我國住房改革以來，樓市一直是萬眾矚目的場所。時至今日，樓市的走勢更是牽動億萬上上下下國人的心弦。這方面的利益博弈、觀念交鋒趨于白熱化。據(jù)此我們選擇了樓市里幾個較為有代表性的問題，對之進行剖析。
1.調(diào)控政策會持續(xù)嗎？
基于目前的形勢，我們認為以限購限貸為標志的樓市調(diào)控政策還將持續(xù)較長一段時期。因為國內(nèi)通脹壓力有所緩解，但危險還未完全消除，人民幣升值壓力一直存在，分配機制失衡，導致不少國民有較強的房產(chǎn)投資能力，產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢還未得到有效扭轉(zhuǎn)，金融行業(yè)蘊含的風險未見顯著下降，而更重要的是，房價超過大多數(shù)城鎮(zhèn)居民購買能力的狀況還基本沒有改變。在這種情況下，保持政策的延續(xù)性和嚴肅性，顯得十分必要。唯如此，才能實現(xiàn)樓市的“軟著陸”，從而避免“硬著陸”引起的系統(tǒng)性風險。
2.房產(chǎn)稅會開征嗎？
從政策類別角度來看，限購限貸政策畢竟是行政性的，終究是要取消的。取而代之的，是較為長期的規(guī)范性政策，房產(chǎn)稅就是其中之一。目前正在試點的滬渝版房產(chǎn)稅，除了一定的象征意義，更多是起到醞釀今后樓市調(diào)控的儲備性政策之作用。一旦時機成熟，它將成為今后樓市長期穩(wěn)定的政策，屆時這也將體現(xiàn)出樓市政策的務實和理性。而與此同時，房地產(chǎn)稅也將成為樓市價值在社會分配體系的轉(zhuǎn)移支付，體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅的真正作用。三類政策執(zhí)行都會比較謹慎，限購政策在年底進行評估之后，可能會出現(xiàn)不同城市量級、不同調(diào)控反饋效果下的限購政策的分化執(zhí)行；房產(chǎn)稅收政策全國范圍的推出還不現(xiàn)實；貨幣政策會在現(xiàn)有基礎上好轉(zhuǎn)，但不會逆轉(zhuǎn)。
3.保障房的建設發(fā)展趨勢如何？
保障房的建設將會遇到許多困難，但是它將會迎來蓬勃的發(fā)展時期。近年來，中央政府一直致力于建立保障房與商品房的雙軌體系，力圖做到住宅市場兩條腿走路，以彌補此前的不足。保障房建設力度非常大，2008年、2009年分別為100多萬套和300多萬套，2010年580萬套，2011年要開建1000萬套，“十二五”期間將達到3600萬套的建設規(guī)模。雖然目前其在資金的籌措、土地的供給、開發(fā)企業(yè)的參與方面都存在不少的問題，但是在中央政府的強力介入下，今后保障房的建設不但會還上往年舊賬，而且會使住房供給雙軌體系逐步完善。3600萬套的建設量放在從2003年開始的10年周期來看，每年360萬套是合理的規(guī)劃。
4.房企今后的生存發(fā)展空間如何？
保持國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定，對于當前和今后的一段時期而言，都是十分必要的，于國于民都大有裨益。這是中央調(diào)控的基調(diào)，也是存在異議不多的看法。我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好、國內(nèi)城市化方興未艾，將是短期內(nèi)難以改變的大環(huán)境。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還將會面臨著較大的市場容量和較多的發(fā)展機遇。但是，與以往不同的是，同行之間的競爭將會更為激烈，全行業(yè)的相關企業(yè)會重新整合。持續(xù)的調(diào)控，將加速房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化，最終會導致全行業(yè)洗牌。資金實力不強、品牌效應不大、經(jīng)營理念不明、產(chǎn)品競爭力弱小的企業(yè)將會漸漸被淘汰。而目前各方面基礎較好的企業(yè)，會較為順利地渡過難關，并能夠發(fā)展壯大。同時，房地產(chǎn)與其他行業(yè)間的利潤率將有平均化的趨勢。于此將進入以房地產(chǎn)為經(jīng)濟載體（商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)、新興園區(qū)地產(chǎn)），凸顯房產(chǎn)使用價值的白銀十年。
5.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？
商業(yè)地產(chǎn)是當前房地產(chǎn)市場的一個熱點領域，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)高速增長、房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展備受關注。從當前發(fā)展情況看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有兩個方面的特點，一是總量上供大于求，考慮到人均商業(yè)面積的承受范圍這個約束條件，預計未來商業(yè)地產(chǎn)在總量上難有大的跳躍式發(fā)展；但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境會明顯優(yōu)化。一個標志是。越來越多的大型房企加入到商業(yè)地產(chǎn)領域，不僅出現(xiàn)了萬達、中糧置業(yè)、SOHO中國等專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業(yè)也持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)比例，乃至萬科、龍湖等原來集中住宅的房企也開始試水商業(yè)地產(chǎn)，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)比例上升，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平肯定會提高，運營水平也會相應提升，商業(yè)地產(chǎn)的融資-開發(fā)-招商-運營的產(chǎn)業(yè)鏈趨于完善，各個環(huán)節(jié)上將形成專業(yè)分工，從而改變當前商業(yè)地產(chǎn)的無序發(fā)展和重開發(fā)輕經(jīng)營的現(xiàn)狀。以質(zhì)取勝將成為成功之道。
