房價(jià)下跌考驗(yàn)市場主體契約精神
2011-11-23   作者:馬紅漫(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、財(cái)經(jīng)電視節(jié)目主持人)  來源:京華時(shí)報(bào)
 
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  在“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控重壓之下,部分城市房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,比如北京就出現(xiàn)低價(jià)入市潮,十多個(gè)近郊項(xiàng)目售價(jià)接近或跌落萬元)。
  而房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,也導(dǎo)致前期業(yè)主不滿。據(jù)報(bào)道,不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi),包括北京大興順馳領(lǐng)海、上海萬科清林徑、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城等八處樓盤的售樓處發(fā)生所謂“維權(quán)”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的糾紛和沖突。
  不可否認(rèn),動(dòng)輒數(shù)百萬的商品房有些許縮水,業(yè)主將會(huì)面對巨額的賬面損失,難免會(huì)滋生不平衡心理。然而市場中從來都沒有只漲不跌的商品,商品房市場中“認(rèn)漲不認(rèn)跌”的心態(tài)并不足取,也與市場理念格格不入。值得一提的是,時(shí)至今日我國入世已屆十年,其間所取得的各項(xiàng)制度和經(jīng)濟(jì)成績有目共睹。但要知道,入世不僅僅是為了獲得與市場經(jīng)濟(jì)的“形似”,更重要的是汲取市場化的法治精神與契約精神。這其中,市場參與者遵循契約精神堪為市場經(jīng)濟(jì)的重要基石,任何領(lǐng)域都不能夠有所例外。
  事實(shí)上,當(dāng)商品房價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)端倪之時(shí),前期業(yè)主都會(huì)表現(xiàn)出躁動(dòng)不安;仡2008年,國內(nèi)房價(jià)也曾經(jīng)歷過一波較大跌幅,深圳等樓市投機(jī)氛圍較重的城市表現(xiàn)尤為明顯。而包括樓盤設(shè)計(jì)瑕疵、開發(fā)商承諾未到位等在樓市過熱時(shí)被掩蓋的諸多問題,也在房價(jià)下行中成為買賣雙方爭持不下的矛盾焦點(diǎn)。而消費(fèi)者發(fā)起維權(quán)行動(dòng)的最根本目的,則是希望開發(fā)商能賠償其因房價(jià)下跌所面臨的經(jīng)濟(jì)損失,或者干脆通過退房處理掉這個(gè)“燙手山芋”。事后表明,這些鬧劇隨著房價(jià)在2009年再度摸高而消失,最終當(dāng)初如愿退房者卻又因“踏空”而懊悔不已。如今,類似的一幕再度在商品房市場上演,當(dāng)初熱情搶號購房的消費(fèi)者現(xiàn)在同樣又是懊悔不已,而市場瞬息萬變的特性由此可見一斑。
  其實(shí)從法律角度看,當(dāng)買賣雙方簽訂好樓盤銷售合同、開發(fā)商履行了房屋交付義務(wù)并獲得業(yè)主確認(rèn)之后,商品房產(chǎn)權(quán)就完成了轉(zhuǎn)移,此后房屋升值與縮水便應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全盤接納了。而開發(fā)商作為獨(dú)立的市場主體,根據(jù)自身資金周轉(zhuǎn)情況、銷售業(yè)績考核指標(biāo),乃至整個(gè)行情走勢對后續(xù)樓盤實(shí)施新的定價(jià)策略,屬于正常的營銷調(diào)整,也是其正當(dāng)?shù)氖袌鰴?quán)利,本身并無可指摘,更沒有義務(wù)為前期業(yè)主的高價(jià)購房行為擔(dān)責(zé)。同樣的邏輯,如果房價(jià)下跌成本由開發(fā)商承擔(dān)的話,那么反之如果業(yè)主購房后市值增加,是否也應(yīng)將增值部分與開發(fā)商“利益共享”呢?
  后期樓盤降價(jià)引發(fā)前期業(yè)主抗議的現(xiàn)象,反映了當(dāng)下樓市契約意識的薄弱。市場經(jīng)濟(jì)中,每一位交易主體都希望趨利避害,但沒有人可以保證實(shí)際結(jié)果與交易初衷完全一致。風(fēng)險(xiǎn)與收益如影隨形是市場鐵律,只是近年來國內(nèi)樓市的反常飆漲態(tài)勢弱化了這一規(guī)律顯效,以至于購房者不習(xí)慣面對房屋市值縮水,甚至認(rèn)為這是一樁不可能發(fā)生的事情。由此可見,入世10年來,雖然我們的市場體系趨于完善、對外開放進(jìn)程明顯加速,但在意識深處,卻并未將契約精神真正植入骨髓。殊不知,契約精神一日不立,市場經(jīng)濟(jì)就可能因交易成本陡升而失效。雖然房產(chǎn)交易涉及的市值龐大,但這并不應(yīng)成為前期業(yè)主們發(fā)起所謂“維權(quán)”行動(dòng)的理由。恰恰相反,市場主體在大額商品買賣中更應(yīng)秉持一份理性,并對其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)做出謹(jǐn)慎判斷。既然已經(jīng)購房,那么就要對后市漲跌行情照單全收,以抗議行為發(fā)泄不滿情緒的確有違理性。當(dāng)下,在樓市調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū),房價(jià)向下回歸理性預(yù)期漸次被強(qiáng)化,而前期購房者卻對此發(fā)出了相左的聲音,如此尷尬的社會(huì)話題亟待通過市場成熟理念予以化解。
  調(diào)控部門近日明確表示,下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策。由此可以判斷,“房價(jià)繼續(xù)下跌”將成為今后樓市調(diào)控的主導(dǎo)方向。希望隨著入世后市場理念的成熟、契約精神的貫徹,房價(jià)下跌不再被視為一樁“稀奇事”。
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