房地產(chǎn)的趨勢(shì)性下行基本得到確認(rèn)，但其未來(lái)的下滑恐怕并非如GDP一樣受控。
如果這種加速下調(diào)發(fā)生，不僅會(huì)加速房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的下行，進(jìn)而影響GDP的平穩(wěn)增長(zhǎng)。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還會(huì)對(duì)地方土地出讓金、稅收產(chǎn)生沖擊，惡化地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表。這些調(diào)整反應(yīng)在賬面上，都將成為對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量的壓力。如此看來(lái)，政策有必要提前做出預(yù)案對(duì)沖，防止去泡沫化引發(fā)大調(diào)整。
從目前的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速下滑幅度存在顯著擴(kuò)大的可能。10月份，作為先行指標(biāo)的新開(kāi)工面積大幅下滑，同比增長(zhǎng)率從8月份的32%、9月份的8.9%驟降至2.2%。商品房銷(xiāo)售面積單月同比負(fù)增長(zhǎng)9.9%，銷(xiāo)售額同比負(fù)增長(zhǎng)11.1%，單月同比增速比9月份出現(xiàn)約20個(gè)百分點(diǎn)的大幅下滑，且2011年首次出現(xiàn)銷(xiāo)售額增速小于面積增速，顯示全國(guó)房?jī)r(jià)已開(kāi)始出現(xiàn)下跌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增速20.2%，增速縮窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。
從宏觀層面考量房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，既往數(shù)據(jù)顯示，2003至2009年，投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均46.98%，而房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例平均為24.10%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為11.32%，房地產(chǎn)將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大影響。
從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度角度考察，有學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn)，在42個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)中，與房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)的部門(mén)有39個(gè)，主要后向直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)依次是：金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、電器機(jī)械及器材制造業(yè)、通用專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)等。與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)的部門(mén)有41個(gè)，主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括：公共管理和社會(huì)組織、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他社會(huì)服務(wù)業(yè)、信息傳輸、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等。
所謂前向關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)質(zhì)是該產(chǎn)業(yè)向另一產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素或者服務(wù)而發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系。后向關(guān)聯(lián)關(guān)系則是本產(chǎn)業(yè)的需求而與其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
具體到一些大的行業(yè)，冶金方面，建筑用鋼約占鋼材需求的50%，房地產(chǎn)調(diào)控將對(duì)其構(gòu)成實(shí)質(zhì)性拖累。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)鋁的影響直接，對(duì)銅的間接影響較大。目前，鋼鐵從5000多元/噸跌到4000多元/噸，銅從8萬(wàn)多元跌到5萬(wàn)多元。在工程機(jī)械領(lǐng)域，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了30%的收入，混凝土機(jī)械和挖掘機(jī)分別占40%和20%。在建材領(lǐng)域，玻璃需求在房地產(chǎn)中的新建筑占主體，約占玻璃總需求的60%。玻璃產(chǎn)量同比增速對(duì)房地產(chǎn)竣工面積累計(jì)同比增速的敏感性系數(shù)為0.78，而對(duì)汽車(chē)產(chǎn)量的敏感性系數(shù)僅為0.27。水泥需求受房地產(chǎn)和基建共同拉動(dòng)，其同比增速對(duì)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速的敏感系數(shù)為0.44。
在金融領(lǐng)域，雖然“按揭貸款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”占銀行貸款總額的比例基本保持穩(wěn)定，但由于地方政府融資平臺(tái)貸款占比迅速上升，導(dǎo)致銀行貸款中受房地產(chǎn)影響的部分被顯著放大。眾所周知，為配合2008年的基礎(chǔ)建設(shè)，地方融資平臺(tái)大規(guī)模舉債，明年將進(jìn)入又一個(gè)還貸高峰期，而地方政府預(yù)算很大程度上樂(lè)觀地考慮了未來(lái)的土地收入。
誠(chéng)然，房地產(chǎn)泡沫是政府和群眾所深?lèi)和唇^的，但政策對(duì)待房地產(chǎn)泡沫應(yīng)持理性的態(tài)度，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)市場(chǎng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊。可以預(yù)期，在2012年，隨著房地產(chǎn)的惡化、國(guó)際市場(chǎng)動(dòng)蕩的加劇、平臺(tái)還債高峰期的到來(lái)，未來(lái)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步集聚。從這個(gè)角度考量對(duì)泡沫的治理，“稀釋”可能比“刺破”更加可取。
