不容回避的是，房地產(chǎn)調(diào)控越是深入，所遇到的阻力就越大。圍繞著是否該優(yōu)惠所謂的“剛性需求”及增加改善性住房、銷售住房市場到底該如何“去投資化”的宏觀調(diào)控政策激烈博弈，估計(jì)會(huì)是今年“兩會(huì)”熱點(diǎn)之一。
“兩會(huì)”開幕在即，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o疑會(huì)成為今年“兩會(huì)”的焦點(diǎn)及重心。因?yàn)�，從�?dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢來看，一方面，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控態(tài)度十分堅(jiān)決，堅(jiān)持要讓住房市場的價(jià)格回歸到理性水平，堅(jiān)決打擊住房的投機(jī)炒作或去住房市場的“投資化”，以便保證住房市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，無論是地方政府還是社會(huì)上各種與房地產(chǎn)利益密切相關(guān)的各種勢力，都在千方百計(jì)地要求調(diào)整住房市場的宏觀調(diào)控政策，要求宏觀調(diào)控松綁的呼聲十分強(qiáng)烈。所以，這激烈博弈必定會(huì)延伸到“兩會(huì)”上。
經(jīng)過兩年來的嚴(yán)厲調(diào)控，盡早促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性已成了政府及整個(gè)社會(huì)的基本共識(shí)。但不容回避的是，房地產(chǎn)調(diào)控越是深入，特別是當(dāng)全國住房銷售急劇下降（比如1月全國有13個(gè)城市住房銷售下降達(dá)到50%）、住房庫存的全面上升（當(dāng)前不少城市住房庫存按現(xiàn)有銷售速度要兩年以上）、不少城市的房價(jià)以向下松動(dòng)（全國一月份房價(jià)基本上停止上漲并有不少城市同比下跌）及地方政府土地財(cái)政面臨的困境時(shí)，所遇到的阻力就越大。
這種阻力，有的表現(xiàn)在地方政府通過軟性的方式打政策“擦邊球”上，有的則表現(xiàn)為利益代理人采取不同的游說方式試圖影響或左右房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。估計(jì)在今年的兩會(huì)上，房地產(chǎn)開發(fā)商的代表及一些地方政府官員會(huì)提出類似的提案。眼下不是已有國內(nèi)住房的價(jià)格不能深度下跌，否則就會(huì)出現(xiàn)中國式次貸危機(jī)，會(huì)把中國帶向經(jīng)濟(jì)衰退的深淵等輿論了嗎？
不過，從今年政府工作報(bào)告的草案來看，對(duì)于今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，其基點(diǎn)不會(huì)有多少改變。至少在讓國內(nèi)住房市場的價(jià)格回歸理性，嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作或去住房市場的“投資化”及保證國內(nèi)住房市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展這樣一個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基點(diǎn)是，估計(jì)在“兩會(huì)”上，無論是地方政府官員還是房地產(chǎn)開發(fā)商及代言人都不會(huì)觸及這條底線。他們的關(guān)注點(diǎn)，或許會(huì)放在他們虛擬的住房“剛性需求”及改善性住房優(yōu)惠政策上�？墒牵麄兯膭�(lì)的所謂“剛性需求”，實(shí)際上根本就不存在。因?yàn)槿魏斡兄Ц赌芰Φ男枨�，都只能是潛在的需求而不是現(xiàn)實(shí)需求，而且在房價(jià)過高的情況下要求政府出臺(tái)優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進(jìn)入市場，實(shí)質(zhì)就是要維護(hù)住高房價(jià)，從而來維護(hù)房產(chǎn)開發(fā)商以及相關(guān)者的既得利益。
因?yàn)�，�?dāng)住房價(jià)格水平推得很高、只有住房投機(jī)炒作者才可能進(jìn)入的情況下，“剛性需求”如果存在，這樣的需求者也是沒有支付能力進(jìn)入的。即使政府能用優(yōu)惠政策來減小這些需求者進(jìn)入市場的負(fù)擔(dān)，降低相對(duì)購買成本，這些補(bǔ)貼著實(shí)是微不足道的。以讓“剛性需求”進(jìn)入市場為名要求政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，不能不說是一種誤導(dǎo)。
