據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。
以商業(yè)銀行貸款評價標(biāo)準(zhǔn)判斷，在正常情況下，一個企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下才符合信用貸款條件之一，70%以下符合擔(dān)保抵押貸款條件之一。高于70%連基本的貸款條件都不符合，也就是說對銀行來說屬于高風(fēng)險拒貸企業(yè)。而目前整個房地產(chǎn)市場正處在一個非正常、風(fēng)險凸顯的特殊時刻。風(fēng)險點(diǎn)在于，2009至2010年房地產(chǎn)市場最火熱的兩年，基于對房地產(chǎn)市場走向的樂觀判斷，開發(fā)商斥巨資大舉拿地，推高樓面價。
然而，嚴(yán)厲調(diào)控之下市場驟變，需求大肆萎縮，成交量大舉下降。盡管如此，前期開發(fā)商一直幻想著樓市調(diào)控政策會松動甚至再次走回頭路，許多開發(fā)商不愿降價銷售，采取了死頂硬扛做法。更加沒有想到的是，本次史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控沒有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回調(diào)等因素而有絲毫松動跡象。進(jìn)入10月份后，房價已經(jīng)開始松動，一些城市房價已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度下降狀況。加之，目前年關(guān)將至，在各種應(yīng)付賬款的壓迫下，開發(fā)商正在面臨空前的現(xiàn)金流窘境。這種現(xiàn)金流吃緊狀況不但使得房企資產(chǎn)負(fù)債率越來越高，而且，即使從現(xiàn)在開始開發(fā)商一窩蜂降價銷售回籠資金，但根據(jù)市場買漲不買跌的心理，交易量也不可能增大，銷售情況也不會好到哪里去，回籠資金仍不樂觀。同時，國務(wù)院總理溫家寶明確提出“下調(diào)”房價。在這種預(yù)期下，無論剛性需求還是其他需求都必將推遲購買。房價必將出現(xiàn)一個深度下跌狀況。這是在房價暴漲階段盲目擴(kuò)張的中國房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險。
截至三季度末中國房地產(chǎn)貸款余額10.37萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.43萬億元，個人購房貸款余額6.94萬億元。筆者認(rèn)為，個人購房貸款有房產(chǎn)和個人家庭收入雙重保證，風(fēng)險不大。風(fēng)險最大的是3.43萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，再加上10多萬億元的地方平臺貸款中的一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。一邊是房價下降導(dǎo)致房企資產(chǎn)越來越縮水，另一邊是房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負(fù)債越來越多，負(fù)債成本越來越高，使得資產(chǎn)負(fù)債率越來越高甚至資不抵債。由此引發(fā)的金融風(fēng)險絕不可小視。
對房價下行引發(fā)的金融風(fēng)險必須早作準(zhǔn)備，及早拿出應(yīng)對預(yù)案。一是中國銀監(jiān)會不能僅僅限于房貸風(fēng)險的壓力測試，應(yīng)在加大對商業(yè)銀行風(fēng)險提示的同時，盡快摸清130余家房企的貸款資產(chǎn)情況、風(fēng)險程度狀況，拿出針對性強(qiáng)的消除風(fēng)險對策。二是開發(fā)商應(yīng)順應(yīng)調(diào)控大勢，盡快促銷庫存房，越早促銷越主動，越早促銷巨額債務(wù)越早化解。三是債權(quán)人包括商業(yè)銀行、信托公司等一定要看到房企負(fù)債的風(fēng)險所在，上門督促開發(fā)商盡快銷售，回籠資金，歸還貸款。
