近年來(lái)，一些大中城市，尤其是一些大城市和特大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注和中央的高度重視。在討論房?jī)r(jià)為什么會(huì)持續(xù)高漲時(shí)，一個(gè)比較普遍的觀點(diǎn)是，土地財(cái)政是其中的一個(gè)最主要的原因，其邏輯推論是：地方政府通過(guò)土地拍賣(mài)取得高額的財(cái)政收入以用于本地的各項(xiàng)支出，土地價(jià)格越高，地方政府取得的土地拍賣(mài)收入也越高；而地價(jià)越高必然是房?jī)r(jià)也越高，反過(guò)來(lái)房?jī)r(jià)越高也會(huì)再促使地價(jià)升高，地方政府從自身的利益(增加更多的土地財(cái)政收入)出發(fā)總是不愿意使房?jī)r(jià)下跌。因此，要抑制房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，根本的辦法就是要改革現(xiàn)行財(cái)政體制，改變地方政府過(guò)分依賴土地財(cái)政的局面。這個(gè)推論當(dāng)然是有一定道理的，但問(wèn)題是，改革現(xiàn)行財(cái)政體制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，并非短期內(nèi)能完成，正所謂遠(yuǎn)水解不了近渴，對(duì)解決中央最近提出的“堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的這個(gè)緊迫問(wèn)題似乎起不到實(shí)際的可操作性的作用。

　　●當(dāng)某城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快地上漲到這樣的地步，即生產(chǎn)和生活成本上升已經(jīng)嚴(yán)重影響到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP的增長(zhǎng)時(shí)，土地財(cái)政收入的目標(biāo)就會(huì)降到相對(duì)更為次要的地位，地方政府要維持高房?jī)r(jià)的假設(shè)就不一定能夠成立。

　　并且，從理論上來(lái)看，上述推論雖然好像有一定的道理，與現(xiàn)實(shí)中一些地方政府的行為也好像相吻合，但是仔細(xì)地分析起來(lái)，還是存在不少問(wèn)題。比如，地方政府取得高的土地財(cái)政收入是不是就是其最高的或第一的目標(biāo)？這是令人存疑的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，相比較而言，GDP增長(zhǎng)反而應(yīng)該是其追求的更為綜合的或者說(shuō)第一的目標(biāo)。這已經(jīng)為許多經(jīng)驗(yàn)研究所證實(shí)。如果情況確實(shí)是這樣，則當(dāng)某城市的房?jī)r(jià)從而地價(jià)過(guò)快地上漲到這樣的地步，即生產(chǎn)和生活成本上升已經(jīng)嚴(yán)重影響到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展從而GDP的增長(zhǎng)時(shí)，土地財(cái)政收入的目標(biāo)就會(huì)降到相對(duì)更為次要的地位，地方政府要維持高房?jī)r(jià)的假設(shè)就不一定能夠成立。另外，從最近幾年的實(shí)踐看，中低收入居民的住房問(wèn)題等民生工程也引起了中央和一些地方政府的重視，并出臺(tái)了建設(shè)廉租房等相關(guān)政策，重慶市政府的做法就比較突出。這些都說(shuō)明，地方政府通過(guò)維持高房?jī)r(jià)來(lái)取得更多的土地財(cái)政收入這樣一個(gè)邏輯推論是存在問(wèn)題的，起碼是有待進(jìn)一步觀察和研究的。高地價(jià)和高房?jī)r(jià)在一定時(shí)期里可能也對(duì)GDP增長(zhǎng)有很大的促進(jìn)作用，但其可持續(xù)性是令人懷疑的。

　　●房?jī)r(jià)過(guò)快上漲這一現(xiàn)象自然是很復(fù)雜的，影響因素很多，各地的情況也千差萬(wàn)別，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，它離不開(kāi)供給和需求這兩個(gè)基本的方面。

