近來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格下降及其效果的人多了，角度也很廣泛，但歸納起來(lái)基本有三個(gè)方向：第一金融，第二地方財(cái)政，第三圍繞著地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。
　　第一，說(shuō)到金融，主要是從金融安全角度說(shuō)的，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降會(huì)造成銀行出現(xiàn)大面積壞賬，從而影響金融安全。這甚至有極端的量化標(biāo)準(zhǔn)，比如有很多人假設(shè)價(jià)格下降50%，商業(yè)銀行將會(huì)如何？不知道應(yīng)該怎么分析這樣的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹袊?guó)價(jià)格是否會(huì)下降到50%，我們不得而知。即使下降這個(gè)幅度，對(duì)商業(yè)銀行的沖擊會(huì)產(chǎn)生什么效果，能壞到什么程度？好像也未必可以在此時(shí)確定。
　　因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)的真實(shí)數(shù)據(jù)不是那么容易統(tǒng)計(jì)的。首先各種統(tǒng)計(jì)口徑不一樣，其次地區(qū)的差別也很大，更為重要的是，如何判斷房?jī)r(jià)是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房?jī)r(jià)下降了多少還要難。因?yàn)檫@涉及資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)商業(yè)周期的分析。而眾所周知，直到目前為止，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)也不是一個(gè)純粹的和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)（土地交易就不是市場(chǎng)化的），要對(duì)這樣的市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格波動(dòng)分析，無(wú)論定性，還是定量，都是比較難的。
　　比如房?jī)r(jià)的定性，就受到不同土地性質(zhì)的制約。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大。比如某地的工業(yè)園地可以不到100萬(wàn)元一畝，而臨近馬路上的商業(yè)住宅用地，卻可以高達(dá)2000萬(wàn)元一畝。土地性質(zhì)不同造成的土地價(jià)格相差巨大，想在房?jī)r(jià)的周期波動(dòng)之中，準(zhǔn)確記錄價(jià)格波動(dòng)都難，分析趨勢(shì)就更不容易了。因?yàn)檫@種土地價(jià)格的管理是以行政手段為核心，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)論怎么發(fā)展，都不可能對(duì)行政手段進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)，遑論價(jià)格趨勢(shì)分析？
　　在這種情況下，談房地產(chǎn)價(jià)格下降和金融的安全關(guān)系，是缺乏實(shí)證基礎(chǔ)的。與其說(shuō)在此時(shí)做不靠譜的定性定量總結(jié)，還不如放棄這種極端的，且總是放大效果的預(yù)期，比如想一想常規(guī)狀態(tài)的商業(yè)銀行怎么為如今這么大的地產(chǎn)市場(chǎng)提供正常的金融服務(wù)，不能說(shuō)宏觀調(diào)控了，就不提對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者和投資人進(jìn)行金融服務(wù)了。
　　金融業(yè)的地位雖然高到云端，但它和任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系都是商業(yè)利益的關(guān)系，這種利益關(guān)系，是建立在金融業(yè)會(huì)提供合適而準(zhǔn)確定位的服務(wù)基礎(chǔ)上的。不會(huì)服務(wù)的金融業(yè)，是盲人騎瞎馬，不知道安全性的重要，不知道如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更不知道某一個(gè)曾經(jīng)主宰市場(chǎng)的行業(yè)，其興衰周期和自己的利益及安全關(guān)系。
　　第二條，和財(cái)政的關(guān)系，其實(shí)就是地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政的關(guān)系。有個(gè)說(shuō)法叫“土地財(cái)政”。如今這也不是什么秘密了，賣地的地方政府取得一次性的財(cái)政來(lái)源，假如地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，地賣不出去，地方政府的運(yùn)作何以維系？這眼下是個(gè)大問(wèn)題，想一下子找出土地之外的財(cái)政餡餅，估計(jì)不那么容易。罵土地財(cái)政容易，補(bǔ)缺卻不容易。這可是比金融安全還要讓人憂慮的事情，且想不出好辦法。指望財(cái)政細(xì)化和透明，有較強(qiáng)的預(yù)算約束，不是三天兩頭就可以立竿見(jiàn)影的事情。