由于差別化的住房信貸政策是一種長期政策，盡管有人認(rèn)為上海市通過放開限購令讓外地居民在上�？少徺I第二套住房有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，但在差別化住房信貸政策不改變的情況下，第二套住房是不會(huì)輕易進(jìn)入市場的。因?yàn)闊o論是信貸杠桿率及貸款成本都無法讓住房投機(jī)炒作者再敢進(jìn)入市場張揚(yáng)。正是這一點(diǎn)上，當(dāng)前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價(jià)的市場也可能成為一廂情愿。
現(xiàn)在市場或民眾最為關(guān)注的是，在今年的“兩會(huì)”上中央政府會(huì)采取什么樣的宏觀調(diào)控措施來“去投資化”或去住房市場賺錢效應(yīng)？中央政府對(duì)此有沒有政策上的儲(chǔ)備工具？應(yīng)該看到，經(jīng)過兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，之所以住房市場的預(yù)期至今沒有根本改變，與在政策執(zhí)行上無法放棄房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控工具性有關(guān)。2010年以來，無論是中央政府關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件，還是中央領(lǐng)導(dǎo)人的講話，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場居住功能的界定、對(duì)遏制住房投機(jī)炒作等方面的態(tài)度都是十分堅(jiān)決的，這些核心內(nèi)容基本上寫進(jìn)了這幾年關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控各次政策文件中。但是，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的政策則往往落實(shí)不到位。
其實(shí)，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的問題或?qū)嵸|(zhì)，就是去除當(dāng)前住房市場的賺錢功能。如果這一點(diǎn)得到真正的落實(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就會(huì)迅速向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場回歸，那么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整就較為順利了。比如，限制投機(jī)炒作的經(jīng)濟(jì)杠桿，有住房信貸政策與稅收政策。如果通過這些政策可能對(duì)住房的投機(jī)炒作有事前、事中、事后的嚴(yán)格限制，那么住房投機(jī)炒作者自然會(huì)退出住房市場。但就目前的情況來看，住房信貸政策是落實(shí)得較好的，而在稅收政策上力度就比較弱了。
到目前為止，各方有關(guān)房地產(chǎn)稅收的討論一直很熱烈，但也僅僅停留在討論階段。筆者以為，堅(jiān)決打擊住房的投機(jī)炒作，住房稅收政策是非常有效的工具，假如稅收政策遲遲出不了臺(tái)，不免會(huì)使這幾年進(jìn)入住房的投機(jī)炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商及多個(gè)相關(guān)利益方抱有一些幻想，會(huì)以為當(dāng)前的住房調(diào)控政策可能都是臨時(shí)性的，只要這次宏觀調(diào)控的風(fēng)頭一過，就還可能重溫住房市場的投機(jī)炒作美夢，房價(jià)還會(huì)再度快速飆升。抱著這樣的幻想，住房市場的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)市場開發(fā)商豈能愿意輕易地退出市場？一些地方政府豈不又要千方百計(jì)來救這個(gè)市場？房地產(chǎn)開發(fā)商豈肯讓住房的價(jià)格繼續(xù)下跌？所以說，只要中國的住房市場賺錢功能不去除，只要住房市場投機(jī)炒作之風(fēng)不根除，那么住房市場的預(yù)期就很難改變，住房市場宏觀調(diào)控就很難達(dá)到目標(biāo)。
圍繞著是否該優(yōu)惠所謂的“剛性需求”及增加改善性住房、銷售住房市場到底該如何“去投資化”的宏觀調(diào)控政策激烈博弈，結(jié)果究竟會(huì)如何，國人且拭目以待。