　　那么，究竟如何來(lái)解釋一些大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲這一現(xiàn)象呢？我覺(jué)得，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲這一現(xiàn)象自然是很復(fù)雜的，影響因素很多，各地的情況也千差萬(wàn)別，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，它離不開(kāi)供給和需求這兩個(gè)基本的方面。從供給方面看，自從推行住房商品化政策以來(lái)，各地政府和開(kāi)發(fā)商的積極性都充分調(diào)動(dòng)了起來(lái)，商品房的建設(shè)速度應(yīng)該說(shuō)是比較快的，供給也是比較充分的，但存在著一個(gè)短板，這就是具有一定的公共產(chǎn)品性質(zhì)的福利性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，其建設(shè)速度一直比較慢，供給受到了極大的限制。從需求方面看，同樣是從推行住房商品化政策以來(lái)，廣大居民購(gòu)房的積極性也充分地調(diào)動(dòng)了起來(lái)，加上普遍的投資和投機(jī)購(gòu)房，對(duì)商品房的需求非常強(qiáng)勁，只不過(guò)對(duì)很大一部分中低收入城市居民來(lái)說(shuō)，面對(duì)不斷上漲的商品房?jī)r(jià)格，其購(gòu)買(mǎi)需求雖然很強(qiáng)烈，但難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。這樣，綜合供給和需求兩個(gè)方面的情況來(lái)考察，一方面由于價(jià)格較低的福利性住房供給沒(méi)有跟上，使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到滿足，使總的住房供給產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的短缺，并引發(fā)了眾多的社會(huì)民生問(wèn)題；另一方面，由于全社會(huì)在一個(gè)時(shí)期里過(guò)分強(qiáng)調(diào)了住房的財(cái)富增值功能，從而使投資和投機(jī)性的購(gòu)房需求無(wú)限膨脹，助推了商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快過(guò)猛上漲。因此，抑制大中城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也應(yīng)該從這兩個(gè)方面入手，一是盡快增加價(jià)格比較低的福利性住房的供給，二是抑制投資和投機(jī)性的購(gòu)房需求。這一政策不是簡(jiǎn)單地為降房?jī)r(jià)而降房?jī)r(jià)，因?yàn)楦鞯氐那闆r千差萬(wàn)別，而是要在增加福利性住房供給的基礎(chǔ)上，切切實(shí)實(shí)地逐步解決中低收入居民的住房需求問(wèn)題，從而在總體上逐步控制住商品房?jī)r(jià)格的上漲速度。
　　為解決住房供給方面的短板問(wèn)題，最近中央提出了2011年要建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的計(jì)劃，力度不可謂不大。但建設(shè)資金的籌集仍是一個(gè)很大的問(wèn)題，中央財(cái)政會(huì)安排一定比例的資金，但主要應(yīng)該還是地方政府想辦法。2010年11月16日，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定各地可將從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。而在這之前的9月末，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也出臺(tái)公租房免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等多稅種的規(guī)定。不過(guò)，從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金這一點(diǎn)早在2007年就有規(guī)定了，而根據(jù)國(guó)家審計(jì)署的審計(jì)，有不少城市提取的資金未達(dá)到10%這個(gè)最低的要求比例，有的甚至把已經(jīng)提取的部分資金挪作他用。這說(shuō)明一些地方政府對(duì)這個(gè)問(wèn)題的重視程度十分不夠，并且相關(guān)規(guī)定的實(shí)際約束力也很有限。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣一種忽視民生的政府行為，是值得認(rèn)真去研究和反思的。

　　●大中城市的房?jī)r(jià)高漲并不是“價(jià)高者得”的招拍掛制度造成的。該制度在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的作用機(jī)制和邏輯鏈條是：城鎮(zhèn)化導(dǎo)致對(duì)住房需求增加，引致房?jī)r(jià)漲；房?jī)r(jià)漲使土地價(jià)值被發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致地價(jià)漲；地價(jià)漲使政府土地財(cái)政收入增加，從而有財(cái)力用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改善。這樣一個(gè)過(guò)程不斷地進(jìn)行，最終就是一個(gè)城鎮(zhèn)化完成的過(guò)程。

