近二十年來，國際上金融危機的爆發(fā)，無不與房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的信貸風(fēng)險有關(guān)。當(dāng)前中國的情況應(yīng)該比以往任何國家的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險都要大。不過，國內(nèi)銀行體系面臨著更大的風(fēng)險是一些金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商等否認(rèn)其巨大風(fēng)險存在。
比如說，當(dāng)前銀行根據(jù)不良貸款余額及不良貸款率都在下降，認(rèn)為銀行信貸風(fēng)險是在可控制的范圍內(nèi)；而政府融資平臺貸款余額高，四大國有銀行所占的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此，這些貸款不僅沒有問題而且還是質(zhì)量較好的資產(chǎn)。
又比如，四大國有銀行的管理層都出來說，對于個人住房按揭貸款，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上，因此，個人住房貸款的質(zhì)量良好，根本就不存在風(fēng)險。更為好玩的是，根據(jù)銀監(jiān)會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔(dān)其風(fēng)險等。
但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件之上：
一是房價只漲不跌。這種假定是不成立的。即使政府繼續(xù)托市(比如現(xiàn)在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機炒作及住房持有成本)，房地產(chǎn)泡沫也可能繼續(xù)吹大。當(dāng)前這些沒有體驗過房地產(chǎn)價格出現(xiàn)周期性調(diào)整的人根本就無法想象到房地產(chǎn)泡沫破滅將會發(fā)生什么。當(dāng)然就認(rèn)為當(dāng)前銀行信貸沒有風(fēng)險了。
二是假定政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或他們所看到的統(tǒng)計反映市場的實際情況。比如當(dāng)前住房按揭貸款自住率的比例，如果真如四大國有銀行管理者所說，占95%以上，在政府統(tǒng)計報表中每年的房價又上漲不多，那么房地產(chǎn)調(diào)控真是多此一舉。實際上，這個95%其實就是當(dāng)前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個住房投機炒作者，如果簡單證明自己是購買第一套而可享受種種優(yōu)惠條件，他為何要說自己購買第二套而增加其購買住房的成本呢？
可以說，近十年來國內(nèi)房價飆升，房地產(chǎn)泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別是2009年至2010年更是明顯。既然是銀行信貸推高的，那么房地產(chǎn)泡沫破滅豈能不帶來巨大的風(fēng)險。特別是到2011年6月末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，其中個人住房貸款余額6.26萬億元。其兩個指標(biāo)都比2008年底增長了一倍。
更為嚴(yán)重的是，據(jù)估算，現(xiàn)在的55萬億元左右的銀行信貸中，其60%至70%的貸款都是與房地產(chǎn)有關(guān)。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個人住房及土地抵押貸款都是如此。房價上漲時，這些貸款風(fēng)險自然隱蔽起來，但是如果房價下跌，其風(fēng)險有多高難以測算。如果某個資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，就會導(dǎo)致金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)。我們對房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險應(yīng)該做足夠的估計。
