在北京市提出今年新建普通住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標(biāo)兩周之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳來了“好消息”。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京商品住房成交均價(jià)19個(gè)月來首次出現(xiàn)了同比下降，幅度達(dá)到10.9%，而環(huán)比更是大跌了26.7%。
　　雖然“首降”的消息來得很及時(shí)，“首降”的幅度也很大，但是很多老百姓的感受卻并不明顯。
　　分析相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大興、房山、密云以及朝陽區(qū)東南部地區(qū)占到全市總成交量的七成以上，也就是說，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的低房?jī)r(jià)是拉低3月均價(jià)的一個(gè)重要原因。
　　而就城市中心地區(qū)來看，雖有個(gè)別樓盤打折降價(jià)，但尚未形成普降的格局。數(shù)據(jù)顯示，在北京市296個(gè)延續(xù)銷售的樓盤中，只有81個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格真正出現(xiàn)了下降，僅占全部的27.4%，另有178個(gè)樓盤的價(jià)格保持平穩(wěn)。值得關(guān)注的是，其中還有30多個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格仍有不同程度的上漲。
　　此外，雖然部分二手房的議價(jià)空間已逐漸開始增加，但并未出現(xiàn)趨勢(shì)性的全面降價(jià)勢(shì)頭。由于房租的不斷上漲，不少二手房主轉(zhuǎn)售為租，這又在很大程度上減少了二手房的供應(yīng)量，致使二手房?jī)r(jià)仍居高不下。
　　市區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的波動(dòng)，實(shí)際上可以被遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤所中和。如果因?yàn)榉N種原因，遠(yuǎn)郊樓盤賣得多，而市區(qū)樓盤賣得少，那么全市的房?jī)r(jià)就會(huì)很快被平均下來，而這樣的全市平均房?jī)r(jià)究竟反映了怎樣的市場(chǎng)變化，仍然需要繼續(xù)觀察。
　　當(dāng)然，不可否認(rèn)，在一系列政策“組合拳”的猛烈攻勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)一些積極的變化。比如，“地王”頻現(xiàn)的火爆情景風(fēng)光不再。與之形成鮮明對(duì)比的是，土地“流拍”、“底價(jià)成交”的消息不時(shí)傳出。有關(guān)部門公布的今年一季度土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也顯示，全國120個(gè)城市成交面積環(huán)比大幅縮水約三成，住宅用地成交價(jià)格也環(huán)比下滑了11%。而且在包括一線城市在內(nèi)的10個(gè)主要城市中，住宅用地平均溢價(jià)率最高也僅達(dá)50%。
　　此外，投資投機(jī)現(xiàn)象也大幅減少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京第二套購房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民購房占比由40%多驟降至7.6%，這都說明投資投機(jī)資金已經(jīng)開始大規(guī)模退出。
　　而在各種房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓，房地產(chǎn)商的資金鏈也出現(xiàn)了不同程度的緊張態(tài)勢(shì)。根據(jù)最新公布的上市公司年報(bào)顯示，70家上市房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-683.72億元，同比減少了246.58%，同時(shí)，存貨同比大幅增長41.70%。為防止資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，一些房地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)的意愿也有所增強(qiáng)。
　　這些都是促成房?jī)r(jià)“首降”的因素，但要判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)了“逆轉(zhuǎn)”，不能單憑一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，更不能根據(jù)一個(gè)籠統(tǒng)的全市新房成交均價(jià)來判斷。
　　要讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更真實(shí)地反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，不妨進(jìn)行細(xì)分區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，比如二環(huán)內(nèi)、三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)成交均價(jià)的走勢(shì)如何，這樣數(shù)據(jù)所反映的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況才能和老百姓的感受更接近，也才能為下一步的房產(chǎn)調(diào)控提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持。