3月28日，有40個城市公布了2011年房價的控制目標(biāo)，這離各地方政府公布房價控制目標(biāo)的最后期限只有三天時間。從已經(jīng)公布的房價控制目標(biāo)看，有些城市提出“房價上漲速度不高于GDP增長速度”，有些城市則是“房價漲幅不高于居民平均收入增長幅度”，只有北京公布了2011年的房價控制目標(biāo)——穩(wěn)中有降。但截止到3月31日，一些城市并沒有按照國務(wù)院文件的規(guī)定出臺本城市的房價調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)出臺房價調(diào)控目標(biāo)的也沒有及時按照建設(shè)部的要求“酌情調(diào)整”。
在地方政府與中央政府有關(guān)調(diào)控房價的博弈過程中，有很多東西需要我們認(rèn)真思考：地方政府是否有能力控制房價？地方政府為什么不愿意提“降價”二字？怎樣的房價上漲速度是科學(xué)的？誰應(yīng)該對調(diào)控房價負(fù)責(zé)？
眾所周知，地方政府的土地財(cái)政是刺激房價上漲的重要因素之一，地方政府是土地的唯一出讓方，抬高土地價格成為不難實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，土地價格的快速上漲必然刺激房價的快速上升。因此，解鈴還需系鈴人，讓地方政府承擔(dān)起調(diào)控房價的重任是不無道理的。
從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財(cái)稅體系使基層政府缺乏財(cái)政的支配權(quán)，依賴土地財(cái)政實(shí)屬無奈之舉。因此，要減少地方政府對土地財(cái)政的依賴，前提應(yīng)該是改革現(xiàn)行財(cái)稅體系，把更多的財(cái)權(quán)下放到基層政府。在改革現(xiàn)行財(cái)稅體系之前，地方政府無法離開土地財(cái)政，這是首批公布房價控制目標(biāo)的40個城市不提“降價”的重要原因。
與控制房價類似的問題還有興建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求興建大量的保障性住房，而房價出現(xiàn)下跌，結(jié)果將是土地價格下跌，土地交易大幅度減少，出讓土地獲得的收入自然大幅度減少。地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)很快暴露，各城市融資平臺的不良貸款將大幅度上升。房價只能漲不能跌，這是地方政府的難言之隱。
盡管土地財(cái)政是導(dǎo)致房價不斷上漲的重要因素之一，但并不是唯一的因素。
從市場價格的形成機(jī)制看，土地價格上漲導(dǎo)致住房的成本上升，進(jìn)一步會傳導(dǎo)到房價上升，這是從供給的角度分析房價上漲現(xiàn)象的。價格不僅取決于供給的成本，更重要的是由需求決定的，如果成本超出了市場需求的承受力，則市場無法出清。
從需求的角度看，導(dǎo)致這些年房價飆升的主要原因是貨幣與信貸的快速擴(kuò)張（有時是超常規(guī)增長）。從2003年開始，隨著中國出口的增長，人民幣升值預(yù)期逐漸升溫，全球熱錢開始流向中國，很多熱錢匯聚到中國房地產(chǎn)市場，從2005年7月開始的人民幣匯率形成機(jī)制改革加速了全球資本投資中國樓市的步伐。受此影響，中國的貨幣供應(yīng)量迅速增長，商業(yè)銀行的廣義貨幣總量M2從1999年的11.99萬億增加到2009年的60.62萬億，增長幅度超過4倍。其間，樓市的價格漲幅與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物——弗里德曼的名言“無論何時、何地，物價都是貨幣現(xiàn)象”，10年來的中國樓市價格的上漲歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象。
