近期謝國(guó)忠再發(fā)〝樓市崩盤(pán)〞的驚人之語(yǔ)，本想聽(tīng)過(guò)就算了，一笑置之。怎奈不少人爭(zhēng)相咨詢我對(duì)謝國(guó)忠之樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)的想法，逼得我不得不表達(dá)自己的感受。
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經(jīng)濟(jì)學(xué)者必然會(huì)是樓市專家嗎 |
首先想說(shuō)的是，為什么經(jīng)濟(jì)學(xué)者總是理所當(dāng)然地自認(rèn)為是樓市專家，殊不知房地產(chǎn)事涉多端，政治、政策、金融、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、市場(chǎng)等各個(gè)層面，莫不與房地產(chǎn)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，專注于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的學(xué)者，卻老是喜歡對(duì)其事實(shí)上非常陌生的樓市說(shuō)三道四、指手畫(huà)腳。前有易憲容因不斷地錯(cuò)誤〝猜想〞鎩羽而去，后則有謝國(guó)忠類似夢(mèng)囈般之〝樓市崩盤(pán)〞論述，令有識(shí)者哭笑不得。
就在房地產(chǎn)明確進(jìn)入〝價(jià)量齊跌〞的態(tài)勢(shì)后，長(zhǎng)期看空中國(guó)樓市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)者謝國(guó)忠再發(fā)悲觀論調(diào)——樓市將會(huì)進(jìn)入最冷的〝冰河世紀(jì)〞，全國(guó)平均樓價(jià)將會(huì)下跌50％，而下跌周期最長(zhǎng)將達(dá)3年。此一徹底看衰的觀點(diǎn)令人匪夷所思，更無(wú)法想象依據(jù)為何？頗有信手拈來(lái)、〝天上掉棒槌〞之感。
尤其可議的是，關(guān)于〝下跌周期〞的判斷，何謂〝最長(zhǎng)將達(dá)3年？〞如果房?jī)r(jià)降勢(shì)3個(gè)月后止跌，是否也包括在內(nèi)？如果謝國(guó)忠真的對(duì)自己的推測(cè)有信心，起碼應(yīng)清楚表述其期限范圍，而非含糊籠統(tǒng)、概括地定出一個(gè)終極時(shí)間，如同對(duì)動(dòng)物壽命判斷，人是100歲，狗活20年一樣，看不出任何實(shí)質(zhì)意義，卻有可能對(duì)有意購(gòu)房者形成嚴(yán)重的誤導(dǎo)作用。
這樣的〝專家〞在臺(tái)灣地區(qū)也有，只是不姓〝謝〞罷了。一位知名大學(xué)的地政學(xué)博士級(jí)教授（地政好歹跟房地產(chǎn)沾得上邊），20年來(lái)看空樓市，總要大家靜觀其變、暫時(shí)不要買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)相信其論述的人，對(duì)這位教授至今猶有余恨，因?yàn)橐坏?0年，眼看著房?jī)r(jià)愈走愈高，離自己的收入、支付能力愈來(lái)愈遙遠(yuǎn)，房子已經(jīng)從〝不愿買(mǎi)〞到〝買(mǎi)不起〞了，怎么能不悲從中來(lái)呢？謝國(guó)忠所扮演的角色不也正是如此？他從來(lái)不曾告訴大家購(gòu)房時(shí)機(jī)何時(shí)出現(xiàn)，只是不斷言出驚人的恫嚇消費(fèi)者房?jī)r(jià)崩盤(pán)在即，結(jié)果跟宏觀調(diào)控一樣，房?jī)r(jià)總是節(jié)節(jié)走高，令人不得不懷疑其判斷力與專業(yè)度，乃至是否了解中國(guó)樓市背后干預(yù)力量的〝雄厚實(shí)力〞。
也有人說(shuō)，謝國(guó)忠總會(huì)有說(shuō)對(duì)的時(shí)候，所以他的話仍有參考價(jià)值。我不否認(rèn)這種狀況的可能性，就像預(yù)測(cè)人會(huì)死一樣，總有正確的一天，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)5000元/平方米時(shí)，這位謝先生就開(kāi)始喊房?jī)r(jià)過(guò)高勢(shì)必腰斬了，當(dāng)房?jī)r(jià)飆到3萬(wàn)元/平方米時(shí)果真折半，也還有1.5萬(wàn)元/平方米，對(duì)有意的購(gòu)房者而言，則平白錯(cuò)失了5000～15000元/平方米值得進(jìn)場(chǎng)的空間，更何況除非是無(wú)政府狀態(tài)，否則多數(shù)一、二線城市房?jī)r(jià)腰斬談何容易。畢竟，從1989年至今的22年間，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例，從微不足道的0.24％，至2006年時(shí)已達(dá)38.9％，2010年更近乎翻番、飆高至74.14％，房?jī)r(jià)崩盤(pán)無(wú)異地方政府宣告破產(chǎn)。
或許有人會(huì)質(zhì)疑的提出：房產(chǎn)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，地方政府又能做什么呢？這也未免太低看了地方政府的能耐。以上海為例，1994年推出〝藍(lán)印戶口〞，1998年再加碼〝購(gòu)房退稅〞，2001年買(mǎi)房甚至可以做到全額貸款，凡此種種無(wú)一不大大刺激買(mǎi)氣進(jìn)場(chǎng)。
當(dāng)然，地方政府欲采取上述措施必須具備一定的正當(dāng)性，否則難以得到社會(huì)輿論的支持，而顯然可見(jiàn)的是，一線城市房?jī)r(jià)跌破20％，二、三線城市跌破30％，四、五線城市跌破40％，買(mǎi)氣仍未明顯出籠時(shí)，其正常性便已具備，屆時(shí)政府救市戰(zhàn)機(jī)畢露，哪有可能讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體平均50％的跌幅，且周期長(zhǎng)達(dá)3年呢？
