2011年3月18日，中國(guó)人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是中國(guó)央行自2010年以來(lái)第9次提高存款準(zhǔn)備金率，也是2011年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)20%，再創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。離2011年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不到20天，2011年4月5日下午，中國(guó)人民銀行決定，自2011年4月6日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
本次加息背景是什么？筆者認(rèn)為，自去年10月第四次加息，到今年第二次加息。在本來(lái)資金面就已很緊的背景之下，由于日本為抗戰(zhàn)海嘯與九級(jí)地震及重建城市與發(fā)展經(jīng)濟(jì)，開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩。而利比亞戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致石油和生產(chǎn)原材料價(jià)格暴漲。其它是CPI3月或破5，物價(jià)上漲，人民幣的升值吸引國(guó)外大量熱錢，市場(chǎng)上大量的貨幣洶涌。另外是2011年3月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)2月CPI和PPI數(shù)據(jù)反應(yīng)通脹預(yù)期壓力大和A股相對(duì)較弱的走勢(shì)及熱錢流入國(guó)內(nèi)速度加快等日本九級(jí)大地震，為拯救日本經(jīng)濟(jì)，開(kāi)印鈔機(jī)等現(xiàn)象，實(shí)際上已反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)于加息或者是上調(diào)存款準(zhǔn)金率的預(yù)期。另外是3月份，在人民幣升值壓力不斷增強(qiáng)、外匯占款不斷增加的情況下，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，說(shuō)明穩(wěn)健的貨幣政策取向不會(huì)改變，也表明了決策層控制流動(dòng)性、控制通脹的決心。
未來(lái)會(huì)有幾次加息？筆者認(rèn)為，預(yù)計(jì)3月的CPI漲幅或破5%，目前國(guó)內(nèi)通脹高位運(yùn)行，油價(jià)和食品價(jià)格都有上漲的空間，克服通脹預(yù)期成為目前的主要任務(wù)，因此加息也符合預(yù)期。加息后存款利率為3.25%，考慮當(dāng)前的通脹水平，離利率為正還有空間。雖然今年二次加息，但是銀行依然負(fù)利率，人民幣的升值和熱錢等因素，央行還會(huì)持續(xù)加息。通脹不是紙老虎，而是猛虎。因此，管理好預(yù)期通脹是當(dāng)前中國(guó)首要最關(guān)鍵的問(wèn)題。當(dāng)然，本次加息不可能一步到位，第二季到第四季至少有三次加息。況且，CPI破5%的預(yù)期非常強(qiáng)烈，意味著通脹隨時(shí)卷土重來(lái)，甚至?xí)^(guò)預(yù)期的結(jié)果。
一是人民幣繼續(xù)升值吸引大量的熱錢。二是物價(jià)瘋狂的上漲。三是國(guó)內(nèi)趨勢(shì)復(fù)雜。除了加息別無(wú)選擇，雖然不是當(dāng)前國(guó)家宏觀政策調(diào)控最好的辦法，卻是抑制通脹的理智舉動(dòng)，況且光靠貨幣政策根本遏制不住通脹。同時(shí)，而人民幣升值不僅無(wú)助抑制通脹，反而增強(qiáng)通脹的預(yù)期。甚至陷入因人民幣升值-吸收巨大的熱錢-市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩-物價(jià)瘋狂上漲導(dǎo)致惡性通脹怪圈。
加息對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么影響？筆者認(rèn)為，央行在兔年清明第二次加息，盡管此次加息旨在抑制高通脹，而并非專門針對(duì)房地產(chǎn)，但對(duì)高度依賴資金的類金融業(yè)——房地產(chǎn)而言，影響首當(dāng)其沖。目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率在35％以上，單次加息對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響并不大，但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的影響卻有放大效應(yīng)。加息符合預(yù)期，25個(gè)基點(diǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。不對(duì)稱加息，房貸壓力上升有限。我們以100萬(wàn)、30年期、基準(zhǔn)利率、等額本金為例，加息前的月按揭還款額為6255.06元，加息后月按揭還款額為6386.59元，增加額為131.53元，二次就是增加額到250元，增加比例約為3.6%，增幅相對(duì)較低，不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)太大的還款壓力。短期利空出盡，迎接板塊反彈。
在短短的不到2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的措施緊密登場(chǎng)，使得房地產(chǎn)調(diào)控的壓力在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一次集中釋放，未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)調(diào)控政策更多地在于觀察與消化，即房地產(chǎn)行業(yè)在消化政策中“降溫”，成交量下滑。這對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)形成壓力。將為接下來(lái)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。
加息會(huì)重創(chuàng)樓市迎來(lái)下半年房?jī)r(jià)拐點(diǎn)？筆者認(rèn)為，加息進(jìn)程雖過(guò)半，但樓市拐點(diǎn)為時(shí)尚早。不過(guò)，不排除小部分中小房企降價(jià)促銷的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)一波價(jià)格打折高潮。不僅是考慮到開(kāi)發(fā)商的資金因樓市十分低迷，最主要是本次加息導(dǎo)致房企融資貸款成本提高，在融資渠道封殺和貨幣政策收緊及銷售成交嚴(yán)重下滑，房地產(chǎn)商資金鏈趨緊，一旦資金回籠壓力驟增的情況下，小部分中小企業(yè)面臨貸不到款“斷奶”局面。房?jī)r(jià)將會(huì)有10%以下的跌幅，不過(guò)，不要指望房?jī)r(jià)會(huì)大跌。
首先是加息的幅度和加息不可能一步到位及通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈。其次是人民幣將繼續(xù)升值和吸引大量的熱錢進(jìn)入樓市，況且目前依然是負(fù)利率，買房投資依然是有利可圖，房?jī)r(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)超過(guò)銀行存款的利息。最后是大部分的大房企去年銷售額進(jìn)口貸有5萬(wàn)多億和資本金依然20%及貨幣政策未實(shí)質(zhì)收緊的情況下，房企完全可以扛到半年以上，不會(huì)輕易降價(jià)，或者是通過(guò)打折扣的形式回收資金，因?yàn)樗麄兡壳暗馁Y金鏈還不屬于崩潰預(yù)期中。
2011年4月1日，《2011年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》報(bào)告顯示，2011年3月，十大城市住宅平均價(jià)格為15782元/平方米，較上月上漲0.29%，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到遏制。具體來(lái)看，除上海環(huán)比下跌0.02%外，其他9個(gè)城市價(jià)格均環(huán)比上漲，漲幅皆在1%以內(nèi)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本[最新消息
價(jià)格 戶型
點(diǎn)評(píng)]調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年3月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比上漲0.59%。其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，16個(gè)城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有74個(gè)。
自去年新國(guó)十一條和新國(guó)十條及新國(guó)五條到今年新“國(guó)八條”的先后出爐，樓市已經(jīng)逐漸降溫，銷售成交開(kāi)始加速下降，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，目前還未出現(xiàn)大面積的城市房?jī)r(jià)跳水，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)松動(dòng)已有跡象。盡管加息形成有效疊加效應(yīng)，但是房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的暴跌20%或30%。由于貨幣政策比從緊還從緊，對(duì)內(nèi)地房企業(yè)和高借貸的企業(yè)的沖擊較大，對(duì)內(nèi)地銀行或會(huì)擴(kuò)大息差收入，但資本市場(chǎng)流動(dòng)性收窄始終會(huì)短期調(diào)整壓力
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