　　管理粗放的地方財(cái)政有了“土地財(cái)政”，到底是地產(chǎn)市場(chǎng)的福音還是禍患？是地方政府的幸運(yùn)還是不幸？真是糾結(jié)得很。但無(wú)論如何，之前依靠土地財(cái)政的地方政府，現(xiàn)在到了總結(jié)財(cái)政結(jié)構(gòu)的時(shí)候了，尤其應(yīng)該清楚地意識(shí)到，土地可以產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，但財(cái)政的來(lái)源卻不能產(chǎn)業(yè)化，更不能依靠政府去做一種產(chǎn)業(yè)，哪怕這種產(chǎn)業(yè)暴利無(wú)比。
　　至于第三，所謂相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題，可小可大。
　　說(shuō)小，因?yàn)椴Ａзu不掉，倒個(gè)把廠子不算什么，它既不像金融問(wèn)題，容易被經(jīng)濟(jì)學(xué)精英頭頭是道地拿來(lái)做利率M2增速等宏觀分析，也不容易讓政務(wù)觀察者拿來(lái)?yè)?dān)心或嘆息事權(quán)和財(cái)權(quán)的脫離；說(shuō)大，因?yàn)橹袊?guó)GDP高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，幾乎就是以地產(chǎn)市場(chǎng)興起而帶動(dòng)的。
　　這有數(shù)據(jù)為證——在中國(guó)產(chǎn)值最為龐大的行業(yè)是，中國(guó)建筑行業(yè)。今年上半年，中國(guó)建筑業(yè)的總產(chǎn)值為4.31萬(wàn)億元，超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值最高的行業(yè)——電力近10倍，超過(guò)汽車在內(nèi)的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)13倍，是有色金屬產(chǎn)業(yè)的100倍，是石油和天然氣開(kāi)采業(yè)的46倍，是鐵路運(yùn)輸業(yè)的18.6倍。假如地產(chǎn)市場(chǎng)不靈了，建筑業(yè)的產(chǎn)值可能就會(huì)出現(xiàn)巨幅下降，GDP的失落在所難免。
　　客觀地說(shuō)，上述三點(diǎn)宏觀地總結(jié)地產(chǎn)市場(chǎng)，并非沒(méi)有道理。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)來(lái)看，地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是最考驗(yàn)人類市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力的一個(gè)專業(yè)而基礎(chǔ)的市場(chǎng)。但對(duì)比這個(gè)市場(chǎng)所需的各種配置，中國(guó)目前都太粗糙了。因?yàn)槲覀兏�本不知道地產(chǎn)市場(chǎng)是人類最容易犯錯(cuò)誤的市場(chǎng)，我們只簡(jiǎn)單地看到蓋房子和賣房子（賣地），然后獲利，而不知道這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里，少有的資本密集和知識(shí)密集的市場(chǎng)，是最考驗(yàn)人類市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力的地方。
　　假如地產(chǎn)價(jià)格下降，導(dǎo)致金融、財(cái)政和產(chǎn)業(yè)鏈都出現(xiàn)了問(wèn)題，這不是地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤，而是我們的錯(cuò)誤。因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)本身是不會(huì)有問(wèn)題的，即使出現(xiàn)人類從來(lái)無(wú)法回避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也從來(lái)不是市場(chǎng)的問(wèn)題，而只是人的問(wèn)題。
　　從這個(gè)角度說(shuō)，目前宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，是要對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改造。按照上述金融、地方財(cái)政和產(chǎn)業(yè)鏈的角度，可以總結(jié)為——
　　首先，改造我們的金融經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，讓它學(xué)會(huì)以提供服務(wù)而生存和發(fā)展；要達(dá)到這個(gè)目的，中國(guó)的銀行必須是以零售客戶為主的金融超市，而不是面向機(jī)構(gòu)客戶的衙門。
　　其次，改造我們的地方財(cái)政，要讓某些地方官員知道，財(cái)政體系從來(lái)不能產(chǎn)業(yè)化，依靠一個(gè)行業(yè)的繁榮作為財(cái)政的主要來(lái)源更為危險(xiǎn)，要達(dá)到這個(gè)目的，最終的標(biāo)志，是土地能在市場(chǎng)中進(jìn)行交易。
　　最后，地產(chǎn)市場(chǎng)雖然聚集產(chǎn)業(yè)鏈比較理想，但不是唯一的業(yè)態(tài)。也許地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化后，可能不再是未來(lái)的經(jīng)濟(jì)支柱，但以中國(guó)市場(chǎng)之大、之多元，我們會(huì)很快找到合適的產(chǎn)業(yè)替代地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，雖然此時(shí)我們并不知道，但這就像新世紀(jì)來(lái)臨之前，我們也未必知道地產(chǎn)是如此泥沙俱下地帶領(lǐng)我們走過(guò)了新世紀(jì)最初的十年一樣。