日前，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》公開征求意見。該《意見稿》最引人注目的規(guī)定是關(guān)于開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的具體處罰標(biāo)準(zhǔn)�！兑庖姼濉芬�(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，經(jīng)有關(guān)行政主管部門查實(shí)，可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
　　《意見稿》一公布，輿論就對(duì)這個(gè)處罰規(guī)定表示非常不滿，認(rèn)為處罰太輕，其中以馬光遠(yuǎn)博士的觀點(diǎn)最具代表性。馬先生以“哄抬房?jī)r(jià)，罰酒三杯”為題，發(fā)表了長(zhǎng)篇評(píng)論，將該規(guī)定定性為“貌似處罰、實(shí)為獎(jiǎng)勵(lì)”，并呼吁加重處罰。
　　值得思考的是，持馬先生這樣的立場(chǎng)與觀點(diǎn)的大有人在，社會(huì)主流觀點(diǎn)似乎都是這么看的：如果加重處罰，提高違規(guī)違法成本，而不是輕描淡寫，不痛不癢，一定能達(dá)到效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)像現(xiàn)在這樣像匹脫韁的野馬。
　　不過，一個(gè)簡(jiǎn)單的道理告訴我們：獎(jiǎng)罰分明要建立在合情合理的基礎(chǔ)上。如果缺乏這樣的前提，再重的處罰也會(huì)雷聲大雨點(diǎn)小以致無(wú)濟(jì)于事。原因在于：其一，無(wú)端重罰，于情于理于法都說(shuō)不過去，讓執(zhí)法者無(wú)從下手；其二，不合事理的處罰規(guī)則本身一定存有漏洞，容易讓人抓到把柄，更容易讓人鉆空子。
　　以《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中的處罰規(guī)則為例，意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地，擅自變更容積率，捂盤惜售，哄抬房?jī)r(jià)，經(jīng)有關(guān)部門查實(shí)，可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。乍一看，對(duì)于富得流油的開發(fā)商與暴利累累的房地產(chǎn)企業(yè)而言，1到3萬(wàn)元的處罰當(dāng)然是不起眼的，再加個(gè)千倍也不算多�？蓡栴}在于上述處罰條件中，有些模棱兩可，界定困難，比如囤積土地；有些貌似違規(guī)犯戒，實(shí)則無(wú)關(guān)痛癢，比如捂盤惜售；有些甚至是無(wú)中生有，比如哄抬房?jī)r(jià)。這樣一來(lái)，懲戒對(duì)象似是而非，政策界限模糊，拿捏的空間大，最終會(huì)使得政策執(zhí)行的效果大打折扣。
　　比如囤積土地，從近幾年房地產(chǎn)價(jià)格飆升的趨勢(shì)里，我們看到了地價(jià)飛漲，看到了一些企業(yè)因?yàn)橥恋囟�賺錢的事實(shí)。因此，打擊囤地，好像打中了“七寸”。但大量的事實(shí)表明，一方面，房地產(chǎn)商故意囤地，依賴賣地賺錢的現(xiàn)象并不多見。大多數(shù)土地沒有及時(shí)得以開發(fā)，是由于存在一些客觀原因，而其中的主要原因在于土地供應(yīng)方——政府，而不是房地產(chǎn)開發(fā)商。另一方面，表面上，這些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，為開發(fā)商賺錢提供了大好機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)商要風(fēng)有風(fēng)，要雨有雨，處處得心應(yīng)手。但對(duì)于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，他們從不敢怠慢，也不敢有“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”的放任心理。在競(jìng)爭(zhēng)激烈、瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，開發(fā)商唯一可以做的，就是加大開發(fā)力度，加速資金周轉(zhuǎn)，以便充分利用現(xiàn)有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因此，囤地不是一個(gè)好選擇，不是開發(fā)商的意圖所在，不可能成為常態(tài)的盈利模式。有了這樣的前提，打擊囤地幾乎就變成了“隔山打�！�。這樣的政策因缺乏普遍的針對(duì)性而顯得虛無(wú)縹緲，自然也就難有用武之地了。
