·關(guān)于房地產(chǎn)市場博弈的思考(上)：認清大勢　明智抉擇

　　在社會主義市場經(jīng)濟條件下，不能否認社會上利益多元化的發(fā)展趨勢。在利益關(guān)系十分復雜的房地產(chǎn)市場，只要是合法合規(guī)的利益訴求都無可厚非。問題是各利益攸關(guān)方如何正確認識自己的根本利益所在，該堅持的堅持，該妥協(xié)的妥協(xié)，從而找到一條打破“膠著”狀態(tài)的共贏之路。
　　如果說，在以往中央對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時，有些希望維持高房價的地方政府和開發(fā)商曾采取“遇到紅燈繞著走”，“上有政策，下有對策”之類的方式與中央政策博弈，那么這次情況就不一樣了。這次中央調(diào)控目標之明確、決心之大都不容置疑，就像在“石頭、剪子、布”的猜拳博弈中，中央出的是“組合拳”，各利益攸關(guān)方如果要與中央政策博弈，出什么拳都無勝算。只有順應調(diào)控的大勢，才有可能獲取最大利益，逆勢而為恐怕要吃虧了。
　　說到開發(fā)商之間的博弈，即使在規(guī)模不大的中小城市，房地產(chǎn)商也不能只有兩三家，形成寡頭壟斷局面。眾多開發(fā)商結(jié)成“卡特爾”，捂盤惜售，死扛著不降價，似乎是大家都能獲得“最大”利益。但是，按照博弈論的理論，有眾多賣家參與的價格“卡特爾”根本靠不住。開發(fā)商中，各家的資金實力、庫存壓力并不一致。在降價已成大趨勢的情形下，沒有開發(fā)商會選擇為了嚴守“價格同盟”默契(只可能有某種私下默契，不可能訂立正式的“價格同盟”契約)，自己承擔資金和存貨壓力帶來的損失。盡管有報道說，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)資金和庫存壓力還不大，但交易清淡的情況再持續(xù)下去，肯定有人承受不了，只好降價求售，以價換量。
　　到那時，可供開發(fā)商選擇的決策是率先降價，還是追隨別人；是一點點地降，還是一下子降到市場認可的水平。依筆者看，恐怕是率先降價，且一下子降至市場認可的水平，以價換量，減輕利息負擔，加快資本周轉(zhuǎn)者更能獲利。因為，一旦樓價拐點出現(xiàn)，后降價者只有更大幅度降價才能贏回自己的市場份額。
　　在剛性需求所造成“供不應求”局面的房地產(chǎn)市場，購房者在博弈中注定處于弱勢地位，只能被動接受市場價格。但是，每個消費者都應該了解中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的方向與決心，再根據(jù)自己的需要與能力，選擇合適的品種，在合適的時機、合理的價位上去圓自己的購房夢。
　　至于想把住房當做投資品的購房者，在自有資金充實的條件下，能有耐心“吃瓦片兒”，靠長期租金等獲取合理收益，也許比炒股更安全些；但想靠倒買倒賣獲取暴利，恐怕在可以想見的未來一段時期風險很大。