盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的２月份７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在新國(guó)八條之后，國(guó)內(nèi)不少地方房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但無(wú)論一手房還是二手房，無(wú)論價(jià)格的環(huán)比還是同比變化，價(jià)格下降的城市不多，即使有也只是漲幅回落。這種情況在各地的二手房交易中表現(xiàn)得更為明顯。
可以看到，在新國(guó)八條之后，不少地方住房銷售量迅速下降，但各地的房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)調(diào)整的地方不少，只不過(guò)上漲的幅度要小一些。同時(shí)，按照新國(guó)八條的精神，最近政府又出臺(tái)不少政策來(lái)配合落實(shí)，并希望通過(guò)這些政策能夠遏制高房?jī)r(jià)，比如發(fā)改委的“房?jī)r(jià)備案制”及各地的限購(gòu)和限價(jià)令等，但是對(duì)于這些政策，是否能夠達(dá)到其目標(biāo)，實(shí)在令人質(zhì)疑。
對(duì)于當(dāng)前樓市調(diào)控的政策效應(yīng)，第一個(gè)指標(biāo)就是要看住房的市場(chǎng)預(yù)期是否轉(zhuǎn)變。如果住房市場(chǎng)的預(yù)期不轉(zhuǎn)變，住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投機(jī)炒作賺錢(qián)的市場(chǎng)，那么相應(yīng)的政策要起到作用是不可能的。從２００９年第二季度以來(lái)國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格快速飆升，基本上是過(guò)度住房?jī)?yōu)惠政策推動(dòng)的結(jié)果。在這樣的政策推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)早已成了一個(gè)投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng)。因此，房?jī)r(jià)飆升也是必然。在高房?jī)r(jià)下，一般住房消費(fèi)者早就沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，而完全被擠出。
在一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，其價(jià)格完全是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定。而投資者的市場(chǎng)預(yù)期又取決于投資者的融資成本、融資杠桿率、融資易獲得性所導(dǎo)致的賺錢(qián)效應(yīng)。也就是說(shuō)，只要這些條件不改變，住房投機(jī)者的賺錢(qián)效應(yīng)還存在，那么投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期就不會(huì)改變。在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，只要房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期不改變，那么住房?jī)r(jià)格要想下跌是不可能的。住房市場(chǎng)價(jià)格不跌，住房市場(chǎng)調(diào)整就不容易。
從當(dāng)前的情況來(lái)看，盡管新國(guó)八條明確表示要對(duì)住房的投資及投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)格限制與打擊，但是對(duì)住房投機(jī)炒作的政策還是心有余而力不足，不是“不痛不癢”，就是“鞭長(zhǎng)莫及”。比如差別化的個(gè)人住房按揭政策，對(duì)住房的投機(jī)與住房的消費(fèi)作出嚴(yán)格的區(qū)分，并要求采取利率、首付比例等區(qū)別性政策，并對(duì)異地購(gòu)買(mǎi)及多套購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行嚴(yán)格限制。但這些政策僅對(duì)新進(jìn)入的住房購(gòu)買(mǎi)者有作用與限制（這種政策僅是貨幣政策收緊造成的結(jié)果），對(duì)早已存有大量住房的投機(jī)炒作或投資者卻鞭長(zhǎng)莫及。
也就是說(shuō)，新的住房限制政策對(duì)已經(jīng)持有大量住房的投機(jī)炒作者沒(méi)有政策效應(yīng)。在這種情況下，這些住房投機(jī)炒作者一定會(huì)認(rèn)為政府打擊住房投機(jī)炒作政策是暫時(shí)性的，或“一陣風(fēng)式”的，只要限制政策的時(shí)效一過(guò)，住房投機(jī)炒作又會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)。因此，在這種情況下，他們預(yù)期住房的價(jià)格終將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈�，F(xiàn)在，他們最好的策略就是把已購(gòu)買(mǎi)的住房緊緊持有，等房?jī)r(jià)反彈再出手。
當(dāng)前各地住房市場(chǎng)的情況正好印證了這一點(diǎn)。即各地住房的銷售量出現(xiàn)較大幅度下降，但是住房的銷售價(jià)格不僅沒(méi)有下降，反之還有上漲，只不過(guò)上漲的幅度小一些。手中持有住房的投機(jī)炒作者都在待價(jià)而沽。
對(duì)于存量住房投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期不僅沒(méi)有改變，反之，政策還強(qiáng)化住房?jī)r(jià)格上漲之預(yù)期。在這種情況下，住房的價(jià)格要想下跌是不可能的。對(duì)于新進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，盡管當(dāng)前進(jìn)入住房市場(chǎng)的信貸條件比以前的進(jìn)入門(mén)檻高了許多，只要住房市場(chǎng)的賺錢(qián)效應(yīng)不改變，他們?nèi)匀粫?huì)等待時(shí)機(jī)進(jìn)入，現(xiàn)在只是靜觀其變。
還有，對(duì)住房投機(jī)炒作能夠起到較大作用的稅收政策不痛不癢，從而也就無(wú)法讓購(gòu)買(mǎi)住房的賺錢(qián)效應(yīng)改變，反之，現(xiàn)在仍然在擴(kuò)張。比如當(dāng)前住房市場(chǎng)流行一種觀點(diǎn)，認(rèn)為只要通貨膨脹存在，住房就是最好的保值工具。如果這樣，當(dāng)前的住房政策要改變投機(jī)炒作者的市場(chǎng)預(yù)期就是不可能的。從新國(guó)八條的稅收政策來(lái)看，無(wú)論是住房交易流轉(zhuǎn)稅，還是交易所得稅，其稅率根本談不上是對(duì)住房投機(jī)炒作有針對(duì)性遏制，反之，過(guò)低住房交易稅及不征收住房財(cái)產(chǎn)稅，則成了鼓勵(lì)進(jìn)入住房市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作的催化劑。在全世界的任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，根本上找不到哪個(gè)國(guó)家的相關(guān)住房稅收會(huì)低到如此地步。既然在住房流轉(zhuǎn)、財(cái)產(chǎn)持有上的稅收政策不動(dòng)真格的，那么只要購(gòu)買(mǎi)住房就有利可圖，就一定會(huì)激勵(lì)更多的人千方百計(jì)進(jìn)入住房市場(chǎng)。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在保障性住房、限購(gòu)及限價(jià)上。大造保障性住房盡管會(huì)使今年低端住房大量增加，但是這些住房或是棚戶區(qū)改造，或是廉租公房，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房比重不高。由于保障性住房沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng)，其數(shù)量增加對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格影響也是十分有限。對(duì)于住房限購(gòu)與限價(jià)政策，對(duì)商品房市場(chǎng)影響更是有限。按照這些政策，不僅無(wú)法弱化居民購(gòu)買(mǎi)住房需求，反之會(huì)強(qiáng)化住房需求。在這種情況下，住房?jī)r(jià)格調(diào)整根本就不可能。如果住房的價(jià)格不向下調(diào)整，住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效應(yīng)要顯示出來(lái)就不容易。
總之，就當(dāng)前住房市場(chǎng)的基本形勢(shì)來(lái)說(shuō)，一二線城市住房銷售量下降僅是表象，要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)真正調(diào)整，就是看住房市場(chǎng)的預(yù)期是否轉(zhuǎn)變，就得看市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)是否改變，就得看過(guò)高的住房?jī)r(jià)格是否真正得到調(diào)整。如果這些方面不變化，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題要得到根本調(diào)整是不可能的。