　　再以捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)為例。房?jī)r(jià)飆升，開發(fā)商不僅賺得盆滿缽滿，還經(jīng)常耍點(diǎn)小花招。這給市場(chǎng)印象深刻，成為打擊的由頭。但是，這樣的小花招對(duì)房?jī)r(jià)的作用微乎其微，甚至根本不起作用，不過是價(jià)格上漲的具象化表現(xiàn)形式而已。房地產(chǎn)銷售有一個(gè)自然過程，不是簡(jiǎn)單的“一手交錢、一手交貨”的小商品買賣。對(duì)于大型小區(qū)而言，分期開發(fā)、分批次銷售是業(yè)內(nèi)常態(tài)。因此，如何定義捂盤惜售，從技術(shù)上講，是一個(gè)非常困難的問題，不容易有一個(gè)客觀準(zhǔn)確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。再者，房地產(chǎn)商充分利用有利時(shí)機(jī)，抓住市場(chǎng)需求旺盛的機(jī)會(huì)而適當(dāng)調(diào)控銷售節(jié)奏以獲取更多的利潤(rùn)，也是合情合理的。理論上，捂盤不售要承擔(dān)賣不出去與而后價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。而哄抬價(jià)格也要承擔(dān)一系列相應(yīng)的不利后果，包括信譽(yù)損失等。本來(lái)是風(fēng)險(xiǎn)與收益自動(dòng)平衡的事，我們只看到了對(duì)開發(fā)商有利的一面。因此，打擊捂盤惜售與哄抬價(jià)格這樣偏向性的政策缺乏客觀穩(wěn)固的根基。
　　再以今年5月1日起實(shí)施的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》為例。商品買賣明碼實(shí)價(jià)，是基本規(guī)則，也是達(dá)成買賣的重要前提。對(duì)于房地產(chǎn)而言，由于本身的特殊性，諸如樓層、朝向、面積大小等，每套房的具體價(jià)格差別很大。因此，開發(fā)商一般只標(biāo)明起步價(jià)、樓層加價(jià)規(guī)則、朝向系數(shù)等，沒必要標(biāo)出每一套的具體價(jià)格。而其他包含在房?jī)r(jià)內(nèi)的稅費(fèi)，國(guó)家都有明確的規(guī)定，開發(fā)商不可能從中做手腳。至于這些之外的價(jià)格小浮動(dòng)，大體上不過是促銷優(yōu)惠的小手段而已，旨在激勵(lì)銷售員的積極性以催促客戶盡速成交。因此，完整來(lái)看，房地產(chǎn)交易過程中的價(jià)格決定有一個(gè)較一般商品要復(fù)雜得多的過程。如果每套房在交易之前要標(biāo)明具體價(jià)格，只不過是讓開發(fā)商將定價(jià)工作前移，對(duì)于房屋價(jià)格高低本身并不會(huì)有什么實(shí)質(zhì)性影響。退一步說(shuō)，如果開發(fā)商想玩貓膩，作為一般消費(fèi)者，你也難以識(shí)別其中的陷阱，看不出道道來(lái)。因此，表面上要求嚴(yán)格，可謂嚴(yán)刑峻法，實(shí)質(zhì)上只是些花花草草，這樣的政策執(zhí)行起來(lái)問題一大堆。正因?yàn)檫@樣，處罰只能撓癢癢。據(jù)媒體報(bào)道，6月24日，有關(guān)部門對(duì)8個(gè)城市50多個(gè)在售樓盤進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)情況檢查。其后，對(duì)12家開發(fā)商開出罰單，總共罰款360萬(wàn)元，平均每家30萬(wàn)元。這筆總罰款不夠在一線城市買一套地段好的房子。
　　因此，有效的政策一定是合情合理的政策，一定有一個(gè)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律與市場(chǎng)邏輯的基礎(chǔ)。如果沒有這樣的基礎(chǔ)，那么即使政策再嚴(yán)厲，也會(huì)徒有其名而流于形式。在這樣的條件下，鼓吹重罰，實(shí)際上就是鼓勵(lì)為達(dá)目的而不擇手段的非法行政與粗暴行政，乃至作奸犯科。這樣的處罰也許可以震懾開發(fā)商，但這樣的整肅在不遠(yuǎn)的將來(lái)一定會(huì)以另一種方式在別的地方泛濫。
　　正是由于一些政策非常表面，不得要領(lǐng)，并沒有給重罰以足夠的底氣，所以，政府只好兩面討好：不能不罰，也不能重罰。