經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控，全國房價只漲不跌的神話在10月終結(jié)。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，10月70大中城市的平均房價，出現(xiàn)1998年房改以來的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房價格下跌的城市增加到34個，二手房價格下跌的城市達38個。2010年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有了實質(zhì)性進展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)巨大變化。
隨之而來的是，抵抗房價下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”、房企股權(quán)交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂、土地財政告急，還有房價下跌過大所造成的負面影響比房價上漲的負面影響更大等言論風(fēng)生水起，要求放松對國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控呼聲又開始出現(xiàn)。盡管當(dāng)前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度是堅決的，但要使市場各方保持清醒的頭腦，實非易事。
可以說，從2010年國十條開始，中央政府對以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的不可持續(xù)性的共識越來越清晰，調(diào)控態(tài)度越來越堅決，所要達到目標及所采取的政策工具越來越具體與細化。比如，溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表的講話，就第一次把住房價格下降重申為國家的基本政策，而房價回歸理性，就得讓絕大多數(shù)居民可接受，或可解決為有支付能力購買。所以說，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的短期目標也是底線，同時也是未來房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，這條底線必須堅守，決不動搖。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場最有迷惑性或最可能讓調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的觀點就是，由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”，房價下跌將導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數(shù)十個產(chǎn)業(yè)的衰退，以至于減緩中國經(jīng)濟增長。這種論調(diào)，就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個中國經(jīng)濟”。其實，這有以下幾個層次的問題。一，當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續(xù)時，不僅不支持經(jīng)濟增長，反之會摧毀經(jīng)濟增長；二，房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之動力，只能建立在民生基礎(chǔ)之上。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場，才是帶動社會經(jīng)濟增長的動力，以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)帶給社會經(jīng)濟的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險。三，既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎(chǔ)上，那房地產(chǎn)市場價格就得回歸理性，絕大多數(shù)居民有能力購買。當(dāng)房價大大高于這種水平時，下降就是必然，否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義。當(dāng)以住房投資為主導(dǎo)的市場向消費為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型時，也就是房地產(chǎn)市場價格的向下調(diào)整期，承擔(dān)一定成本與代價不可能避免。四，以消費為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的支柱性，不僅在于中國有無限大的市場，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
從上述分析可以看出，房地產(chǎn)市場量跌價滯，正說明投機炒作主導(dǎo)性。有房地產(chǎn)中介告訴筆者，2010年北京住房有近40%是外地居民購買，三亞80%以上的住房是外地居民購買�？梢�，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機炒作的嚴重性。這樣的市場，調(diào)整是必然，相比房地產(chǎn)泡沫自動破滅，政府宏觀調(diào)控的代價要小得多。因此，當(dāng)前的諸多困難，都是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型不能不付出的代價。國內(nèi)房地產(chǎn)市場只有盡早從投機炒作為主導(dǎo)向消費為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型，才能最終柳暗花明。
那么，中國房地產(chǎn)市場未來走向哪里？重慶市市長黃奇帆最近給出了一個說法。他說，無論國內(nèi)國外，理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標，是這個國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實現(xiàn)這個目標呢？總體上說，是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會大起大落，就能實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。對于黃市長的這個方案，盡管還有一些需要完善的地方，但可以肯定地說，是攻克當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場難題的清晰思路。
在黃市長看來，解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題并非難事，要害是界定房地產(chǎn)市場功能或市場定位。如果住房市場是以消費為主導(dǎo)的，那么政府就可以圍繞這個宗旨，通過土地、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個市場走向健康之路。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場根本問題就在于給出市場清楚定位，并在此基礎(chǔ)上出臺相應(yīng)的政策。當(dāng)前的房地產(chǎn)，就因為市場定位還存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想，以為當(dāng)前的調(diào)控政策只是臨時性的，一旦市場有風(fēng)吹草動，政策又會逆轉(zhuǎn)。因此，中央政府理應(yīng)進一步強化房地產(chǎn)市場消費性功能定位，以當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格下跌之契機，加快推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型。
