一個(gè)多月過(guò)去了，中國(guó)樓市籠罩在“限購(gòu)大升級(jí)”的陰云中，關(guān)于哪些城市將被限購(gòu)的專家猜測(cè)與媒體炒作，洋洋大觀，連綿不絕。近日，關(guān)于“8月20日各地上報(bào)名單，8月底正式公布限購(gòu)名單”的諸多新聞，進(jìn)一步將猜測(cè)推向了高潮。
這一切，皆始于7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。其后，住建部向各省下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)問(wèn)題的函》，要求各省住建廳對(duì)上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，并于8月20日前上報(bào)；其中還有一個(gè)附件——《列入新增限購(gòu)城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》，提出五大限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，符合上述條件較多（兩條以上）的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。
從主流觀點(diǎn)來(lái)看，本輪限購(gòu)升級(jí)可謂氣勢(shì)洶洶，涉及范圍廣，打擊面大，中央不達(dá)目的誓不罷休。因此，曾有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)限購(gòu)城市總數(shù)將超百個(gè)。另外，今年以來(lái)，一直有種觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)令將是長(zhǎng)期之策，直到保障性住房大量上市后，才有可能退出。
筆者認(rèn)為，這實(shí)在是高估了限購(gòu)政策。首先，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也只是重申和強(qiáng)調(diào)今年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”，限購(gòu)原本就該從嚴(yán)，應(yīng)包括房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三四線城市，但后來(lái)多數(shù)一二線城市實(shí)行限購(gòu)，三線僅有七個(gè)，四線一個(gè)沒(méi)有。因此，即便是本次限購(gòu)擴(kuò)容了一些三四線城市，亦非新政策、新要求。
其次，這次住建部要求各地上報(bào)情況，并非硬性要求哪些城市必須實(shí)行限購(gòu)，而是一種商量的口氣，只是建議而已。比如雖然提出五條標(biāo)準(zhǔn)，卻又退一步說(shuō)“各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改”。既然口氣這么“慈愛(ài)”，又有哪個(gè)地方政府不愿“因地制宜”地逃避限購(gòu)呢？
退一步講，住建部的權(quán)限，并不足以命令地方政府實(shí)行限購(gòu)——這一對(duì)樓市影響很大的行政干預(yù)手段。限購(gòu)若是全國(guó)“一刀切”，倒也好辦了，就像央行加息一樣，哪有什么好商量的。正由于限購(gòu)僅有可能落在少部分城市頭上，那么出于自身利益考慮，絕大部分地方政府自然是不愿被限了。這就注定，新增的限購(gòu)城市數(shù)量將非常有限，超過(guò)30個(gè)的可能性非常小，50個(gè)以上絕無(wú)可能性。
再次，在《列入新增限購(gòu)城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》中，住建部提出“限購(gòu)期限可暫定到今年年底”。
這一點(diǎn)值得好好琢磨，它透露了很多信息。去年4月的“國(guó)十條”、9月29日的多部委新政及今年“新國(guó)八條”中，關(guān)于限購(gòu)的表述都有一個(gè)定語(yǔ)：在一定時(shí)期內(nèi)。由此充分證明，中央承認(rèn)限購(gòu)只是暫時(shí)的，是權(quán)宜之計(jì)。
但執(zhí)行到何時(shí)，國(guó)務(wù)院或部委的文件中從未明確界定，倒是有些地方政府，比如濟(jì)南、貴陽(yáng)、青島都曾明確提出，暫定執(zhí)行到2011年底。這次住建部明確提出新限購(gòu)城市可暫定至年底，絕對(duì)出乎很多的人意料，“限購(gòu)長(zhǎng)期論”不攻自破。若從9月算起，至年底不過(guò)區(qū)區(qū)四個(gè)月，不可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么重大影響。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士，實(shí)在有點(diǎn)杞人之憂了。當(dāng)然，如果至今年年底，房?jī)r(jià)仍在頑強(qiáng)上漲，難以讓中央滿意，則限購(gòu)期限可能還會(huì)延長(zhǎng)，正如去年海口市的限購(gòu)令原規(guī)定截至2010年12月31日，結(jié)果去年下半年調(diào)控房?jī)r(jià)的效果不好，于是被迫宣布繼續(xù)執(zhí)行。
三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量很小，廣大中西部城市投資投機(jī)需求很少，絕難掀起什么風(fēng)浪。當(dāng)前桂林、韶關(guān)、牡丹江、平頂山、岳陽(yáng)、洛陽(yáng)、遵義等內(nèi)陸地級(jí)市房?jī)r(jià)漲幅靠前，很多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)將被限購(gòu)，其實(shí)真的沒(méi)必要限購(gòu)。珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等少數(shù)東部城市，鄰近大都市圈，倒是可能性很大。
我國(guó)的限購(gòu)政策，重點(diǎn)還應(yīng)考慮已經(jīng)限購(gòu)的一二線城市，這些城市市場(chǎng)容量大，投資需求旺盛。住建部文件中已提出：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，限購(gòu)范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。總而言之，對(duì)于限購(gòu)擴(kuò)容不宜夸大威力。當(dāng)前，我國(guó)樓市畢竟處于下行通道，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)調(diào)整已難以避免，限購(gòu)升級(jí)，還須提防“過(guò)猶不及”。