2009年，中國的信貸增長超過10萬億（官方數(shù)據(jù)是9.5萬億，其中不包括信貸類理財(cái)產(chǎn)品），廣義貨幣供應(yīng)量的增長速度接近30%，這大大地刺激了樓市價格快速上升。2010年的信貸與貨幣增長速度雖然稍有放緩，但從絕對數(shù)量看，信貸數(shù)量還是保持在12萬億左右（將銀行的表外帳戶的信貸資產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)），與2009年持平。
2009年和2010年，我國的廣義貨幣增加了22萬億，這是房價難以控制的最主要原因。
此外，如果強(qiáng)行要求地方政府出示一個房價的控制目標(biāo)，結(jié)果一定是“上有政策，下有對策”。筆者不清楚所謂的房價調(diào)控目標(biāo)是指全年平均價格的漲幅還是年底的價格與年初價格的比較。如果是后者，則地方政府十分容易對年底的價格進(jìn)行調(diào)控，只要年底集中給價格較低的新樓盤發(fā)放預(yù)售許可證即可。
筆者認(rèn)為，與其讓地方政府對房價負(fù)責(zé)，還不如將“維護(hù)房價的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策的主要目標(biāo)之一。
從貨幣政策的理論與實(shí)踐看，還沒有將“維護(hù)房價的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策目標(biāo)的。我國的貨幣政策主要目標(biāo)是“經(jīng)濟(jì)增長”、“幣值穩(wěn)定”和“充分就業(yè)”。
歷史的經(jīng)驗(yàn)表明，貨幣政策有維護(hù)“幣值穩(wěn)定”的責(zé)任，同樣，對“維護(hù)房價的穩(wěn)定”責(zé)無旁貸。
理由之一，對于社會公眾而言，買房支出占其支出總額的比例較大，房價應(yīng)該包括在衡量貨幣的一攬子商品價格之列；理由之二，鑒于房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟(jì)體系和金融體系的特殊地位和作用，應(yīng)該將房價與CPI并列作為貨幣政策調(diào)控的主要目標(biāo)。
一個有意思的現(xiàn)象是，幾乎所有的大國經(jīng)濟(jì)都曾經(jīng)被絆倒在房地產(chǎn)這塊“石頭”上，30年前的拉美諸國如此，20年前的日本如此，10年前的亞洲“四小龍”如此，在金融監(jiān)管制度上堪稱完美的美國在幾年前同樣犯了類似的錯誤。但各國的貨幣政策卻刻意回避房價問題，按照格林斯潘的話說“房地產(chǎn)泡沫在破裂之前無法判斷”。筆者認(rèn)為，貨幣政策回避房地產(chǎn)泡沫的深層次原因主要是政治上的。在民主制度下，選票對政治家來說是至關(guān)重要的，如果采取措施打壓資產(chǎn)價格，一定會導(dǎo)致自己的選票減少。因?yàn)�，無論是股票還是房地產(chǎn)，涉及面都非常廣泛，幾乎影響到所有的中產(chǎn)以上階層，任何導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美聯(lián)儲那樣的運(yùn)行機(jī)制，從形式上看似乎很獨(dú)立，不會受政治的影響，其實(shí)不然。例如，格林斯潘在其自傳《我們的新世界》里，詳細(xì)描述了1996年美國股市出現(xiàn)“非理性繁榮”時美聯(lián)儲的行為，他說“聯(lián)邦儲備委員會并不是在真空中運(yùn)作。如果我們的升息所持的理由是我們要控制股市，這將引發(fā)一場政治風(fēng)暴。我們曾經(jīng)被控傷害散戶投資者，破壞大家的退休計(jì)劃。我們可以想象我在下一次國會熬夜召開聽證會里遭到炮轟的情形”。可見，美聯(lián)儲也沒法保持自己的“獨(dú)立性”。
我國貨幣政策將包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格列入貨幣政策調(diào)控的目標(biāo)并不存在障礙。
可行的方案是，將房價與CPI掛鉤，存款利率與CPI掛鉤。只要做到銀行的存款利率大于CPI，而房價漲幅不高于CPI，則持有貨幣者心態(tài)會比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會有序而健康。