6.房地產(chǎn)未來競爭的主戰(zhàn)場何在？
一線城市處于“高處不勝寒”的境地，二三線城市將會成為未來房地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場�？疾旖诘臉鞘行星椋瑖绤柕南拶徬拶J調(diào)控，使得一線城市的投資投機性購買日漸式微。一線城市由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場先期發(fā)展較為充分，原先蘊藏的各類需求釋放較多，加上實施限購，因而今后的一段時期，市場運行將會處于低位狀態(tài)。而二三線城市尤其是中西部的二三線城市，今后將會成為市場競爭的重要地域。因為：一是中國經(jīng)濟終究會走向以內(nèi)需為主的正軌發(fā)展道路；二是產(chǎn)業(yè)在地域上的梯度轉(zhuǎn)移；三是城市化進程的接力。同時，基于分散化布局戰(zhàn)略，大型房企會在不同檔次的城市進行運作，而中小型房企出于運營的收益性和安全性考慮，會更多偏向二三線城市。2008年，十大開發(fā)商的土地儲備二三線城市占比不到8%，但目前已經(jīng)到39%，就是重要例證。
7.房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將會怎樣演變？
2009年，我國實施了寬松的貨幣政策，由此引發(fā)了較為明顯的通貨膨脹趨勢，直到現(xiàn)在國內(nèi)的通脹預期還較為強烈。矯枉過正，2010年信貸總量控制、準備金比率、利率等政策工具先后施行，加劇了一些企業(yè)的資金壓力，不少房企的資金十分緊張，中小企業(yè)的壓力尤為明顯。在目前的形勢下，國內(nèi)經(jīng)濟要保持較為良好的增速，流動性的問題將會始終存在，因而從緊的貨幣政策難有大的放松，至多只是在局部區(qū)域或某階段進行微調(diào)。房企的融資大環(huán)境短期內(nèi)不會有根本好轉(zhuǎn)。大型開發(fā)商會通過各種手段保護好自己的資金鏈，尋找優(yōu)質(zhì)股權或者土地，中小型房企的多半會稀釋股權，提供出大量的并購機會，1-10月幾大產(chǎn)權交易所房產(chǎn)股權交易達到300億元以上，未來將是個常態(tài)化的現(xiàn)象。直接融資和私募房產(chǎn)基金要有發(fā)展機遇。
8.樓市的價格趨勢將會怎樣？
價格走勢一直是樓市的焦點議題。我們認為，在今后較長的一段時間內(nèi)，房價將會在目前確認的降價幅度上不斷陰跌，但不會再度驟降，而是緩降。
為什么會降？因為在調(diào)控政策下，房價上升的動力消失了。
從企業(yè)方面來說，其采取降價策略有兩點原因。一是考慮到自身的資金流的狀況。在資金存在壓力且短期內(nèi)難以有其他辦法的情況下，必須采取以價換量的手段應對局面；二是考慮到住宅市場的需求彈性。價格下調(diào)有利于開發(fā)企業(yè)迅速占領和擴大市場，爭取在市場上的主動性，并能提升自身的影響力。
從市場方面來說，降價氛圍已經(jīng)形成。首先從目前情況來看，國家層面的政策調(diào)控不會在短期內(nèi)放松，市場上供給大于需求的矛盾現(xiàn)期將會存在且有激化的趨勢。其次今后保障房的大舉入市，必將深刻改變當前的樓市供需格局。由此而來人們逐漸形成了房價下跌的預期。
為什么是緩降？因為驟降會使各方的利益受到損害。
在政府層面，房價下降不是調(diào)控的最終目的，促進國內(nèi)經(jīng)濟長期穩(wěn)定健康發(fā)展才是樓市調(diào)控的最終目的，房價下降只是實現(xiàn)這一終極目標的衍生產(chǎn)品。但不會聽任房價驟降，因為：一是一些地方目前對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴還較大，劇烈的價格下調(diào)會對經(jīng)濟增長帶來較大沖擊；二是短期內(nèi)替代房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟增長的手段還未培育好；三是促進經(jīng)濟長期繁榮穩(wěn)定發(fā)展的根本動力如制度創(chuàng)新、技術進步和勞動生產(chǎn)率的提高等方面尚還未形成；四是持續(xù)保持對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控壓力能夠促進地方政府的發(fā)展轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型需要信心，也需要時間。
在銀行層面，房價驟降會引發(fā)金融風險，造成大量的壞賬和呆賬�；诋斍皹鞘挟斨型顿Y、投機性持有還有一定的比例，驀然的房價下降會增加銀行業(yè)的房屋的持有量。在這一點上正反兩個方面的經(jīng)驗和教訓已有很多。
在開發(fā)企業(yè)層面，企業(yè)一般不會將價格“一步到位”，這樣做與企業(yè)的經(jīng)營的收益性、安全性原則存在沖突，緩降則是較為穩(wěn)妥的。因為：一是逐步緩慢的下調(diào)價格，可以使市場上不同購買力的需求者分批入市；二是企業(yè)可以采取時間序列上的價格歧視策略；三是劇烈的降價會產(chǎn)生老業(yè)主的糾紛。
