一季度向來是全年信貸最寬松的時(shí)候，這時(shí)候進(jìn)行微調(diào)也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。
　　補(bǔ)貼首次置業(yè)者、提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、首套房貸可享受利率折扣……據(jù)媒體報(bào)道，去年四季度至今，有10多個(gè)城市及部門在住房標(biāo)準(zhǔn)、公積金、土地等多方面對樓市政策作出“微調(diào)”。雖然備受爭議的蕪湖“補(bǔ)助契稅”政策暫緩執(zhí)行，但地方政府的樓市微調(diào)政策“明緊暗松”的跡象卻有增無減，無不引發(fā)公眾熱議。
　　必須承認(rèn)，2011年，限購、房貸利率和首付比例提高對樓市調(diào)控初顯成效功不可沒。但近期部分地方政府正在試圖打破中央“一刀切”的做法，嘗試根據(jù)各自地區(qū)的樓市特點(diǎn)對本地區(qū)政策進(jìn)行傾向于“結(jié)構(gòu)性放松”的“微調(diào)”。雖然部分政策變動(dòng)被認(rèn)為是“例行動(dòng)作”，但如何評估這些政策微調(diào)動(dòng)向？地方紛紛微調(diào)樓市政策會(huì)否動(dòng)搖剛形成的房地產(chǎn)回落趨勢？中央政府后續(xù)將如何行動(dòng)？值得深思。
　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前的樓市政策微調(diào)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
　　首先，必須看到，政策微調(diào)是在地方層面出現(xiàn)的局部松動(dòng)，決策層的態(tài)度還不明朗。2月20日，中央政治局召開會(huì)議討論政府工作報(bào)告，未涉及樓市調(diào)控——而在1月底和2月上旬進(jìn)行的兩輪《政府工作報(bào)告（征求意見稿）》的討論中，對樓市調(diào)控一直保持非常嚴(yán)厲的態(tài)度，比如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施”、“促使房價(jià)合理回歸不動(dòng)搖”。這或許反映了管理層對當(dāng)下不少地方政府在樓市政策上出現(xiàn)“微調(diào)”苗頭的觀望態(tài)度。
　　其次，綜合目前各地出臺的房產(chǎn)微調(diào)政策，地方政府的行為仍是在保剛性購房、滿足合理的住房需求范疇內(nèi)，并沒有違反“打擊投機(jī)、扶持自住”的政策基調(diào)。事實(shí)上，2011年由于持續(xù)的高頻緊縮，不僅投資需求被抑制，自主需求也受到了較大的壓制，地方政府支持合理購房需求的政策微調(diào)可以說是“正確”貫徹中央精神。
　　最后，一季度向來是全年信貸最寬松的時(shí)候，這時(shí)候進(jìn)行微調(diào)也有空間，但隨著季度信貸額度減少，不排除房貸利率重新趨緊的可能。同時(shí)，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，如果一季度信貸出現(xiàn)超預(yù)期井噴，也不排除一季度末加強(qiáng)政策信號的可能。
　　總而言之，目前“微調(diào)”并不涉及方向性的轉(zhuǎn)折，而只是對政策著力點(diǎn)和結(jié)構(gòu)的合理化。這也就回答了第二個(gè)問題——微調(diào)并不會(huì)改變樓市整體繼續(xù)下行的大趨勢。開發(fā)商層面的跡象也證實(shí)了這一點(diǎn)：萬科、恒大等行業(yè)巨頭都注意到了地方政府對首套置業(yè)的鼓勵(lì)，并積極予以回應(yīng)，但沒有人因此對今年的市場表達(dá)樂觀態(tài)度。
　　迄今為止，住建部等主要監(jiān)管部門并未對地方“微調(diào)”有明確表態(tài)，但這到底是默許還是觀望還有待觀察�？梢源_定的是，微調(diào)只是為了防范樓市硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸，而絕不是打算重新刺激房價(jià)上漲；一旦市場重新出現(xiàn)看漲苗頭，地方“微調(diào)”很快就會(huì)被叫�；蚣m偏——住建部近期加快推進(jìn)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)（這是房產(chǎn)稅擴(kuò)容的必備前提），或許就是在為地方政策苗頭不對時(shí)，中央層面繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控而提前作政策準(zhǔn)備。