現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)似乎成了“過(guò)街老鼠”，人人喊打。即便是全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)成交量自今年2月以來(lái)持續(xù)低迷，依然有很多人認(rèn)為，必須將調(diào)控政策進(jìn)行到底，不僅要讓房?jī)r(jià)回落三至五成，還要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)死掉一片，而且須將房地產(chǎn)業(yè)徹底打入“冷宮”，讓“支柱”二字，永久性的成為“過(guò)去式”。
過(guò)去十年，我國(guó)房?jī)r(jià)增幅確實(shí)偏大，部分城市房?jī)r(jià)水平脫離了普通民眾的支付能力范疇，行業(yè)利潤(rùn)率偏高，行業(yè)秩序混亂，國(guó)家和各地對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)依賴度過(guò)高。然而，我們不宜從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，尤其是在當(dāng)前這個(gè)敏感時(shí)點(diǎn)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的屬性和功能，保有一份理性。
1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號(hào)文一）出臺(tái)，國(guó)家之所以進(jìn)行全面住房體制改革，重要背景有兩個(gè)：其一，1997年?yáng)|亞金融危機(jī)嚴(yán)重影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為了拯救經(jīng)濟(jì)，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)成為被選擇的對(duì)象；其二，我國(guó)住房制度改革自上世紀(jì)80年代啟動(dòng)以后，推進(jìn)節(jié)奏很慢，住宅商品化、市場(chǎng)化是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向有中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求。正基于此，1998年開始，國(guó)家從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房制度改革兩個(gè)目的出發(fā)，確立了讓房地產(chǎn)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的方針。
2003年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)18條）中，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。其后，國(guó)家文件中多次提及這一概念。尤其是2008年經(jīng)濟(jì)快速下滑之時(shí)，國(guó)家再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)了諸多鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展的刺激性政策。值得關(guān)注的是，2009年下半年以來(lái)，隨著樓市的快速回暖，房?jī)r(jià)重新上漲，官方文件中不再提及支柱產(chǎn)業(yè)，但卻無(wú)法否認(rèn)這一客觀事實(shí)。
首先，需要厘清兩個(gè)概念：先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。所謂先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新生力量，但在現(xiàn)實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中卻不一定占有較高的經(jīng)濟(jì)比重，而是表現(xiàn)為較快的行業(yè)成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，比如高科技產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)代表先進(jìn)生產(chǎn)力、能夠推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有帶動(dòng)作用，政府一般對(duì)之進(jìn)行政策傾斜和重點(diǎn)扶持。去年10月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》提出：到2020年，節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，新能源、新材料、新能源汽車產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
而支柱產(chǎn)業(yè)則是指現(xiàn)階段在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比重、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率較高的產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)具有市場(chǎng)容量大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)系數(shù)大等特征。在一個(gè)國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)起飛階段時(shí)，必須確立自己的支柱產(chǎn)業(yè)，以使其發(fā)揮推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要作用。比如美國(guó)在二十世紀(jì)中葉，曾在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)把鋼鐵、汽車、建筑業(yè)列為三大支柱產(chǎn)業(yè)；比如現(xiàn)在看來(lái)很落后的紡織業(yè)也曾在我國(guó)長(zhǎng)期被視為支柱產(chǎn)業(yè)。
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對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大貢獻(xiàn)作用還會(huì)持續(xù)幾十年 |
從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重大推動(dòng)作用角度考察，先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是“未來(lái)時(shí)”，支柱產(chǎn)業(yè)是“現(xiàn)在時(shí)”。但二者之間的界限也并非涇渭分明，在特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境和特定歷史發(fā)展階段，某些產(chǎn)業(yè)既可以稱之為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也可以確立為支柱產(chǎn)業(yè)，比如眼下我國(guó)的金融保險(xiǎn)業(yè)，近幾年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率超過(guò)5%，而且其發(fā)展的持續(xù)性強(qiáng)、潛力大。房地產(chǎn)業(yè)并不太適合做先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)階段作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是無(wú)可厚非的，而且還有資格持續(xù)幾十年。主要是具備了下述兩大條件。