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)今普遍實(shí)行的“價(jià)高者得”的土地招拍掛制度存在著推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制：地產(chǎn)商通過(guò)高價(jià)獲得土地，勢(shì)必要通過(guò)高價(jià)賣(mài)房才可以將地價(jià)的成本消化掉，并且地價(jià)倍增的態(tài)勢(shì)，會(huì)連帶同一區(qū)域的樓價(jià)上升。這從短期來(lái)看，似乎是存在著這樣一種邏輯關(guān)系，但從較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期看，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較充分的行業(yè)，沒(méi)有哪幾個(gè)房地產(chǎn)商能夠完全進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng)，因而其價(jià)格最終還是要由當(dāng)?shù)貙?shí)際的住房供給和住房有效需求來(lái)決定。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)高價(jià)拿地也是存在著不能將地價(jià)成本消化而發(fā)生虧損的風(fēng)險(xiǎn)的，并非越高越好。即使是大的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，它們這幾年憑借比較容易獲得銀行大額貸款的優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)公司的支持，在一些大城市頻獲“地王”稱號(hào)，使民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)望地興嘆，但其實(shí)這里面存在著國(guó)有集團(tuán)公司或國(guó)有控股公司內(nèi)部的價(jià)值轉(zhuǎn)移問(wèn)題，比如拿了價(jià)值連城的地塊后公司在資本市場(chǎng)上的價(jià)值可以提升等等，而非真的都指望在原地塊能收回成本。國(guó)有企業(yè)的這種拿地行為是否合理不在本文討論范圍，但它說(shuō)明高地價(jià)并不能無(wú)條件地推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，如果沒(méi)有真正的需求，地價(jià)很高的成本實(shí)際上不一定都能賺回來(lái)！
　　針對(duì)招拍掛制度“價(jià)高者得”可能推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的不足之處，一些城市試點(diǎn)了非價(jià)高者得的“限地價(jià)，競(jìng)政策性住房面積”的出讓方式，即先限定地塊的合理最高上限地價(jià)，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)達(dá)到這個(gè)價(jià)格后改現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建政策房面積，誰(shuí)投報(bào)政策房面積多，誰(shuí)就以合理最高上限地價(jià)拿地。這種將政策性住房建設(shè)的因素納入招標(biāo)當(dāng)中無(wú)疑是一大進(jìn)步，但人們也擔(dān)心這種多指標(biāo)的帶有不少人為評(píng)價(jià)指標(biāo)因素在里頭的方式是否會(huì)產(chǎn)生新的“尋租”空間和行為。其實(shí)，在不否定“價(jià)高者得”的核心內(nèi)容的原有的招拍掛制度框架中加入政策性住房建設(shè)等因素也是可行的，并且可以防止人們所擔(dān)心的“尋租”問(wèn)題的產(chǎn)生。比如，可以事先設(shè)定參與競(jìng)標(biāo)的房地產(chǎn)商的必要門(mén)檻，防止品質(zhì)不好的地產(chǎn)商為了短期利益參與競(jìng)價(jià)炒作，而不是競(jìng)標(biāo)后再組織考核其是否最佳的中標(biāo)者。也就是說(shuō)，在考慮完善招拍掛制度時(shí)加入新的因素，包括規(guī)定在特定面積的待拍賣(mài)地塊上應(yīng)該建設(shè)多少面積和容積的政策性住房等等，都應(yīng)該事先規(guī)定下來(lái)，在包括這些相同的附加條件的基礎(chǔ)上，各家開(kāi)發(fā)企業(yè)展開(kāi)公平、公開(kāi)的競(jìng)價(jià)，最后還應(yīng)該是價(jià)高者得，因?yàn)樵谄渌麠l件都同樣符合的情況下，價(jià)高者得最公平，土地的出讓收入也最高，土地價(jià)值得到了最大化實(shí)現(xiàn)，政府才有財(cái)力用于城鎮(zhèn)公共設(shè)施和公租房的建設(shè)。
　　實(shí)際上，大中城市的房?jī)r(jià)高漲并不是“價(jià)高者得”的招拍掛制度造成的。該制度在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的作用機(jī)制和邏輯鏈條是：城鎮(zhèn)化導(dǎo)致對(duì)住房需求增加，引致房?jī)r(jià)漲；房?jī)r(jià)漲使土地價(jià)值被發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致地價(jià)漲；地價(jià)漲使政府土地財(cái)政收入增加，從而有財(cái)力用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改善。這樣一個(gè)過(guò)程不斷地進(jìn)行，最終就是一個(gè)城鎮(zhèn)化完成的過(guò)程。一些城市在這個(gè)過(guò)程中探索出了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，并在全國(guó)許多城市得到應(yīng)用，其中“經(jīng)營(yíng)城市”的理念的提出和實(shí)施就是一個(gè)典型。雖然這一做法在一些地方也產(chǎn)生了偏差和副作用，也受到了一些批評(píng)，但總體上說(shuō)，其對(duì)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)是起到了積極的作用的。因?yàn)樵谠S多城市，尤其是相對(duì)比較落后的城市，在其城市化的起步階段，都存在著基礎(chǔ)設(shè)施落后又沒(méi)有資金加以改造的窘境。而通過(guò)“經(jīng)營(yíng)城市”這種方式，政府先用比較少量的資金在某個(gè)區(qū)塊啟動(dòng)整理出一些土地拍賣(mài)，賣(mài)地所得再用于搞該區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，結(jié)果使該區(qū)塊土地大幅升值，帶動(dòng)其地價(jià)上漲，政府再通過(guò)賣(mài)地獲得更多的財(cái)政收入，由此形成城市化建設(shè)的“良性循環(huán)”。

