近期多地銀行上調(diào)首套房貸利率、銀監(jiān)會(huì)重申銀行資產(chǎn)抗跌性、一些大型房企在部分地區(qū)降價(jià)促銷。諸多跡象表明，樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從中長期角度看，目前的價(jià)格調(diào)整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場去泡沫化序幕，只有進(jìn)一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)才有可能完全釋放。
　　1-9月全國房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)表明，由于保障房開工全面鋪開，商品房市場持續(xù)低迷，后續(xù)投資增長乏力，房地產(chǎn)投資下行態(tài)勢在三季度末和當(dāng)下已得到確認(rèn)。9月銷售反彈更多是出于季節(jié)調(diào)整和三四線城市銷量維持的原因。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國商品房新開工面積環(huán)比下降4.9%，投資環(huán)比增速回落至9.1%，住宅單價(jià)增速環(huán)比下降5.1%。這些數(shù)據(jù)表明，在限購、限貸、高息等政策綜合作用下，房地產(chǎn)市場已步入景氣下行通道。
　　去年4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)投資和銷售沒有因相關(guān)政策出臺(tái)得到遏制。但今年三季度以來，在持續(xù)緊縮政策作用下，一些城市地價(jià)和房價(jià)開始主動(dòng)調(diào)整，雖然幅度不深且范圍有限，但可預(yù)計(jì)，在下行方向確認(rèn)后，這種調(diào)整幅度和深度會(huì)繼續(xù)。從國內(nèi)外因素綜合分析，有關(guān)部門再次使用2008年至2009年的刺激措施可能性不大，因此，本輪房地產(chǎn)市場下行空間和時(shí)間，更多地要看房企和消費(fèi)者博弈的結(jié)果。
　　但是，在土地財(cái)政制度、地方融資問題等未有效解決前，房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)暴風(fēng)驟雨式的調(diào)整，各地政府不會(huì)容忍房地產(chǎn)市場長期深度下跌。更可能出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)市場將演繹“溫水煮青蛙”式的漸跌緩調(diào)的行情。由于有保障房后續(xù)拉動(dòng)和龐大的在建施工面積的支持，以及前期投資活動(dòng)慣性因素，房地產(chǎn)投資活動(dòng)放緩將會(huì)漸進(jìn)式拉開。
　　目前市場關(guān)注的是明顯的、普遍的大規(guī)模降價(jià)何時(shí)開始出現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商采取　“以量補(bǔ)價(jià)”措施換取業(yè)績持續(xù)增長。在市場下行周期中，房價(jià)大幅下降的出現(xiàn)受多方面因素影響，今年四季度末至明年一季度可能是一個(gè)很重要的觀察窗口。一方面，存在著保障房開工斷層，商品房投資活動(dòng)將更為低迷；另一方面，隨著季節(jié)因素淡化，緊信貸和緊貨幣“雙殺”，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模調(diào)整可能愈加明顯。
　　歷史告訴我們，在下行周期中，價(jià)格下跌只能使市場預(yù)期更差，消費(fèi)者不買跌的心理，可能在短期內(nèi)難以帶動(dòng)成交。二三線城市成交量，可能在一線城市價(jià)格下跌影響下轉(zhuǎn)為低迷，單單價(jià)格下跌不能有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長。如何改變供需結(jié)構(gòu)性矛盾，改變土地財(cái)政現(xiàn)狀將對平抑房地產(chǎn)周期影響起到根本性作用。
　　對此，應(yīng)進(jìn)一步加大保障房供應(yīng)力度。雖然完成開工率目標(biāo)不成問題，但如何有效保證基本住房需求最需滿足的那部分群體能買到相應(yīng)的住房，還需多部門共同協(xié)調(diào)。對商品房，在滿足不同消費(fèi)群體需求的同時(shí)，如何保證價(jià)格合理，是避免房地產(chǎn)企業(yè)行為短期化，實(shí)現(xiàn)其長久持續(xù)發(fā)展重要因素。
　　此外，要改變對土地財(cái)政過度依賴。一方面，需深化財(cái)政體制改革，另一方面，要加大金融創(chuàng)新，拓寬不同機(jī)構(gòu)融資渠道。在財(cái)政體制安排上應(yīng)進(jìn)一步合理化，要積極扶持新的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)，加大其他產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)力度。
　　最后，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場管理，增加持有者投機(jī)成本。適時(shí)推廣房產(chǎn)稅，打擊過度投機(jī)和短視行為。只有在機(jī)制上進(jìn)一步理順，才能使房地產(chǎn)市場擺脫“一調(diào)就死，一放就松”的怪圈，步入良性發(fā)展軌道。