近期，國(guó)內(nèi)部分城市個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)出現(xiàn)突發(fā)性下挫，引起國(guó)內(nèi)外媒體的極大關(guān)注。在筆者看來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，嘗試“試盤(pán)”降價(jià)自救，可能是引發(fā)這一現(xiàn)象的重要原因之一。這預(yù)示了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。
　　當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈很緊張，主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自籌資金壓力正在不斷上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-10月份固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源約為6.8萬(wàn)億元，其中來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款比重約占15%（同比增長(zhǎng)1%），企業(yè)自籌資金占比約為41%（同比增長(zhǎng)30.8%），其他資金（包括定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款）占比約為42%（同比增長(zhǎng)18.8%）。
　　這表明，受當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控及貨幣緊縮的雙重影響，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要資金來(lái)源之一的銀行信貸增長(zhǎng)及占比已大幅收縮�？紤]到定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款等其他資金來(lái)源極其不穩(wěn)定，目前企業(yè)自籌資金已上升為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也顯示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資壓力將有增無(wú)減。
　　問(wèn)題是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀(guān)。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中15家公司的負(fù)債高于80%，高資產(chǎn)負(fù)債率特征尤為明顯。同時(shí)，除了少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流告負(fù)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨總量繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)目前存貨量已超過(guò)1萬(wàn)億。這些數(shù)據(jù)都說(shuō)明，日趨惡化的財(cái)務(wù)狀況在一定程度上阻礙了未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓展融資渠道的潛在可能性。
　　事實(shí)上，資本市場(chǎng)的再融資大門(mén)對(duì)這些A股房地產(chǎn)上市公司早已關(guān)閉，因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)出臺(tái)了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)”等政策措施。另外，受?chē)?yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮的突出影響，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從銀行那里獲得大量貸款，這從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行信貸占比日趨萎縮中可見(jiàn)一斑。在此背景下，更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只好轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托這一融資渠道。
　　信托融資成了眼下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一根救命稻草。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年第3季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.6億元，已超過(guò)去年全年2864億元的發(fā)行總量，目前房地產(chǎn)信托已達(dá)到約6797.7億元，占資金信托總規(guī)模的17.24%。但是，銀監(jiān)會(huì)的“窗口指導(dǎo)”等信號(hào)暗示了目前政策已逐步收緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行也開(kāi)始受到限制。此外，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟和房?jī)r(jià)下行壓力增大等情況，也促使信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更加謹(jǐn)慎，加上還存在著即將到期兌付的房地產(chǎn)信托壓力。這些因素都表明，信托融資渠道未來(lái)也有可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)閉其大門(mén)。
　　當(dāng)面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的一扇扇大門(mén)似已關(guān)閉時(shí)，特別是在目前嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變、銷(xiāo)售不暢的情況下，除了少數(shù)龍頭企業(yè)還握有充足現(xiàn)金外，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已“彈盡糧絕”。
　　因此，要想避免破產(chǎn)或求得生存，有效緩解當(dāng)前的資金緊張危局，通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，可能是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋求自救的次優(yōu)選擇。當(dāng)年關(guān)日益臨近，特別是當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)難以解決其資金緊張困局時(shí)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫選擇降價(jià)銷(xiāo)售現(xiàn)象變得相當(dāng)普遍時(shí)，或?qū)⒂|動(dòng)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”如期到來(lái)。從這個(gè)角度分析，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的資金緊張局面，有望成為觸發(fā)當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌“拐點(diǎn)”形成的一根導(dǎo)火索。
　　現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在博弈政府可能會(huì)再次出手救它們，這是其力挺高房?jī)r(jià)的主要心理支撐，但現(xiàn)實(shí)的情況是近來(lái)高層多次強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不會(huì)有“絲毫動(dòng)搖”，這也就意味著開(kāi)發(fā)商唯有靠降價(jià)銷(xiāo)售才能緩解其資金緊張的困局。實(shí)際上也表明，中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”已經(jīng)形成。