當(dāng)前，保障房建設(shè)日益成為社會各界關(guān)注的焦點。而按照國家的規(guī)劃，“十二五”時期的保障性住房將重點發(fā)展公共租賃住房。這似乎意味著公共租賃住房在我國公共住房體系的發(fā)展戰(zhàn)略中開始占據(jù)中心地位。
　　所謂公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。其住房并不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承擔(dān)者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租出售，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等。
　　中國當(dāng)前大規(guī)模推行的“公租房”和1998年市場化房改之前的福利公房，都是標(biāo)準(zhǔn)的公共住房。很多人由此擔(dān)心，相對于資金回籠快、不會讓政府和財政背上長遠(yuǎn)包袱的出售型保障房而言，長期租賃的公租房，會不會重蹈當(dāng)年福利公房的悲劇。
　　筆者認(rèn)為，這首先就需要我們認(rèn)識清楚舊式福利公房不可維系、必須改革的真正根源何在。事實上，無論國內(nèi)，還是國際經(jīng)驗上來看，作為一種特殊的商品，住房是政府或公共組織還是市場來提供，并沒有效率高下之分。尤其是在一國或地區(qū)達成社會共識，把住房的民生屬性置于其經(jīng)濟屬性之上、并有條件有能力放棄住房的經(jīng)濟杠桿作用的時候，更是如此。舉例來說，像新加坡實施組屋制度，80%住房由政府提供，同樣獲得了成功。
　　由此可見，我國舊式福利公房之所以維持不下去、不得不改革，最重要的原因有三條：
　　首先，經(jīng)濟上不可持續(xù)。福利公房租金接近為零，完全不能補償簡單再生產(chǎn)。這既給財政，也給所有納稅人或企業(yè)帶來嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，并且還嚴(yán)重扭曲了人們的住房消費行為。
　　其次，覆蓋面過大。福利公房將所有政府、事業(yè)單位與國有企業(yè)職工都納入進去，既讓社會包袱沉重，也扼殺了市場成長空間。而只有市場才能滿足人們對住房多層次、多樣性的需求。
　　最后，非開放性�；�于單位的福利公房體制下，個體勞動力對單位形成了人身依附，嚴(yán)重妨礙了勞動力的市場化，也窒息了城市化，而后兩者都是市場經(jīng)濟的必要條件。
　　綜上所述，新時期條件下發(fā)展起來的公租房，只要堅持成本補償原則、與市場匹配的適度發(fā)展原則和公共開放原則，是可以避免重蹈福利公房的悲劇，實現(xiàn)具有公益性的公共服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
　　筆者的觀點是，對中國公租房要有耐心。比如上海首批推出的兩個公租房項目，租金都不菲，每月每平方米租金達到45元左右，價格都不低于周邊的市場租金。
　　社會上對此有不少非議。然而，必須指出，要給公租房時間。就筆者了解，上海首批兩個公租房投資成本都很高，達到每平方米9700元。但隨著時間推移，公租房的優(yōu)勢會逐步凸顯出來，因為逐利原則驅(qū)動的私人租房會按照機會成本定租金，但非營利性的公租房則按照成本原則定租，所以大力發(fā)展公租房在長期內(nèi)一定能起到穩(wěn)定市場租金的作用。
　　但這里的前提是公租房整體上應(yīng)該長期堅持運營，至少20年或25年才能充分發(fā)揮非營利性公租房的成本優(yōu)勢，過早地先租后售一部分公租房可能破壞這種成本優(yōu)勢。