隨著全國住房銷售全面下降，隨著這種住房銷售下降所引發(fā)的住房庫存的全面上升及地方政府土地財政所面對的困境，地方政府以軟性政策對抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的動作越來越多，所發(fā)生的相關事件越來越頻繁。
面對地方政府軟性對抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的事件越來越頻繁，有人認為這是因為地方政府土地財政的吃緊，從而使得地方政府重要的收入來源突然中斷；也有人認為這是因為住房銷售下降將影響到當?shù)氐膰鴥?nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長、影響到地方政府官員的業(yè)績；更有人認為住房銷售下降可能引發(fā)相關產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)增長之困難而引發(fā)中國經(jīng)濟“硬著陸”或經(jīng)濟危機，從而必須恢復房地產(chǎn)市場正常的銷售增長等。不過，這些只是整個發(fā)生事件的表象，地方政府以軟性方式來對抗中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，最為重要的根源應該從以下幾個方面來理解。
首先，在中國，任何一個級別的大小地方政府，為何有如此強烈的激勵來推動住房市場發(fā)展？為何有如此強烈的激勵希望當?shù)氐淖》績r格推得越高越好？即使是中央政府要對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地方政府為何仍然有強烈的激勵讓炒得過高的房價不下降？其原因并非只在于增加地方的土地財政、增加當?shù)氐腉DP或政府業(yè)績，更為重要的是，住房的價格推得越高，不僅能夠把土地的價格賣得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標的變得更大，或錢權交易的標的變得更大。由于地方政府官員任期的短期化，如何讓這越來越大的交易標的在短期內(nèi)最大化地交易，則成了地方政府推高當?shù)胤績r最為強烈的行為激勵。我們應該看到，最近查出一系列的貪污腐敗的大案要案，哪一個不是與這種土地的錢權交易有關？
地方政府官員熱衷于土地交易，不僅在于在這種土地交易過程存在嚴重的貪污腐敗漏洞，而且在于在土地出讓金的使用過程中存在著巨大的尋租與設租的空間。我們可以發(fā)現(xiàn)，各級政府不僅特別喜歡“經(jīng)營城市”，更特別喜歡城市的基礎設施建設。比如各地寬廣的街道與馬路、巨大又華麗的城市活動中心或街心公園、河邊或湖邊延綿數(shù)公里巨大的綠地工程等，各個城市許多基礎設施無不是當?shù)刈罹薮蟮墓こ�。當然，這些對城市發(fā)展與繁榮，對民眾享用都是有利的。但是，我們是否注意到了近十年地方政府獲得土地出讓金１３萬億元，對于如此龐大的資金是如何安排的，到目前為止沒有看到哪個地方政府有一本透明的賬。據(jù)最近的報道，北京市的一個鎮(zhèn)長就是在這種城市基礎設施建設的過程中貪污金額達２億元。足見，在土地出讓金使用過程中，地方政府有多大漏洞，政府官員的尋租空間有多大。
其次，地方政府以軟性的方式來對抗房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還在于中央政府房地產(chǎn)政策執(zhí)行上的曖昧性、在于房地產(chǎn)業(yè)的工具性無法放棄。我們可以看到，2010年以來，無論是中央政府關于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件，還是中央領導人的講話，中央政府對房地產(chǎn)市場居住功能的界定、對遏制住房投機炒作等方面的態(tài)度都是十分堅決的，而且這些核心內(nèi)容基本上寫進這幾年中央政府關于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各項政策中。但是，中央政府對房地產(chǎn)投機炒作打擊政策落實則往往不到位。
比如，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的問題或?qū)嵸|(zhì)，就是嚴厲打擊住房投機炒作，就是去除當前國內(nèi)住房市場的購買住房的賺錢功能。如果中央政府對打擊住房市場的投機炒作不僅態(tài)度堅決，而且把這種決心真正落實在政策上，國內(nèi)房地產(chǎn)市場只要向消費為主導的市場回歸，那么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整就較容易了。不過，中央政府明白了這個道理，但調(diào)控政策的落實與執(zhí)行卻有心無力。比如，限制投機炒作的經(jīng)濟工具有住房信貸政策與稅收政策，如果通過這些政策可能對住房的投機炒作進行事前、事中、事后的限制，那么住房投機炒作者自然會退出住房市場。但是，就目前的情況來看，中央政府僅是在住房信貸政策落實得還好，而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則顯得乏力。到目前為止，中央政府就是不在住房稅收政策上做文章，把住房投機炒作者清除出市場。如果說，中央政府只是口頭上說要堅決打擊住房的投機炒作，而不在住房稅收政策上做文章（比如出臺嚴厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產(chǎn)財產(chǎn)稅等），早已經(jīng)進入房市的投機炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，一定會以為中央政府打擊投機炒作是玩假的，一定會以為當前的住房政策都是臨時性的，只要這個宏觀調(diào)控的風頭一過，住房市場的投機炒作又會死灰復燃，房價快速飆升就會重來。在這種情況下，住房市場的投機炒作者及房地產(chǎn)市場開發(fā)豈能愿意輕易地退出市場？地方政府豈能不千方百計出臺政策來救這個市場？可以說，只要中國住房市場賺錢功能不去除，只要住房市場投機炒作仍然盛行，那么住房市場的預期就不容易改變，住房市場要得以調(diào)整就不容易。
中央政府為何不愿采取國際上通行的稅收杠桿來嚴厲打擊住房投機炒作？最根本的原因就在于中央政府遲遲無法放棄房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性。即嚴厲打擊住房投機炒作是有共識，但是中央總是在擔心，如果讓投機炒作者退出市場，會不會造成中國房地產(chǎn)市場“硬著陸”？這種“硬著陸”對經(jīng)濟增長是不是會造成巨大的影響？當中央政府在嚴厲地打擊住房投機炒作及保持經(jīng)濟增長之間尋找平衡時，對打擊投機炒作的政策出手自然會走一步看一步了。不過，正如我多次說過的那樣，對于當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴重的投機炒作，中央政府打擊越是果斷，房地產(chǎn)市場調(diào)整得越快，就越是容易走出困境。否則，越是優(yōu)柔寡斷，未來中國經(jīng)濟增長所面臨的風險則越大，所付出的代價就越高。而各地方政府敢于以不同的軟性政策來對抗中央政府的宏觀調(diào)控，就是掐住了中央政府這優(yōu)柔寡斷的軟肋。
總之，中央政府對當前房地產(chǎn)市場形勢及政策，不僅要態(tài)度堅決，堅決打擊住房投機炒作，而且要通過有效的住房稅收政策去除住房地產(chǎn)市場的賺錢功能，讓中國房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)根本性轉變。這不僅能夠讓市場價格理性回歸及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也能夠去除各地方政府認為宏觀調(diào)控政策可能出現(xiàn)逆轉的幻想。這樣，地方政府自然就不會不斷地出臺軟性政策來救市了。