新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施一年多以來(lái)，住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較明顯的下行態(tài)勢(shì)。筆者認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格下跌是客觀趨勢(shì)，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
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住房?jī)r(jià)格下跌是客觀趨勢(shì) |
房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)持續(xù)十年以上，以北京為例，2002年至今北京房?jī)r(jià)上漲約4倍。任何一種投資品都不可能只漲不跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。綜合考察當(dāng)前國(guó)內(nèi)外因素，都預(yù)示著住房?jī)r(jià)格下行或?qū)⑹俏磥?lái)趨勢(shì)。
目前，歐美債務(wù)危機(jī)吸引國(guó)內(nèi)資金到國(guó)外投資房地產(chǎn)，但對(duì)國(guó)內(nèi)銀行業(yè)構(gòu)成壓力，這將抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)。此外，國(guó)內(nèi)限購(gòu)和未來(lái)房地產(chǎn)政策完善乃至稅收結(jié)構(gòu)（開(kāi)征房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等）的調(diào)整，都將抑制未來(lái)房?jī)r(jià)上漲。
從貨幣政策來(lái)看，將不會(huì)回到2009-2010年?duì)顟B(tài)，這也制約了房?jī)r(jià)回升空間。目前房?jī)r(jià)下跌，限購(gòu)是一個(gè)因素，但主要還是市場(chǎng)力量在發(fā)揮作用。2009-2010年的住房?jī)r(jià)格不降反升，是銀行主動(dòng)放貸、貨幣政策較寬松所致。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅吸納股市資金，也吸收社會(huì)過(guò)剩流動(dòng)性，信貸資金過(guò)分集中到該產(chǎn)業(yè)。但今后房地產(chǎn)貸款不會(huì)回到前兩年的狀態(tài)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌是必然趨勢(shì)。
信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，也催促房?jī)r(jià)下跌。支撐高房?jī)r(jià)的根本因素是銀行信貸，2002年以來(lái)，銀行信貸差不多翻兩番，住房?jī)r(jià)格也是如此。但目前房地產(chǎn)過(guò)高的比重不可持續(xù)，因此，未來(lái)房地產(chǎn)的信貸規(guī)模不會(huì)與信貸總規(guī)模同步增長(zhǎng)，只能低于信貸增長(zhǎng)，甚至總規(guī)模下降。只有這樣，才能引導(dǎo)企業(yè)投資于其它產(chǎn)業(yè)和研發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格也將回歸理性。
房地產(chǎn)價(jià)格下跌，與股市、投機(jī)品價(jià)格下跌規(guī)律基本雷同。當(dāng)價(jià)格下跌達(dá)到15-20%，后續(xù)的情形將超出預(yù)料。那些在一些城市購(gòu)買(mǎi)幾十套的投資人，將率先降低房?jī)r(jià)，而且幅度至少在10%-15%。如果降價(jià)超過(guò)6-12個(gè)月，仍不能出貨，降價(jià)的幅度將更大，大企業(yè)也必然跟進(jìn)，房?jī)r(jià)將趨向理性。
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有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 |
過(guò)去10年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使很多企業(yè)熱衷于“炒房”。因此，全社會(huì)資金集中到房地產(chǎn)行業(yè)。央行數(shù)據(jù)顯示，2011年9月房地產(chǎn)信貸10.46萬(wàn)億元，占同期信貸的19.82%，如果計(jì)算各種隱形貸款，這個(gè)比例更高，超過(guò)銀行信貸行業(yè)控制比例不超過(guò)15%的要求，但這樣的信貸結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)現(xiàn)象是不可持續(xù)的。
目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)讓很多企業(yè)醒悟，一些企業(yè)不再期待從房地產(chǎn)行業(yè)謀求暴利。這有利于企業(yè)增加非房地產(chǎn)行業(yè)的研發(fā)與投入，有利于中國(guó)轉(zhuǎn)型，真正提高企業(yè)和國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力。
住房?jī)r(jià)格下跌帶來(lái)一些產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，正是社會(huì)所期望的。以鋼鐵工業(yè)為例，因?yàn)樽》康倪^(guò)度發(fā)展，小鋼鐵這幾年很紅火，而大鋼企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后失去市場(chǎng) 。房地產(chǎn)的價(jià)格下跌帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，有助于提高發(fā)展的質(zhì)量和安全性、協(xié)調(diào)性，也符合我國(guó)應(yīng)對(duì)氣候變化和減少溫室氣體排放的要求。
銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康日前表示，銀行能夠承受住房?jī)r(jià)格下跌50%。筆者認(rèn)為該說(shuō)法有一定道理。
首先，住房信貸沒(méi)有資金鏈條，下跌風(fēng)險(xiǎn)可控。中國(guó)沒(méi)有實(shí)行信貸資產(chǎn)證券化，住房?jī)r(jià)格下跌，只影響貸款回收，沒(méi)有其它資產(chǎn)價(jià)格下跌損失。銀行實(shí)行住房抵押貸款，只給予住房?jī)r(jià)格的50%進(jìn)行抵押，最高不超過(guò)70%，即使出現(xiàn)違約，也不會(huì)成為普遍現(xiàn)象。近兩年，房?jī)r(jià)上漲達(dá)到50%-80%，甚至一倍多，下跌50%可收回本金。
其次，從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，市場(chǎng)可以承受房?jī)r(jià)下跌50%。有些觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)承受不了房?jī)r(jià)50%的下跌，然而經(jīng)驗(yàn)表明，超過(guò)50%的情況不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大傷害�；仡欀袊�(guó)的股市，短期內(nèi)下跌幅度超過(guò)60%，當(dāng)初很多人也有諸多危言聳聽(tīng)的結(jié)論，結(jié)果卻并非如此。住房?jī)r(jià)格下跌，其成本也在發(fā)生變化，尤其是土地的價(jià)格也在變化，各種成本都在變化，這就是物價(jià)下跌的現(xiàn)象。住房?jī)r(jià)格下跌，也是社會(huì)收入重新分配，對(duì)中低收入階層而言，財(cái)富購(gòu)買(mǎi)力提高，那么房?jī)r(jià)下跌對(duì)他們更有利。
再次，從住房購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，社會(huì)可承受房?jī)r(jià)下跌50%。分情況看，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者，其住房的價(jià)值只是居住 。房地產(chǎn)價(jià)格漲跌與自用購(gòu)房者的居住權(quán)無(wú)關(guān)，也不影響使用價(jià)值。自用購(gòu)買(mǎi)是住房消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的主體，其比重較高，導(dǎo)致總體房?jī)r(jià)大幅度下跌，不影響社會(huì)安定。所以，住房?jī)r(jià)格下跌，社會(huì)具有承受力。
房?jī)r(jià)大幅度下跌，預(yù)期的價(jià)格上漲沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，用租賃償還月供的投資人壓力將增大。因此，住房?jī)r(jià)格下跌的壓力主要針對(duì)投機(jī)客和囤積商，而他們的承受力超越普通民眾，影響也只是其盈利減少或出現(xiàn)虧損。
