從2003年開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可以說是出臺了一輪又一輪，除了個別年份之外，這些房地產(chǎn)宏觀政策所起到的作用十分有限。反之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策越是出臺，市場則與政策目標越來越遠。何也？一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與經(jīng)濟生活的常識相悖，某些調(diào)控政策工具舍近求遠，把簡單的問題變復雜了。
比如，早幾年住房價格快速上漲及飆升，本來其原因是信貸及稅收優(yōu)惠政策過度導致的住房投機炒作盛行，遏制房價快速上漲就得嚴厲打擊住房投機炒作，但當時政策調(diào)控時沒有把住房的消費與投機區(qū)分開來，而是認為住房供求關系不平衡，只要大力增加住房供給，就能夠調(diào)整這種不平衡的住房供求關系，從而控制過高的房價。但實際上住房的投機與消費的定價基礎與機制、供求關系完全是不同的。比如，如果住房市場是個投機炒作的市場，而出臺的調(diào)控政策則是針對住房消費的，不改變住房投機炒作的信貸條件及稅收條件，住房供給增加越大，那不是投機炒作者的空間越來越大么？因此，如果住房的宏觀調(diào)控政策脫離日常的經(jīng)濟生活或經(jīng)濟生活的常識，那么其政策是不可能達到政策目標的。
今年以來出臺的各種樓市調(diào)控政策，可以說新招迭出。限購令、限價目標制、房價備案制、大造保障性住房等等。那么，這些政策的實質(zhì)與核心是什么？它所針對的是住房市場什么對象？而當前住房市場形態(tài)又是什么？不妨對此作一點簡單的分析。
無論是2010年的國十條，還是2011年的新國八條，與以往住房政策有個根本性的差別，那就是認識到當前住房市場房價快速飆升的原因是住房投機炒作的嚴重性，因此嚴厲打擊住房投機炒作是這兩次政策目標的核心所在。既然住房市場的價格快速飆升是住房投機炒作導致的，房地產(chǎn)泡沫是由住房投機炒作所吹大的，要遏制高房價，當然就應嚴厲打擊住房投機炒作。國內(nèi)住房市場投機炒作之所以會如此嚴重，就在于國人都希望借助于金融杠桿大獲其利。要打擊住房投機炒作，勢必要改變當前的住房投機炒作者的融資條件，通過稅收方式改變房地產(chǎn)市場的賺錢效應。在各國住房市場，打擊房地產(chǎn)投機炒作的通行做法，就是全面收緊住房按揭貸款的信貸（貸款市場準入和利率提高、融資杠桿降低），通過稅收壓縮住房投機炒作的利潤。我國香港特區(qū)以及新加坡莫不如此。
這次我們對住房市場投機炒作打擊突出的則是住房限購令。這項政策看上去是可以限制居民過多購買住房，打擊住房的投機炒作，只是審查限制居民購買的條件，不僅信息不對稱、成本高，而且如果住房市場賺錢效應不改變，投機炒作者總是能找到各種各樣的規(guī)避這種限制住房購買的辦法。更何況，限購令允許本地居民購買第二套住房，這實際上是鼓勵居民住房投機炒作。異地購買的情況也是如此。住房限購令希望以十分復雜的方式來限制住房投機炒作，人們擔心，若不限制住房的投機炒作，政策的效果可能會適得其反。
對于限價令，或住房價格目標制，就是各地方的住房價格上漲要控制在某種范圍內(nèi)，
如果超過這個范圍，那么當?shù)卣偷贸袚熑�。在新國八條中，要求各地方政府房價上漲目標與當?shù)谿DP增長、人均可支配收入增幅及居民支付能力掛鉤。到目前為止，全國公布房價控制目標的城市，一般都與GDP或人均可支配收入增幅掛鉤。這就明顯地存在幾個問題。
其一，如此房價漲幅控制，無異于認可在過往房地產(chǎn)泡沫情況下或房地產(chǎn)泡沫不要擠出的情況下讓以后住房價格上漲幅度保持在某個區(qū)間，似乎并非要遏制高房價，而是以后不再投機炒作就可以了。但是，如果住房投機炒作的賺錢效應不改變，已經(jīng)進入者可投機炒作，那又如何限制后來者不進入住房市場投機炒作呢？
其二，在當前對住房市場的數(shù)據(jù)質(zhì)量嚴重質(zhì)疑的情況下，這個房價指標如何來計算，是由地方政府自行來計算，還是有一套科學客觀及中立體系？如果是前者，鑒于地方政府時有人為操縱統(tǒng)計數(shù)據(jù)的情況，可信度不能不大打折扣。且不說地方政府的GDP或人均可支配收入增幅等數(shù)據(jù)同樣也有人為操縱的情形。在這種情況下，住房限價令恐將形同虛設。
再來看房價備案制，這種制度對規(guī)范住房市場秩序有一定作用，能使住房交易市場的信息盡力公平透明，減少交易過程中的欺詐行為。問題是，這原本就是政府的職責，不通過這樣的制度安排也應力求住房市場交易的公平公正。而這樣的房價備案制則為政府行政權力干預市場交易創(chuàng)造了條件。如果政府行政權力能干預住房市場交易，那么不僅住房市場價格機制無法形成，而且住房市場價格更容易扭曲。
2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果如何，房地產(chǎn)投機炒作是否會擠出，現(xiàn)在或許只有個人住房按揭貸款收緊這一主要工具了。