限購是把雙刃劍。到目前為止，限購政策已出臺(tái)一年半。新“國(guó)八條”之后，全國(guó)有42個(gè)城市限購，包括直轄市、省會(huì)城市和部分房?jī)r(jià)上漲速度過快的計(jì)劃單列市。
在今年的7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次要求“房?jī)r(jià)過快上漲的二三線城市也要限購”，根據(jù)住建部給出的二三線城市限購的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)至少還有20-30個(gè)城市要出臺(tái)限購政策。
往后還會(huì)不會(huì)有更多的城市被限購令約束房?jī)r(jià)，目前還無法判斷。但由此帶來的預(yù)期卻讓人隱隱有些擔(dān)憂——隨著二三線城市限購的風(fēng)聲越來越盛，人們開始擔(dān)憂限購范圍會(huì)否繼續(xù)擴(kuò)大，因三四線城市的房?jī)r(jià)也開始上漲了。
和北京上海等大城市不同，三四線城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始和上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市在今年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調(diào)控的影響較小。如果由于限購帶來三四線城市房?jī)r(jià)上漲，恐怕是政策出臺(tái)部門不愿意看到的。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線城市或者發(fā)達(dá)的二線城市。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)報(bào)告顯示，上半年53個(gè)有新增土地供應(yīng)的三四線城市，累計(jì)推出經(jīng)營(yíng)性用地較去年同期減少15.9%；累計(jì)成交地塊卻較去年同期增加14.4%。
房企已經(jīng)看到了三四線城市的未來前景，以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為例，2010年，萬科在三四線城市新增土地量已超過二線城市。今年上半年，萬科新進(jìn)蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，進(jìn)入城市數(shù)達(dá)到50個(gè)，新增權(quán)益土地面積222萬平方米，權(quán)益建筑面積423萬平方米，總儲(chǔ)備達(dá)到3585萬平方米，可供未來2-3年開發(fā)。
從宏觀層面看，四五線城市，尤其是中小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建設(shè)直接影響到城鎮(zhèn)化發(fā)展，而中小城鎮(zhèn)發(fā)展是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之一。
按照官方說法，到2010年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)49.68%，比“十五”末提高6.68個(gè)百分點(diǎn)。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年則認(rèn)為這個(gè)數(shù)字并不準(zhǔn)確，這是按照城鎮(zhèn)人口除以總?cè)丝谟?jì)算出來的。實(shí)際城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)中凡是居住6個(gè)月以上都是城市人口，其實(shí)居住6個(gè)月以上包括大量農(nóng)民工，農(nóng)民工雖然住在城里，但是他的消費(fèi)行為根本不是城鎮(zhèn)的，他的消費(fèi)行為還是農(nóng)村的，生活方式還是介于農(nóng)村和城市之間，基本上是農(nóng)村的。如果把這部分人口剔除掉，我們城鎮(zhèn)化水平會(huì)更低一些。
如果農(nóng)民工沒法在城鎮(zhèn)里買房，會(huì)缺失對(duì)城市的歸屬感。解決不好居住問題，農(nóng)民工就不敢消費(fèi)，難以認(rèn)同和融入城市，最終還是可能會(huì)回到農(nóng)村。這一趨勢(shì)已經(jīng)從近年來出現(xiàn)的珠三角招工荒和農(nóng)民工返鄉(xiāng)熱潮中開始初露端倪。
在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，四五線城市承擔(dān)著緩解特大城市中心城區(qū)壓力的任務(wù)，不光要強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，還要增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，最終推進(jìn)大中小城市基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。經(jīng)過多年發(fā)展，中國(guó)大城市已經(jīng)趕上甚至超過國(guó)外一些大城市的水平，但在中小城鎮(zhèn)，中外的差距仍然很大，中國(guó)中小城市發(fā)展仍具極大潛力。對(duì)三四線城市的商品房限購政策，需要三思而后行。
