2011年即將結(jié)束，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的主要特征可以描述為：在較緊的房地產(chǎn)政策下，房價已開始全面下跌，但這種下跌是區(qū)域性的，且幅度較小。其中，除近幾年來房價漲得過快的少數(shù)一線城市房價下跌較大外，多數(shù)城市的房價則表現(xiàn)為快速上漲逐漸縮小且開始逆轉(zhuǎn)。另從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，兩年來住房銷售面積及銷售金額在創(chuàng)下歷史新高的基礎(chǔ)上仍處于增長區(qū)間，只不過增幅縮小了些而已。所以，目前就此認(rèn)為中國樓市已“風(fēng)聲鶴唳”，未免有些夸大其詞。
那么，2012年中國房地產(chǎn)市場將會如何走，又會呈現(xiàn)怎樣的特征？市場高度關(guān)心的房地產(chǎn)“硬著陸”風(fēng)險會不會出現(xiàn)？當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？如果這些情況都不出現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場又會發(fā)生怎樣的變化，以及這種變化對中國經(jīng)濟(jì)增長將會造成什么樣的影響？
根據(jù)筆者的預(yù)判，2012年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，將主要取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性及如何完善調(diào)控政策�？梢哉f，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，其目標(biāo)是明確的——短期內(nèi)讓房價回歸到大多數(shù)民眾可接受的水平，這樣看來，房價下降是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的主要內(nèi)容之一。所以，在2011年房價上漲勢頭初步得到遏制、部分城市房價開始下降基礎(chǔ)上，房價下降或為2012年中國房地產(chǎn)市場的一個基本趨勢。至于房價下降多少，主要取決于管理層如何進(jìn)一步完善2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策。
因為，從現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，盡管“限購令”對住房市場的影響十分有限，對遏制住房的投機(jī)炒作有一定作用，但房地產(chǎn)商和地方政府卻對住房“限購令”十分恐懼，鑒于住建部要求地方政府延續(xù)執(zhí)行“限購令”，估計限購政策短期內(nèi)不會松綁，影響房價下降預(yù)期依然不會改變。
其實，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的政策是信貸政策。盡管近期央行調(diào)低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，但這仍然無法改變當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場流動性緊張的基本格局。在筆者看來，鑒于監(jiān)管層已關(guān)注到中國房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險問題，估計貨幣政策“預(yù)調(diào)微調(diào)”可能放松的信貸，不會再像以前那樣大量流入房地產(chǎn)市場了。
更為重要的是，住房按揭貸款政策是否會發(fā)生變化，這才是決定2012年中國房地產(chǎn)市場走向中最為關(guān)鍵的政策取向。按現(xiàn)有趨勢看，嚴(yán)格區(qū)分投機(jī)性購買住房與消費購買住房的政策不僅不會改變，還會進(jìn)一步得到強化與完善，如住房按揭貸款利率及首付比例進(jìn)一步上升、對存量住房按揭貸款利率重新定價等。也就是說，針對住房投機(jī)炒作的整個信貸條件還會繼續(xù)收緊，會進(jìn)一步強化房價下降預(yù)期。這對影響2012年中國房價走勢尤為關(guān)鍵。
當(dāng)然，進(jìn)一步完善住房稅收政策，也是保持房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)性的題中應(yīng)有之義。就目前情況來看，要建立一種公平公正的住房物業(yè)稅并非易事，但從住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手來遏制住房投機(jī)炒作，無論是增加住房交易營業(yè)稅還是增加住房交易所得稅，從操作性看都是比較容易做的事情。如果監(jiān)管層能通過住房稅收政策來全面遏制住房投機(jī)炒作，消除投機(jī)炒作者的賺錢效應(yīng)，那么明年中國房價的調(diào)整態(tài)勢將好于預(yù)期。
筆者認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的最大阻力可能來自于各級地方政府，因為這些地方政府會以“穩(wěn)增長”為借口而變著法子來“托市”，從最近鄂爾多斯市宣布明年力推貸款倍增計劃來拯救樓市事件中可見一斑。由于地方政府更關(guān)注土地財政，房價下降將減少其土地收入，如果監(jiān)管層的調(diào)控決心與信心稍有猶豫，這股力量隨時就有可能改變史稱最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控走向。這也是最讓市場擔(dān)心的問題。
由此可見，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之一仍然是要促使房價合理下降，這也是市場可以預(yù)期的一種基本趨勢。至于房價能下降到什么水平，就取決于監(jiān)管層如何完善當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，如住房按揭貸款差異化、出臺稅收政策嚴(yán)厲限制投機(jī)炒作、從嚴(yán)和限制性土地政策及保障性信貸供給增加等，進(jìn)而為去除住房投資的賺錢效應(yīng)及擠出當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造有利的條件。
至于2012年房價下降是否會給經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響，不用太擔(dān)心，因為這是擠出房地產(chǎn)泡沫必須承擔(dān)的成本，否則如果任由房地產(chǎn)泡沫的自行破滅，這才會帶給中國經(jīng)濟(jì)更大的負(fù)面沖擊。
