2009年房市正火的時候我說，中國房地產(chǎn)市場一定要調(diào)整。要調(diào)控的話，首先要確定我們的方向是什么?我們到底要把房地產(chǎn)市場建成什么樣的市場?什么是健康發(fā)展的市場?我認(rèn)為，不應(yīng)該把它建成像股票市場那樣的資產(chǎn)市場。應(yīng)該建成一個以消費品為主導(dǎo)的市場。也就是我買房是為了居住。我買房不是為了像買股票一樣，為了投資賺錢，那樣的話就是個資產(chǎn)市場了。這對中國不適合。中國也沒必要人為地去造一個波動較大的資產(chǎn)市場，中國的實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�很大。中國在房市發(fā)展道路上，沒有必要學(xué)以金融市場為主導(dǎo)的英美發(fā)展道路。我們應(yīng)該學(xué)法國、德國那個道路，法德兩國房市發(fā)展比較穩(wěn)。
具體地說，就是以消費為主導(dǎo)，買房基本是為了住，當(dāng)然也不排除少量的理性投資。那么現(xiàn)在怎么辦?已積累了那么多問題，現(xiàn)在只能調(diào)整。一方面要打擊投機(jī)，另一方面要加快社會保障房的建設(shè)，我認(rèn)為這兩句話就體現(xiàn)了我說的“消費品主導(dǎo)”這個方向。首先，對于比較弱勢的群體、收入較低的群體，想盡辦法讓他有房子住，但不是鼓勵他去買房。他買不起房，政府給補貼。政府通過各種各樣的優(yōu)惠政策讓他有房住。其次，商品房就應(yīng)該按照市場的規(guī)律，按照整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需求，該怎么發(fā)展，就怎么發(fā)展。對于出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象，就通過按揭貸款，通過利率，該調(diào)控就調(diào)控。我看這一年來，基本是按照這個方向走的。當(dāng)然現(xiàn)在也很糾結(jié)。
我曾經(jīng)在2009年中國房地產(chǎn)最熱的時候說，房地產(chǎn)市場不整頓，中國肯定要出事。但是如果整得狠了，也要出事。一下子把“泡沫”全刺破了，大量的不良貸款馬上曝光，會出現(xiàn)一系列的問題，經(jīng)濟(jì)馬上直線滑落下來，所以整狠了也要出事。比如說一下子緊縮銀根，使大量投資馬上萎縮，使得GDP增速一下子降低幾個百分點，這就可能要出事。正常的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向是什么?我前面已經(jīng)說了。按照宏觀調(diào)控的需求，該怎么調(diào)控就怎么調(diào)控。對于怎么打擊投機(jī)，我一直持這個觀點:與其征收房產(chǎn)稅，不如出臺高額累進(jìn)的交易所得稅。其實大家都明白，真要管是能管得住的�，F(xiàn)在的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是要精確地打擊產(chǎn)生于交易環(huán)節(jié)的投機(jī)行為。
我理解中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的兩句話，第一句“加快建設(shè)社會保障房”，第二句“堅決打擊投機(jī)炒房”，如果把它們合起來看，實際上就是體現(xiàn)我說的這個方向。但是中央沒有直接說，所以市場老抱有幻想。我認(rèn)為中央應(yīng)該給出一個很明確的信號，就是說房子是以消費品為主導(dǎo)的。給出這個信號很重要，從某種意義上說，比一些行政政策還見效。政府把這個方向明確之后，在調(diào)控策略上，現(xiàn)在要調(diào)，但不是馬上一步調(diào)到位，方向肯定要調(diào)。因此你如果是為了賣房而買房的話，自然會謹(jǐn)慎了。
在明確方向后，第二點，現(xiàn)在要加快速度，想盡辦法，不惜一切手段，把低收入群體的社會保障房問題解決好。當(dāng)然這里面也有很多問題，包括資金問題、統(tǒng)計問題，在此就不擴(kuò)展說了。第三，對租賃房的法規(guī)制度也要盡快建起來。一些人長期投資房地產(chǎn)，可以，但政府要保護(hù)承租者的利益。要學(xué)習(xí)德國、法國的那些法律條款，他們是不允許隨意漲租金的，違規(guī)的要追究法律責(zé)任。
這么大的國家，搞統(tǒng)一的市場經(jīng)濟(jì)，全國應(yīng)該有個統(tǒng)一政策。下一步怎么辦?我認(rèn)為應(yīng)加快政策研究和儲備。能不能用統(tǒng)一的交易所得稅、高額累計所得稅，來慢慢統(tǒng)一、銜接、淡化現(xiàn)在的房產(chǎn)稅政策和限購政策?因為目前這種狀況總不能長期下去吧。
但是現(xiàn)在對房市還要調(diào)控，不能放松，因為調(diào)控還沒到位。還有一點就是土地財政問題，這個問題是個根本性的問題，是個很糾結(jié)的問題。不能因為難，就不動手。要抓緊研究，應(yīng)該在財權(quán)、事權(quán)上給地方劃清楚。如果地方政府在解決公共財政、解決民生問題時缺少資金，中央政府就要想盡辦法通過轉(zhuǎn)移支出給予補足。地方政府搞一般建設(shè)的資金，可以不管它，讓它通過金融市場去解決。因為社會上資金有的是，中國是個高儲蓄國家。
另外，關(guān)于國企要退出房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在好像管得還不徹底、不堅決。我的觀點是，企業(yè)就是以賺錢為目標(biāo)的，國有企業(yè)也應(yīng)該以賺錢為目標(biāo)。但是國有企業(yè)是全民所有制，是共和國的“長子”，是人民的企業(yè)�，F(xiàn)在在共和國中間，還有些低收入群體、弱勢群體的問題沒有解決好，還有很多民生問題沒有很好地解決，還有些該發(fā)展的行業(yè)沒有發(fā)展好，現(xiàn)在國家財政有困難，可以從所有者角度，把對你的分紅提高收回，政府應(yīng)該從這個角度管他，從國有資產(chǎn)所有人的角度管他。
最后一點，我想說，在現(xiàn)在這樣一個大環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場實際上已經(jīng)形成了一些“泡沫”，現(xiàn)在只能慢慢調(diào)。因為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的壓力也很大，所以某種意義上說調(diào)控要講點策略。再花一到兩年的時間，慢慢消化，太急了也要出事的。但是，方向一定要明確，一定要堅持，要明明白白告訴老百姓。
一開始我已經(jīng)講了，以消費品為主導(dǎo)。是講“主導(dǎo)”，并不排除你很有錢，又看好10年、20年以后的房價，去適當(dāng)?shù)赝顿Y。如果監(jiān)管政策又到位，少量的投資也未嘗不可去鼓勵。你是從個人角度講抗通脹，我是從宏觀角度講如何使整個房市健康發(fā)展，有共同之處，也有不同之處。你搞投資，可以投資以后租給人家，但政府對租賃市場進(jìn)行管理，那你也要理解，因為它用于投資了。在我們外需減少的情況之下，很多產(chǎn)能過剩，增長靠什么?前十年來，我們靠房產(chǎn)投資。從客觀效果上看，房地產(chǎn)投資對總投資增長起了很大的作用。房地產(chǎn)投資是一塊很大的投資力量，現(xiàn)在一下子讓它急速下滑，也是個大問題。所以又強調(diào)保障房投資。因此我很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)靥岢觯耙韵M品為主導(dǎo)”來發(fā)展。