房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。
影響需求的有長期因素，例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內(nèi)的暴漲。
決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴格的話講，實體經(jīng)濟不需要那么多錢，多余的20個百分點的錢去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經(jīng)濟學上稱為“泡沫”。
多余的錢主要通過貸款進入樓市，不僅按揭容易借了，地產(chǎn)商的開發(fā)貸款不成問題，而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈利和你的收入。收入增加了，“溫飽而思淫欲”，淫欲必有居所，購房需求于是上升。請注意，增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價值，而僅僅是央行印的一堆紙，經(jīng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)交給了你。反正紙上印了毛主席的像，用它就可買100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災(zāi)，地價、房價扶搖直上。
貨幣超發(fā)對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應(yīng)，那就是通脹預(yù)期。發(fā)了這么多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資產(chǎn)。能買到的實物資產(chǎn)除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理？
再看供給方。
對短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機，面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險，地產(chǎn)商不得不縮小開發(fā)規(guī)模，導致09年的供應(yīng)不足。誰也沒有料到，09年的貨幣供應(yīng)會在幾個月內(nèi)放出天量，而房地產(chǎn)開發(fā)卻需要時間，供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動全都宣泄到價格上。
有人說07年的宏觀調(diào)控過急，力度過大，其實不然。早在05、06年，經(jīng)濟已有過熱征兆，那時就應(yīng)適當緊縮。決策層GDP掛帥，遲遲不動。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了，才慌忙投下猛藥，不料08下半年趕上金融危機，于是又來了個180度的大轉(zhuǎn)彎。宏觀調(diào)控之不靠譜，由此可見一斑。因這事并非本文主題，不在這里展開討論。
樓市如同股市，需求越旺盛，賣家越是惜售。隨著供應(yīng)日趨緊張，開發(fā)商被拎出來當靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤？道理和農(nóng)民在歉收年囤糧完全相同——預(yù)期價格還會漲。為什么看漲？開發(fā)商算準了，在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預(yù)期，通脹預(yù)期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。
決定房地產(chǎn)長期供給的最重要因素，當然是土地。在現(xiàn)行政策下，土地供應(yīng)已被封頂，“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實的高壓線，不能碰。若死守這條紅線，可開發(fā)的土地就會越來越少，而人只會越來越多，居民自然想到，“房產(chǎn)永遠是稀缺資源”。在這條紅線下，地產(chǎn)商忙著囤地，因為“土地將永遠是稀缺資源”，日漸稀少的土地等于給房價上了保險。買方、賣方都看漲的后果是什么？房價沒有最高，只有更高。
需求和供給分析清楚了，平抑房價的辦法也就有了，無非是抑制需求和增加供給，而調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場參與者的預(yù)期。
城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的，不必調(diào)控，治理的重點是濫發(fā)貨幣造出來的虛假需求。既然是貨幣惹的禍，“解鈴還需系鈴人”，央行收緊銀根就是了。銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預(yù)期下降，居民買房保值的動機減弱，需求進一步降低。
當需求疲軟時，開發(fā)商就要考慮停止捂盤，增加供應(yīng)，因為明年的價格可能比今年低。如果政府這時再宣布放棄“18億畝紅線”，增加土地供應(yīng)，未來房價走低的可能性大增，就可以改變買、賣雙方的價格預(yù)期，從而改變買、賣雙方今天的行為。居民不再著急購買，地產(chǎn)商卻急著開發(fā)和出售，房價調(diào)頭向下。
小結(jié)一下，平抑房價的政策是收緊貨幣供應(yīng)和放開土地供應(yīng)。現(xiàn)在的政策是放開貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng)，整個搞反了，不出亂子才怪呢。
預(yù)測一下，改變現(xiàn)行政策的可能性有多大？說實在的，不大。
誰愿意在這會兒收緊銀根��？“來之不易”的經(jīng)濟反彈又掉下去怎么辦？今年還要�！鞍恕蹦�。要收銀根就得放匯率，而匯率已上升到“國際階級斗爭”的高度上去了，誰動就是美帝國主義的走狗。緊縮銀根就要加息，加息會傷及股市，股民罵娘怎么辦？又要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草，世上哪有這樣的事？可世上到處都是這么想的人。
土地供應(yīng)更是萬萬不能放，據(jù)說農(nóng)地若少于18億畝，就無法保障中國的糧食安全。這說法從未得到研究和數(shù)據(jù)的支持，我們說的是認真、客觀、獨立和負責的研究，而不是捉刀代筆或者揣測上意的報告。在30年多年前的計劃體制下，耕地比今天多(因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少)，人口比今天少，我們還不能保證糧食的供應(yīng)，靠各種票證限制居民的食品消費。1959到1961年間，那時的耕地更多，人口更少，全國卻餓死了幾千萬人�？梢娂Z食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)效率主要取決于制度，而不是耕地數(shù)量。
改革開放之后的1991年到2008年，我國小麥畝產(chǎn)增加了30%，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率提高了150%。在效率提高的基礎(chǔ)上，完全有可能釋放出部分農(nóng)地，用于房地產(chǎn)開發(fā)而不致影響國家的糧食安全。
政府控制土地供應(yīng)的真正原因是財政。近年來各級政府大興土木，擴招人員，導致開支激增而入不敷出，除了向銀行貸款，就靠賣地收入彌補赤字。開放土地供應(yīng)意味著將土地所有權(quán)落實到農(nóng)民個人，建立真正的土地一級市場，由市場配置土地。地價高了，吸引更多的土地進入市場，供應(yīng)增加，自動平抑價格。在現(xiàn)行體制下，政府的控制不僅切斷了價格和供應(yīng)量的聯(lián)系，而且由自身利益驅(qū)動，總是傾向于推高地價。除了財政，土地也越來越多地連著官員的荷包，怎么放得開呢？
貨幣和土地政策不變，有無其他辦法降低房價？
78家主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場。但是別忘了，16家主營地產(chǎn)的央企還在，相當于放走小舢板，留下巡洋艦。國企頻頻拍出地王，因為有金融支持，因為不怕樓面賣不出地面價，虧了，有國家兜底。這些造就地王的體制性原因，并未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨，對地價影響實在有限。
改革土地招拍掛制度。土地供應(yīng)機制不變，供應(yīng)總量不變，站著賣還是蹲著賣有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？
對捂地的開發(fā)商“動真格兒的”。問題是“真”到什么程度，房地產(chǎn)公認是“支柱產(chǎn)業(yè)”，“格兒”動得太真了，影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對地方的財政稅收和GDP都沒好處。投鼠忌器。
出臺物業(yè)稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房產(chǎn)多，就知為什么出不來了。
還有什么招兒？
結(jié)論：房價還得漲，盡管不會永遠漲。
日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四、五年，最終還是在1989年破了。美國人的次按泡沫吹了五、六年，最終在2007年破了。
《紅樓夢》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚，沒有不散的宴席”。
