中國房地產(chǎn)引擎正式熄火，中國房地產(chǎn)調(diào)控收到立竿見影的效果。
3月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)。1到2月份，全國商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點(diǎn)。摩根大通3月8日發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。
確實(shí)，中國一手房市場只出現(xiàn)了試探性的降價，但隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)將很快進(jìn)入大范圍的降價周期，如果不出意外，預(yù)計(jì)今年年中我們將見證又一次房地產(chǎn)低迷期。
與以往左右搖擺、屢屢被中斷的房地產(chǎn)調(diào)控不同，此次房地產(chǎn)調(diào)控將不再是試探性的調(diào)控，而是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而來的根本變革，最終地方財政依賴土地、內(nèi)需依賴房產(chǎn)的比例將逐漸下降。
一個新的問題是，當(dāng)房地產(chǎn)逐漸退出市場后，什么產(chǎn)業(yè)能夠取代房地產(chǎn)？
答案是，沒有任何一個行業(yè)能夠取代。房地產(chǎn)對于六十幾個行業(yè)的拉動作用，房地產(chǎn)對于固定資產(chǎn)投資的支撐作用，土地流拍可能導(dǎo)致地方債務(wù)黑洞擴(kuò)大，所有這些讓人痛苦的事實(shí)近在眼前。
中國房地產(chǎn)不僅影響中國，甚至影響世界。當(dāng)中國的房地產(chǎn)投資下降后，全球的大宗商品價格都會因此下降，我們已經(jīng)看到有色金屬等價格下降的征兆。如果說一年之前，對沖基金還在為中國房地產(chǎn)泡沫擔(dān)憂，現(xiàn)在則開始擔(dān)心，中國房地產(chǎn)硬著陸怎么辦？
一切跡象都在顯示，中國房地產(chǎn)只能軟著陸，軟著陸的訣竅就是大力發(fā)展保障型住房，以保障型住房彌補(bǔ)商品房投資下降部分。
從已經(jīng)揭露的數(shù)據(jù)來看，中國的固定資產(chǎn)投資好于市場預(yù)期。今年1至2月份，中國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)17444億元，同比增長24.9%；中國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長14.1%。雖然2月份商品房成交量下降，但1-2月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資并未下降。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%。1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積1.91億平方米，同比增長27.9%，但增幅較去年同期下降9.6個百分點(diǎn)。2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.9。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控走向深入，未來數(shù)月開發(fā)商的投資熱情將會繼續(xù)降溫，這是做空建材與房地產(chǎn)市場的充分理由，但做多的方面在于，今年將新開工1000萬套保障房，未來三年將新建3600萬套保障房，這將導(dǎo)致投資規(guī)模快速增加，兩個因素對沖后，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平，中國的固定資產(chǎn)投資不會出現(xiàn)明顯下降。
以保障房投資取代商品房投資，會對市場產(chǎn)生其他方面的沖擊。
房地產(chǎn)企業(yè)的估值中樞下降。以往賴以支撐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)估值的高房價必然下挫，目前估值較低、處于安全邊際之內(nèi)的房地產(chǎn)上市企業(yè)將無法體現(xiàn)出估值優(yōu)勢。
根據(jù)萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股市場由于行業(yè)的自身差異，盡管房地產(chǎn)、建筑建材、交運(yùn)設(shè)備和家用電器三個行業(yè)，估值相對市場整體估值水平略高，但相對于行業(yè)自身來講，和2005年~2010年歷年3月的估值水平相比，目前的行業(yè)整體市盈率同樣基本處在歷史最低值。房地產(chǎn)行業(yè)的估值水平下降最快，2005年3月，房地產(chǎn)行業(yè)整體市盈率高達(dá)133.53倍，以2011年3月9日的股價統(tǒng)計(jì)，7年間估值已經(jīng)下降至21.22倍。家用電器由于行業(yè)業(yè)績的整體回暖，業(yè)績超出預(yù)期，估值水平同樣下降較快，目前估值已經(jīng)處于歷史底部，而未來5年，新建保障性住房3600萬套，也將帶動家電和建筑建材行業(yè)的需求，繼續(xù)降低板塊估值水平。從Wind數(shù)據(jù)未來估值的預(yù)測值統(tǒng)計(jì)，金融服務(wù)和房地產(chǎn)行業(yè)2011年的整體估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。
由于未來五年是保障房的建設(shè)高峰期，意味著開發(fā)商贏利水平將下降，那么開發(fā)企業(yè)的估值就會被動上升。相信今明兩年對于保障房建設(shè)的問責(zé)將十分嚴(yán)厲，因此，今明兩年的開發(fā)企業(yè)估值將處于被動上升區(qū)間，會恢復(fù)到歷史中游水平。
同理，三個月來建筑原材料和建筑材料排名呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，上周分別排名第6和第10名。但事實(shí)上，上海等地的免檢大螺等建筑材料價格已經(jīng)連續(xù)兩周左右下跌。城門失火，殃及池魚，房地產(chǎn)價格的下降必然導(dǎo)致建材價格下降。無法想像，建材企業(yè)有與政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)博弈的空間。
房地產(chǎn)等行業(yè)估值修復(fù)確實(shí)在出現(xiàn)，是以贏利下降后被動提升為表現(xiàn)方式，而不是以估值過低股價上升為表現(xiàn)方式。