從某種程度上講，2012年房地產(chǎn)走勢影響到許多宏觀指標(biāo)。從最新數(shù)據(jù)看，2011年12月房地產(chǎn)投資增速27．9％,尚在高位。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個(gè)共識(shí)，但回落到什么程度，帶來多大沖擊卻分歧巨大，分歧的關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)回落程度，既有可能是一個(gè)事關(guān)調(diào)控之下的周期性調(diào)整，也有可能是更長期的趨勢調(diào)整。
海外有投資機(jī)構(gòu)曾發(fā)表報(bào)告稱中國房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過。從大的角度來看，2012年房地產(chǎn)回落程度將主要取決于三個(gè)方面：其一是房地產(chǎn)投資下滑的程度；其二是保障房投資的對沖力度；其三是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)釋放范圍和程度。
從目前可以觀察和追蹤的線索來看，房地產(chǎn)投資下滑風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在釋放，考慮保障房這個(gè)外生變量之后，2011年和2012年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)使用需要特別注意，數(shù)據(jù)與事實(shí)之間偏離趨勢不可忽略，從這個(gè)角度看，2012年中國房地產(chǎn)投資下滑可能比想象要低。新開工和在建面積增速與房地產(chǎn)銷量增速之間的偏離趨勢，顯示房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)可能有所高估；房地產(chǎn)新開工和在建面積與鋼材、水泥使用量同比增速之間的偏離趨勢，進(jìn)一步驗(yàn)證了部分新開工和在建項(xiàng)目并未完全形成真實(shí)投資，也未顯著形成對相關(guān)行業(yè)的顯著拉動(dòng)�？傮w來看，如果扣除這個(gè)高估，房地產(chǎn)投資已在事實(shí)上開始下滑，因此，2012年雖然會(huì)下滑，但下滑幅度可能要比一般預(yù)測低一些。
保障房投資規(guī)模取決于在建項(xiàng)目的套數(shù)或面積，理論上，如果能夠測算出在建規(guī)模，即可按照保障房項(xiàng)目開發(fā)成本和開發(fā)節(jié)奏計(jì)算出每個(gè)季度形成的實(shí)際投資完成額。
目前，在數(shù)據(jù)極為有限的情況下，對過去三年的保障房開工、竣工和在建情況進(jìn)行粗略估算，并需要具體考察以下三點(diǎn)情況。
第一，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工590萬套，竣工33萬套，基本建成370萬套。據(jù)此可以測算，2010年開工的保障房尚有560萬套在2011年全部處于在建過程，考慮到2011年四個(gè)季度保障房累計(jì)新開工數(shù)量分別為100萬套、566萬套、986萬套、1033萬套，因此，把2010年已開工、2011年在建與2011年新開工的規(guī)模疊加在一起，可以測算2011年四個(gè)季度的保障房在建規(guī)模為：660萬套、1126萬套、1546萬套、1593萬套。
第二，保障房建設(shè)期雖然少于商品房，但至少也要2—2．5年才能完成從項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目落地、新開工、施工、基本建成、竣工（達(dá)到入住條件）的流程。據(jù)此測算：1．2011年新開工的保障房項(xiàng)目在2012年基本全部處于在建之中；2．2010年開工、基本建成的370萬套理想情況下應(yīng)有部分在2011年竣工
（住建部年初提出的2011年竣工目標(biāo)為300萬套，但不作硬性考核），假設(shè)竣工量為300萬套，那么2010年開工的590萬套中仍有260（590－33－300）萬套左右在2012年處于在建過程；3．2012年新開工按照700萬套測算，由于責(zé)任狀簽訂時(shí)間較2011年顯著提前，部分中西部省份“項(xiàng)目落地”工作有望在2012年初完成，3、4月份保障房即可進(jìn)入開工期，較2011年9、10月份集中開工期大幅提前，據(jù)此估計(jì)2012年700萬套保障房在二季度即可逐步實(shí)現(xiàn)
“全開工”。綜合以上三類情況，可以大致框算出2012年四個(gè)季度的在建規(guī)模分別為：1360萬套、1960萬套、1960、1960萬套。
第三，區(qū)分投資需求與實(shí)際投資完成額差異。2011年按照各類保障房套均面積、土地開發(fā)成本、建筑成本等假設(shè)，1000萬套保障房投資需求為1．3萬億元左右，但只有把它按照2．5年左右建設(shè)期折算后，才能形成當(dāng)年實(shí)際投資完成額。事實(shí)上，根據(jù)測算以及實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2011年1．3萬億元投資需求總量中，樂觀而言，只有約三分之一的部分形成了實(shí)際投資。因此，在測算實(shí)際投資完成額時(shí)，需要將投資需求按照開工期和建設(shè)期平滑至當(dāng)季和當(dāng)年。由于目前尚未公布2012年700萬套保障房的具體分類，假設(shè)各類比例與2011年相同，大致測算700萬套投資需求在最為理想的情況下為9200億元左右。
第一，根據(jù)上述假設(shè)條件，估計(jì)2011年實(shí)際投資完成額為5900億元，四個(gè)季度分布分別為15％、23％、31％、31％。2012年實(shí)際投資完成額將為9200億元左右，四個(gè)季度分布分別為19％、27％、27％、27％。相比之下，2012年保障房投資同比增長56％，且四個(gè)季度投資分布更為均勻，與2011年集中在三四季度略有不同，即使把有可能虛增的部分考慮進(jìn)來，但這只會(huì)影響投資總量，不影響同比增速。
第二，保障房對沖節(jié)奏與商品房投資下滑節(jié)奏在2012年存在一定的時(shí)間錯(cuò)配，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面出現(xiàn)一定弱化。房地產(chǎn)投資具有明顯的季度性，通常在四個(gè)季度投資分布為15％、30％、30％、25％，一季度投資量最少，三四季度持平，四季度略低。相比之下，根據(jù)測算，保障房對沖能力在一季度也是最弱的，在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面可能會(huì)出現(xiàn)一定弱化，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑幅度未必會(huì)十分顯著。