對(duì)中國房地產(chǎn)是否有泡沫，國內(nèi)專家各執(zhí)一詞，分成了兩派。
什么叫泡沫？泡沫指的是一種商品價(jià)格高出了其合理的價(jià)位。那么房子的合理價(jià)位是什么，該如何計(jì)算？對(duì)此，國際上有很多計(jì)算尺度，如“收入房?jī)r(jià)比”，“月收入每平米價(jià)格比”，以及“租售比”等等。由于中國居民的收入來源繁雜，比較難于得出準(zhǔn)確的金額，這里就用租售比來衡量房子的價(jià)位吧。
所謂租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值。比如一棟市值100萬的房子，假如月租金為5000元的話，那么其租售比就是200。而國際上通用的租售比值為160。也就是說，當(dāng)租售之比為160時(shí)，房?jī)r(jià)就是合理的，當(dāng)租售之比高于160的時(shí)候，房?jī)r(jià)則有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住會(huì)質(zhì)疑，為何租售比要定在160這個(gè)節(jié)點(diǎn)上？這一數(shù)據(jù)從何而來？
這是因?yàn)闅W美房?jī)r(jià)的上下起伏，在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似。也就是一旦除去通脹因素，長期來看房?jī)r(jià)是不變的。
舉一個(gè)具體的實(shí)例。這里有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子，假設(shè)他們口袋里都有100萬。甲君以100萬買下了房子，乙君以6250元一個(gè)月租了下來。
以歐美每年平均2%的地產(chǎn)稅來計(jì)算(按當(dāng)年的房?jī)r(jià)征收)，為計(jì)算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計(jì)。在160個(gè)月之后，甲君擁有的房子升值了，但扣去所付的地產(chǎn)稅、房子的維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等等，他實(shí)際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財(cái)，他的投資(按歐美過去100年的保守的理財(cái)方式，平均回報(bào)至少8%)的回報(bào)率，正好支付房租。
在租售比160的情況下，甲君和乙君在房子上最后所擁有的財(cái)富正好相等。這一例子說明從金融的角度來看，在房?jī)r(jià)沒有泡沫的時(shí)候，其實(shí)租房和買房沒有優(yōu)劣之分。這也正是為何歐美的大城市，長期以來租房和買房的比例相當(dāng)。
由于中國目前不用支付地產(chǎn)稅，所以160的租售比，可以提高至200。如果還是以市值100萬的房子為例的話，假如月租金為5000元，那么從金融角度上來看，房?jī)r(jià)就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房?jī)r(jià)就有泡沫之嫌了。
但事實(shí)上，當(dāng)今中國房?jī)r(jià)的租售比，已經(jīng)普遍超過了200，特別像“北上廣”那樣的大城市，租售比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。按先前那個(gè)甲乙二君實(shí)例來看，那在中國租房簡(jiǎn)直太合算了。
在這種情況下，如果還有專家堅(jiān)稱中國房?jī)r(jià)毫無泡沫，我倒同意，因?yàn)樵僖耘菽瓉硇稳葜袊姆績(jī)r(jià)，已經(jīng)不準(zhǔn)確。
有泡沫又怎樣？國內(nèi)好些專家說，中國國情不同，我們這兒的房?jī)r(jià)只會(huì)漲，不會(huì)跌，即使有泡沫也不會(huì)破。這句話，30多年前南美人說過；20多年前香港人說過、臺(tái)灣人說過、東南亞人說過，日本人也說過；幾年前美國人說過、愛爾蘭人說過、俄國人說過、迪拜人也說過……大家往往都真心的堅(jiān)信，即使其他地方的房?jī)r(jià)會(huì)跌，可他們那兒的房?jī)r(jià)只漲不跌，絕對(duì)不會(huì)跌！
但遺憾的是，結(jié)果都有那么一天，那兒的房?jī)r(jià)突然掉頭向下……