為均衡城市化發(fā)展水準(zhǔn)和應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過快的勢(shì)頭，我國(guó)各大中城市近年來普遍加大了保障房建設(shè)力度。其落實(shí)方式主要有兩種：一種是集中建設(shè)，即在一個(gè)項(xiàng)目中全部建成保障房；另一種是分散建設(shè)，即在部分商品住宅項(xiàng)目中配建一些保障房。集中建設(shè)主要靠政府公共財(cái)力進(jìn)行主導(dǎo)，分散建設(shè)則主要靠開發(fā)商安排資金落實(shí)。這兩種模式運(yùn)營(yíng)過程中各有優(yōu)劣，都會(huì)出現(xiàn)新問題和新挑戰(zhàn)。
上海目前已經(jīng)初步確立了廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）、動(dòng)遷安置房為架構(gòu)的“四位一體”保障體系。相關(guān)的規(guī)劃目標(biāo)一旦實(shí)現(xiàn)，對(duì)于城市社會(huì)生活水平的均衡化和上海未來人才儲(chǔ)備能力的涵養(yǎng)，無(wú)疑是個(gè)很關(guān)鍵的支撐要素。但新挑戰(zhàn)也會(huì)隨之而來。以大型居住社區(qū)建設(shè)為例，所謂“大型居住社區(qū)”，規(guī)劃本意是指用地規(guī)模約5平方公里，集聚人口密度理想值為每平方公里1.5萬(wàn)，以居住為主要功能、追求生活與就業(yè)適度平衡的城市新社區(qū)。
作為伴隨著加快推進(jìn)保障房建設(shè)而出現(xiàn)的一個(gè)新式社會(huì)概念，大型居住社區(qū)對(duì)傳統(tǒng)與自然意義上的行政和社會(huì)管理則構(gòu)成了新的挑戰(zhàn)。新挑戰(zhàn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，如何加快社區(qū)生活設(shè)施配套步伐？很多人為什么不愿意離開中心城區(qū)或傳統(tǒng)社區(qū)？從生活和社會(huì)交往的便利性而言，無(wú)非是公交、菜場(chǎng)、醫(yī)院、超市、銀行、郵政、幼教等“社區(qū)七要素”的基本配套。調(diào)研卻發(fā)現(xiàn)，某居住區(qū)2009年4月開始居民入住，但“社區(qū)七要素”的基本配套設(shè)施至今仍沒跟上；附近的軌道交通車站也遲遲未能投入運(yùn)行，從居住區(qū)到最近的公交站點(diǎn)步行需30分鐘，大大超出了15分鐘的“心理社區(qū)距離”。
其次，如何避免保障性居住資源的閑置？由于交通、就醫(yī)、購(gòu)物等生活不便的原因，住房空置或出租給外來人員現(xiàn)象就變得較為普遍。如某新建居住區(qū)，辦理入戶手續(xù)的市民有15982戶，但實(shí)際入住只有9485戶；另一新建居住區(qū)的出租率則超過了60%。居住社區(qū)“異化”為“出租飛地”的結(jié)果是形成了“惡性循環(huán)”的苗子——因?yàn)樾陆ň幼^(qū)入住率不高，致使公交線路無(wú)法盡快開通，銀行、郵政等公共服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和一般商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不愿進(jìn)駐，而部分已經(jīng)入住居民因倍感生活不便而退出居住點(diǎn)。
第三，如何改變居住人口收入結(jié)構(gòu)的單一性特點(diǎn)？社區(qū)尤其是大型社區(qū)，不僅僅是一個(gè)接受配套“輸血”的社會(huì)生活圈，更是應(yīng)該具有自我造血能力的社會(huì)經(jīng)濟(jì)圈。如果沒有經(jīng)濟(jì)活力的有效支撐，大型社區(qū)不會(huì)出現(xiàn)理想中的繁榮狀態(tài)。而目前，大型社區(qū)的導(dǎo)入人口以低收入者和老年居民為主，其經(jīng)濟(jì)活力受到明顯抑制，甚至已經(jīng)影響到了物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如部分新建居住區(qū)因物業(yè)管理費(fèi)繳納率不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)，其服務(wù)質(zhì)量自然難以提高。這也造成了優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手大型居住社區(qū)的現(xiàn)象。
從已有的開發(fā)實(shí)踐來看，大型居住社區(qū)的出現(xiàn)還客觀上起著社會(huì)人口由中心城區(qū)向郊區(qū)快速導(dǎo)入的作用。然而，人口導(dǎo)入并不等于社區(qū)的自然發(fā)育，“大型居住區(qū)”能否在均衡中心城區(qū)人口密度的同時(shí)，健康地成長(zhǎng)為“大型居住社區(qū)”，特別是公共家園意識(shí)的合理形成，也還是一個(gè)需要付出艱辛探索的社會(huì)課題。而有的新建居住區(qū)居民由于尚未形成公共家園意識(shí)，加上包括物業(yè)管理在內(nèi)的社會(huì)管理機(jī)制的缺位，已經(jīng)出現(xiàn)了違規(guī)搭建、居改非、群租等不良情況，一旦形成規(guī)模又將成為頑癥。
對(duì)此，筆者建議采取以下措施加以防范：一、將以信息化為主體的“智慧城市”概念，運(yùn)用于大型居住社區(qū)的管理機(jī)制再造，并從法律規(guī)范上嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房等入住居民的基本義務(wù)，從源頭上遏制轉(zhuǎn)租、群租等不良情況的蔓延。二、以區(qū)、鎮(zhèn)或街道等大型居住社區(qū)所在地政府采購(gòu)的形式，購(gòu)買一定期限的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)社區(qū)進(jìn)行配置。這樣一方面能夠有效監(jiān)控和防范社區(qū)發(fā)育過程中滋生的某些弊端，另一方面也對(duì)居民群體的物業(yè)服務(wù)支付能力進(jìn)行一定程度的涵養(yǎng)。三、在實(shí)有居住人口信息精確化的前提下，就公共服務(wù)配套方面盡快推出和完善市、區(qū)兩級(jí)的專項(xiàng)規(guī)劃。如學(xué)前教育涉及到的幼兒園配置；醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)的延伸以及社區(qū)衛(wèi)生中心服務(wù)功能的擴(kuò)展；公交線路的調(diào)整、補(bǔ)充、接駁等借助公共財(cái)政展開的領(lǐng)域，當(dāng)物盡其力、明確職責(zé)、適當(dāng)先行、合理補(bǔ)貼。四、在可以放寬經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)域，如小型菜場(chǎng)、便利超市、文化設(shè)施、體育場(chǎng)所等，以微利和便民為原則吸引社會(huì)力量和資本介入。這樣既可以培育大型居住社區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力，也有助于為居民提供相應(yīng)的就業(yè)崗位。