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眼下，不少人斷言或預言房價拐點已來臨或已近臨界點。理由是，一線城市和部分二線城市房價已出現(xiàn)松動。但是，開發(fā)商們卻不以為然，典型表現(xiàn)是前不久的博鰲房地產(chǎn)同盟會上，他們表示“從短期來看，房價也許會有一定的波動，但是國內(nèi)的供需關(guān)系決定了未來房價的走勢依然會是繼續(xù)上行”。有的開發(fā)商甚至放言：“明年房價降了，我賠你！”
從理論上來說，拐點體現(xiàn)的是一種非個別、局部的質(zhì)的變化，而且有個相對的穩(wěn)定期。那當前房價是否正呈現(xiàn)或即將呈現(xiàn)全國性的而不是局部的“拐下”這種質(zhì)的變化呢？開發(fā)商對房價下跌為什么底氣十足又敢說“不”呢？透過不同看法，我們應有更理性的分析。事實上，房價高企是因市場失靈而由政府干預的這輪調(diào)控的核心內(nèi)容之一，我們判斷房價走勢，應當主要從政府干預市場來分析把握。
通而觀之，自2010年4月17日國務院“新國十條”出臺，到最近住建部頒布的二、三線城市限購參考標準，調(diào)控不斷跟進，政策密集、嚴厲。經(jīng)十多次提高銀行存款準備金率和五次連續(xù)加息，樓市信貸和差別化政策也不斷緊縮�？傮w來看，房價過快上漲有所抑制，但房價基本上仍在小幅上漲或有上漲趨勢。據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月十大城市住宅均價環(huán)比首次小幅下降，但仍有56個城市房價環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的僅16個，45個城市同比漲幅在5%以內(nèi)，部分縣城房價也出現(xiàn)快速上漲。
從這里我們看到，從去年到眼下，調(diào)控政策實際上一路追著房價在打，從二套房限貸到“四限”（限購、限貸、限價、限外），從一線城市限購到二、三線城市限購，很清晰的一條線，而且完全是不達目的不罷休的態(tài)勢。到現(xiàn)在，房價止?jié)q城市逐漸增多，小幅下降城市也緩慢遞增，政策效果開始顯現(xiàn)。但完了沒有呢？還沒有。因為降的少，多數(shù)城市仍有按捺不住的上漲趨勢，所以調(diào)控很難就此止步，還會繼續(xù)下去，房價肯定還要回調(diào)，至少多數(shù)城市要止?jié)q，有個合理回調(diào)才行。為什么？這主要是緣于宏觀經(jīng)濟抵御通脹這個主要矛盾的大局所在，是保民生的政治大局所在，而這也是樓市這輪調(diào)控所要達到的目標之一。房價應回落是政府干預明擺著的事情，開發(fā)商們卻辯解說房價不會下跌，這只是自己給自己打氣而已。
當前，開發(fā)商資金緊張，庫存壓力很大，降價換量已成大勢所趨。但就市場整體而言，房價是否就此就要全面拐入降價通道，甚至大幅降價呢？這也不太可能。原因有四：一是宏觀面要“保增長”，現(xiàn)實還離不開房地產(chǎn)；二是金融要求穩(wěn)，且也不排除因美債、歐債危機轉(zhuǎn)而再適度寬松一點；三是現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下地方政府對房價調(diào)控缺乏內(nèi)在動力；四是保障房供給缺口大，建設(shè)任重道遠。尤其一、二條，歐債、美債危機似愈演愈烈，大有將全球經(jīng)濟再次拖入危險區(qū)之勢，中國受此影響，宏調(diào)的權(quán)重因素或會有所調(diào)整，如此一來要使房價大幅降價，是不太可能的。
綜上，當前樓市房價受制于宏觀調(diào)控。而宏觀干預主要著眼的是兩點：一是我國經(jīng)濟增長要有一定的發(fā)展速度，不能使經(jīng)濟出現(xiàn)大的起落；二是有比較低的通貨膨脹率，通貨膨脹要在人民可承受的范圍。這第二點在當前顯得尤為必要。但第一點又要保，上述四個原因都在，尤其歐債、美債危機繼而全球經(jīng)濟對我國經(jīng)濟影響的變數(shù)較大，因此房地產(chǎn)從而全國房價要很快拐入具有質(zhì)變性質(zhì)的下行通道也是不現(xiàn)實的。受此兩方面干預的影響，市場此消彼長，房價將呈“拉鋸戰(zhàn)”。
“四限”再持久、深入點，房價降。內(nèi)外經(jīng)濟宏觀面稍有變化，房價反彈。為什么？因為房地產(chǎn)制度無變革，反彈有深厚基礎(chǔ)，而這也正是讓開發(fā)商們不愿低頭的底氣所在。由此我們也就看到，要防止房價“拉鋸戰(zhàn)”，要根本改變這種狀況，要使房價能真正合理、正�；饋�，惟有抓緊進行房地產(chǎn)制度改革和保障房建設(shè)才行。目前，保障房建設(shè)開工尚可，全面完成困難和阻力還不小。而房地產(chǎn)制度改革卻尚未提上議事日程，還需要積極、著力推動才行。
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