第一，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率高。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位并發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用的基本條件。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達(dá)5%時(shí)就可稱為支柱產(chǎn)業(yè)。1991-2009年期間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)幅度為19.9%，約為GDP增幅的2倍；房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的年平均比重為4.2%。尤其是近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。房改之前的1997年，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為3.7%，2009年已達(dá)5.5%。
第二，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。支柱產(chǎn)業(yè)之所以與其他產(chǎn)業(yè)不同，最根本的是其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，在產(chǎn)業(yè)關(guān)系上表現(xiàn)為與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，并具有較長(zhǎng)的消費(fèi)鏈，容易形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)群，發(fā)揮“雁陣”的領(lǐng)頭作用。房地產(chǎn)的開發(fā)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多，直接和間接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門特別多，如建筑、建材、機(jī)械、裝潢業(yè)等，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也特別強(qiáng)高，其前瞻效應(yīng)、后續(xù)效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)非常突出，波及面很廣。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，近幾年在中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值9%～10％的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的貢獻(xiàn)率約占2個(gè)百分點(diǎn)。
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要密切關(guān)注上下游產(chǎn)業(yè)受到的影響 |
需要指出的是，與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系最密切的當(dāng)屬建筑業(yè)。國(guó)外，一般將房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)共同列為支柱產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛階段時(shí)，都曾把建筑業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，但由于作為第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)相比屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在知識(shí)密集度和資本密集度差距很大，而服務(wù)業(yè)的崛起是發(fā)展中國(guó)家的必由之路，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率必將大于建筑業(yè)，而且只能是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)建筑業(yè)，絕不會(huì)是建筑業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)。2009年建筑業(yè)的所占比重為6.6%，與房地產(chǎn)業(yè)相加，已超過(guò)12%。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員為195萬(wàn)人，建筑業(yè)（按總承包）從業(yè)人員3673萬(wàn)人，若加上所有從事建筑業(yè)的農(nóng)民工，那就更多了。
上周，杭州市召開防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會(huì)議，有關(guān)部門提醒，今年第四季度到明年初，防范處置企業(yè)欠薪工作的形勢(shì)更加嚴(yán)峻和復(fù)雜，首當(dāng)其沖的原因是：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施未見放松，銀根緊縮，導(dǎo)致各類建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，非常容易出現(xiàn)拖欠工人工資的連鎖影響。中期來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)低迷后，建筑業(yè)的景氣度也會(huì)降溫。短期來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷后，即便建筑活動(dòng)尚未明顯趨弱，但開發(fā)商資金吃緊、甚至倒閉，必然會(huì)拖欠建筑施工企業(yè)費(fèi)用，進(jìn)而導(dǎo)致后者拖欠農(nóng)民工工資。
不僅限于建筑業(yè)和農(nóng)民工。實(shí)際上，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，正在拉低相關(guān)行業(yè)的景氣度。比如上游行業(yè)的鋼材和水泥市場(chǎng)需求不振，價(jià)格大跌，下游行業(yè)的家居市場(chǎng)也出現(xiàn)蕭條跡象。今年1-10月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)24.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)31.1%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然處于高增長(zhǎng)，不過(guò)這其中主要是1000萬(wàn)套保障房的“功勞”，預(yù)計(jì)隨著保障房新開工量的下滑，以及商品住宅投資的快速降溫，對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的影響會(huì)越來(lái)越大。今年1-10月份，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)10%，預(yù)期隨著這一增幅的持續(xù)下滑，對(duì)于下游產(chǎn)業(yè)的影響也會(huì)越來(lái)越明顯。
穩(wěn)增長(zhǎng)、控通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)，是現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)目標(biāo)。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，確實(shí)要求降低對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴度，但這一調(diào)整需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛接近50%，達(dá)到65%～70%的穩(wěn)定水平還需15-20年；我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛剛接近1，達(dá)到1.15套的合理水平尚需15年左右。自住需求規(guī)模很大，這是客觀事實(shí)。在當(dāng)前特殊的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，確實(shí)需要降房?jī)r(jià)、減暴利、穩(wěn)市場(chǎng)，然而，實(shí)在不應(yīng)將房地產(chǎn)業(yè)一棍子打死，這個(gè)“討人厭”的行業(yè)，只有在經(jīng)濟(jì)顯著下滑時(shí)，才會(huì)凸顯其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和民眾就業(yè)的重要性。