　　●經(jīng)營(yíng)城市和招拍掛制度帶來(lái)的高額土地財(cái)政收入，應(yīng)該是取之于民用之于民，除了征地合理補(bǔ)償和搞好城市基礎(chǔ)設(shè)施外，最重要的方面就是還要考慮到城鎮(zhèn)中低收入居民住房問(wèn)題。

　　而在經(jīng)營(yíng)城市的“良性循環(huán)”中，有一點(diǎn)被各級(jí)地方政府忽視了，這就是針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入居民住房問(wèn)題的解決。也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)城市和招拍掛制度帶來(lái)的高額的土地財(cái)政收入，應(yīng)該是取之于民用之于民，并且具體如何使用應(yīng)該增加透明度和必要的監(jiān)督，防止亂花錢(qián)和腐敗的產(chǎn)生。好鋼需要用在刀刃上，用之于民除了征地合理補(bǔ)償和搞好城市基礎(chǔ)設(shè)施外，最重要的方面就是還要考慮到城鎮(zhèn)中低收入居民住房問(wèn)題，不能完全將其置于商品房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)之中。市場(chǎng)也有失靈的領(lǐng)域，在這些領(lǐng)域政府就要積極地起到調(diào)節(jié)者的作用。而許多地方政府恰恰在這方面沒(méi)有很好地盡到自己應(yīng)盡的職責(zé)，從而使經(jīng)營(yíng)城市和土地招拍掛制度這些本來(lái)不錯(cuò)的思路、措施產(chǎn)生了本來(lái)可以避免的副作用。
　　從我國(guó)住房制度改革的歷史進(jìn)程來(lái)看，適應(yīng)集中型計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，我們?cè)诟母锔＠�分房制度，�?shí)行住房商品化的過(guò)程中，在1990年代中期也曾經(jīng)實(shí)行過(guò)“國(guó)家安居工程”，以解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房問(wèn)題，并取得了一定的成效。但是，由于當(dāng)時(shí)普遍采用的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房并以成本價(jià)出售的方式，其標(biāo)準(zhǔn)在各地往往過(guò)于寬松，具體實(shí)施又難把握，難以限制高收入者購(gòu)買(mǎi)、杜絕購(gòu)買(mǎi)多處經(jīng)濟(jì)適用房，造成了一些不好的社會(huì)影響，引起了很大的爭(zhēng)論。因此，不少城市的積極性下降，不愿意劃撥土地，稅費(fèi)、配套費(fèi)用減免又由于涉及多家部門(mén)更加難以到位，致使安居工程住房成本難以控制，價(jià)格下不來(lái)，處境尷尬。(陳學(xué)斌等：《90年代中期住房制度改革回顧》，《百年潮》2010年第7期)這樣，國(guó)務(wù)院1994年在《關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出的“建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”的雙軌供應(yīng)體系設(shè)想，后來(lái)事實(shí)上是變成了只有商品房這一軌的供應(yīng)體系了，整個(gè)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的供求失衡，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也就在情理之中了。

