、競地價(jià)”的供地政策。當(dāng)前各地都在嘗試公租房投資建設(shè)和運(yùn)營模式。到底是市場機(jī)制多些,還是行政機(jī)制多些,各地方式不同,重慶市青睞后者,上海市則傾向前者,筆者更認(rèn)同上海的做法,這樣有利于實(shí)現(xiàn)公租房制度的可持續(xù)發(fā)展,否則很容易重走歷史回頭路。 除了保障房用地供應(yīng),通知還對商品房用地價(jià)格作出指示:嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地,堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況,防范高價(jià)地現(xiàn)象向二三線城市轉(zhuǎn)移。這事實(shí)上是在杜絕單價(jià)地王的出現(xiàn)。并重申去年12月的一個(gè)規(guī)定:對出讓中出現(xiàn)溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊,督促市縣按要求及時(shí)上報(bào)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》——另外還新增一點(diǎn):由省級國土資源主管部門進(jìn)行約談,并將視情況派人實(shí)地調(diào)查并會同相關(guān)部門約談問責(zé)。 那么措辭如此嚴(yán)厲、管限如此具體,還要不要地方政府和開發(fā)商活?孰不知,這是在近幾年土地市場屢屢調(diào)控、效果不好的情況下,不得已祭出的“重拳”。
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