房價下行大勢所趨
2011-11-14   作者:溫建寧(上海金融學(xué)院公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院)  來源:中國證券報(bào)
 
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  房地產(chǎn)的合理價格,并不取決于房地產(chǎn)商的自主定價能力,主要要看“中低收入家庭住得起或租得起”的承受能力,還要看房子本身由居住功能所決定的價值,而非房子作為投資品屬性的高溢價價格。
  筆者以為,要是按照反映民眾承受能力和商品真實(shí)價值來衡量,當(dāng)前房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)非“合理價格”范疇,存在著較大的價格向下調(diào)整空間和可能性。房地產(chǎn)調(diào)控不放松的表態(tài)說明,政府很有必要在鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上,繼續(xù)發(fā)揮政策效能進(jìn)一步擴(kuò)大調(diào)控成果將是現(xiàn)實(shí)選擇。這也從側(cè)面說明,政府心目中的房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到,面向房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)政金融政策不僅不能放松,而且還應(yīng)該適度定向趨緊,以使得房價下降不僅是既成事實(shí),還要讓廣大居民都能親眼看到、和親身體會到。
  隨著金融政策預(yù)調(diào)和微調(diào)的變化,房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了很強(qiáng)烈的希望放松的預(yù)期。在關(guān)于調(diào)控從嚴(yán)的強(qiáng)音屢屢發(fā)出之后,這種針對房地產(chǎn)的定向?qū)捤深A(yù)期應(yīng)該打消了。有不少房地產(chǎn)商具有極其敏銳的政策把握能力,他們總能把握經(jīng)濟(jì)政策的脈搏因勢而動、因時而為。當(dāng)這些開發(fā)商意識到中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”大局已定的時候,他們就會選擇靈活應(yīng)變,通過把降價進(jìn)行到底的方式,吸引持幣觀望的購買力,從而完成短期快速跑量銷售的目的,盡快把房子“物”的財(cái)富變現(xiàn)為“真金白銀”。這也就是為什么繼溫州老板“跑路潮”之后,特別是一線城市房地產(chǎn)最先學(xué)會了“跑字訣”,比賽和競爭誰最先在房價上“跑得快”。這也是“降價潮”不僅出現(xiàn)在上海,也迅疾波及到北京和深圳等主要城市的原因。
  促使房價回歸合理價格,降房價就是必然趨勢。
  第一,宏觀調(diào)控政策有前提條件的靈活性,不僅不意味著方向性上的弱化,而是需要毫不動搖地堅(jiān)持調(diào)控政策,為艱難前進(jìn)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造有利環(huán)境。
  第二,國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善不能消除經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性,宏觀調(diào)控尤其是房地產(chǎn)調(diào)控的大方向性不能輕易變更。當(dāng)前不應(yīng)該、也不可能會退回去重走金融過度寬松、貨幣過分膨脹的老路,應(yīng)該堅(jiān)持中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之路。
  第三,國內(nèi)通脹壓力減輕不能得出經(jīng)濟(jì)局勢完全向好結(jié)論,宏觀調(diào)控大政方針需要毫不動搖 。中國經(jīng)濟(jì)放緩的步伐也在加快,更不容許房地產(chǎn)行業(yè)無限度吸納其他行業(yè)資金。
  第四,高房價開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價格松動,因房價上漲產(chǎn)生的社會財(cái)富差距拉大有望縮小 。那種不論對社會的貢獻(xiàn)大小,只因?yàn)槎嘁惶追孔泳蜎Q定了財(cái)富差距的時代該結(jié)束了。
  第五,地方政府有關(guān)部門表態(tài)不支持“房鬧”,就等于承認(rèn)降價的合法合理性,有可能成為擊碎地產(chǎn)商心理預(yù)期的最后一根稻草。
  總而言之,過去民眾和開發(fā)商僵持狀態(tài)的暗暗博弈,因?yàn)榈禺a(chǎn)商率先大幅降價跑量促銷,轉(zhuǎn)瞬間演變成了購房業(yè)主和開發(fā)商對立情緒的公開博弈。在多方博弈中,房地產(chǎn)僵局有望打破。
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