　　●一種觀點(diǎn)認(rèn)為：政府控制土地供給，造成土地供應(yīng)短缺，必然導(dǎo)致地價(jià)上漲，從而使房?jī)r(jià)上漲；只要政府放開(kāi)土地供應(yīng)，土地供給多了，自然地價(jià)下跌，房?jī)r(jià)也會(huì)下降。這從根本上來(lái)說(shuō)不符合可持續(xù)發(fā)展的理念，難以行得通，也不應(yīng)行得通。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲這一現(xiàn)象，現(xiàn)在還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：政府控制土地供給，造成土地供應(yīng)短缺，必然導(dǎo)致地價(jià)上漲，從而使房?jī)r(jià)上漲；只要政府放開(kāi)土地供應(yīng)，土地供給多了，自然地價(jià)下跌，房?jī)r(jià)也會(huì)下降。顯然這是一種比較單向的思維方式，只是考慮了影響地價(jià)和房?jī)r(jià)的一個(gè)方面因素，并且也沒(méi)有考慮到土地在我國(guó)屬于比較稀缺資源這一特點(diǎn)，因此難免背離現(xiàn)實(shí)，實(shí)際上不具有可行性。正如前文所言，房?jī)r(jià)根本上是由供求關(guān)系決定的，如果離開(kāi)了需求這一方，光考慮供給方面，并且同樣的土地供給量，由于可以建造不同類型的房子，從而形成不同的住房供給結(jié)構(gòu)，只考慮增加土地供應(yīng)量，顯然難以吻合需求，從而根本解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。另外，由于城鎮(zhèn)土地是稀缺資源，無(wú)限量放開(kāi)供應(yīng)以后，不僅本來(lái)價(jià)值應(yīng)該很高的土地被人為壓低了價(jià)格，如果開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)開(kāi)發(fā)，過(guò)若干年原有土地的增值收益就留歸了他們，這是很不合理的；并且，在城鎮(zhèn)土地總量有限的情況下，放開(kāi)供應(yīng)能夠維持多少年？這從根本上來(lái)說(shuō)不符合可持續(xù)發(fā)展的理念，難以行得通，也不應(yīng)行得通。

　　●要根本解決目前部分大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，還是應(yīng)該回歸到經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理———供求關(guān)系上來(lái)考慮，并且不能光從總量上看是否平衡，還要從供求的結(jié)構(gòu)上看是否平衡。

　　綜上所述，要根本解決目前部分大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，還是應(yīng)該回歸到經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理———供求關(guān)系上來(lái)考慮，并且不能光從總量上看是否平衡，還要從供求的結(jié)構(gòu)上看是否平衡。在供應(yīng)跟不上從而導(dǎo)致價(jià)格過(guò)快上漲的情況下，合理地減少需求就是一種有效的辦法。目前一些大城市采取的征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)和限購(gòu)措施，就是屬于這一類，相信能產(chǎn)生明顯的效果。同時(shí)，政府還要下決心通過(guò)各種途徑，尤其是從土地財(cái)政收入這一塊中，拿出很大的比例來(lái)增加保障性住房的供給，以解決結(jié)構(gòu)性的住房短缺問(wèn)題，并將其納入到地方政府官員政績(jī)的考核之中。這樣雙管齊下，才能真正達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。