北京、上海、廣州和深圳等主要城市的住房成交量在今年2月中旬以來都有明顯增加，這引來了各種評論。在當前背景下，要解釋住房成交量突增很困難，因為無論從供求關(guān)系，還是從政策層面，都可以找到貌似合理的論據(jù)。
　　理論研究中有一種觀點，公共政策與公眾預(yù)期是相互建構(gòu)的。也就是說，應(yīng)急式的政策舉措會加劇公眾短視化的行為預(yù)期，而公眾充滿機會主義的預(yù)期又為出臺短期化的公共政策提供了舞臺。假如這種循環(huán)不斷延續(xù)，不僅不利于解決一些根本性的關(guān)鍵問題，反而會形成路徑依賴，為持續(xù)發(fā)展埋下隱患。從這個角度說，討論房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制建設(shè)不僅非常及時，也非常必要。
　　任何一項長效機制要達成預(yù)期目標，實現(xiàn)良性運行，都必須做到利益兼容。但是，知易行難。以房地產(chǎn)市場為例，包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)、已購房群體和未購房群體在內(nèi)的不同主體，都有差異化的利益導(dǎo)向，就此，如果能找到一種實現(xiàn)帕累托改進（編按：指一項政策能至少有利于一個人，而不會對任何其他人造成損害）的機制，自然是最佳方案。但在既有約束條件下，這幾乎不可能，因為有幾對利益是相互排斥的。
　　而且，即便是同一個主體的利益，也在不斷變化，在購房前或許對成交價格過高而憤憤不平，在購房后又對房價上漲過慢、尤其是房價下跌表達不滿。正因為如此，才出現(xiàn)了理想主義和實用主義的分野。理想主義者認為，在沒有設(shè)計出最優(yōu)機制之前，最好不要輕舉妄動；而實用主義者則認為，既然一時無法找到最優(yōu)的方案，那就先做出相對可行的選擇。
　　以限購措施為例，理想主義者會因其行政色彩過濃、干擾了自由選擇而大加批判；而實用主義者會認為它符合當前中國政治經(jīng)濟的運行邏輯，是緩解房地產(chǎn)業(yè)各種積重難返之問題的一種次優(yōu)選擇。兩種視角孰優(yōu)孰劣，在此不細論。
　　更重要的是，應(yīng)該認識到，房地產(chǎn)業(yè)的問題是中國在發(fā)展和改革中所面臨的一系列深層次體制機制問題的集中反映。比如，快速城市化與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)趨于固化的問題，中央與地方財權(quán)和事權(quán)配置問題，社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)與政府職能轉(zhuǎn)變問題，市場化改革與收入分配問題，甚至還涉及到出口導(dǎo)向戰(zhàn)略和國際經(jīng)濟格局變遷問題。要在這些相互交織的問題中梳理出改革策略，既需要智慧，也需要時間。因而，更為可取的視角是將限購措施看作是為破解深層次問題贏得時間的一種重要手段。問題在于，能否把握好這種戰(zhàn)機。其中，探索房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制是一項重要內(nèi)容。
　　從積極的意義上說，構(gòu)建長效機制的目的是要保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，形成符合中國國情的住房體系，盡可能達到住有所居的狀態(tài)。從消極的意義上說，一方面要防止房地產(chǎn)業(yè)存在的問題威脅經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定，另一方面要防止行政權(quán)力對市場的肆意干擾。
　　在當前背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制至少應(yīng)堅持三項原則：政府主導(dǎo)、分層分類以及統(tǒng)籌兼顧。
　　“政府主導(dǎo)”有兩層含義。一是相對于各種市場主體，政府應(yīng)增強決策的自主性，盡量減少各類利益集團對公共決策的滲透。這意味著政府既要減少對利益集團的依賴，又要不斷提高自身的行政能力。二是在層級化的政府體系中，應(yīng)按照權(quán)責一致的原則合理分工，比如中央政府負責宏觀“掌舵”，運用經(jīng)濟安全指數(shù)和住有所居實現(xiàn)程度等指標去考評省級政府的房地產(chǎn)調(diào)控工作，省級政府對房地產(chǎn)調(diào)控負總責，規(guī)劃符合各地實際情況的市場發(fā)展和住房保障計劃，地市級和縣級政府具體落實房地產(chǎn)調(diào)控工作。
　　“分層分類”的原則可概括為：“高端有約束、中端有支持、低端有保障”�！案叨擞屑s束”是指針對價高、面積大的豪華商品住宅，無論是供應(yīng)還是需求，無論是否首套，都應(yīng)該運用稅收等政策予以約束，但不宜簡單地禁止，因為屢禁不止的事實說明與其堵，還不如疏�！爸卸擞兄С帧笔侵羔槍π�戶型的普通商品住宅，尤其是首套房的購房群體，應(yīng)該在稅費和其他政策方面予以支持。“低端有保障”是指針對危棚簡屋，尤其是住房困難群體，應(yīng)該通過住房保障政策予以救濟。
　　“統(tǒng)籌兼顧”原則有三層含義。第一是在制定出臺相關(guān)宏觀經(jīng)濟政策之時兼顧其對房地產(chǎn)市場的影響，提前研判形勢，有針對性地提出對策。在二十多年的住房制度改革過程中，這方面有許多教訓(xùn)值得吸取。第二是制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策要統(tǒng)籌兼顧各種群體的利益，對于合理的利益訴求應(yīng)予以保護，對于有爭議的利益訴求按照弱勢群體優(yōu)先的原則處理，對于危及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的利益訴求要堅決打擊。第三是房地產(chǎn)調(diào)控政策要兼顧城市化進程和經(jīng)濟社會的發(fā)展趨勢，使之不成為城市化和人口相對自由流動的主要障礙。
　　具體而言，長效的房地產(chǎn)調(diào)控機制應(yīng)包括這樣幾方面內(nèi)容：明確調(diào)控目標、理順中央政府與地方政府間的關(guān)系、創(chuàng)新用地制度、完善住房信息系統(tǒng)、合理配置政策工具。
　　首先要明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標。由于成交均價存在較多內(nèi)在缺陷，因而只以均價作為目標的調(diào)控做法有待改進。建議圍繞房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展編制市場穩(wěn)健指數(shù)，圍繞住房保障編制有效保障指數(shù)，將兩個指數(shù)作為體現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標的監(jiān)測參考基準。
　　其次要理順中央政府與地方政府間的關(guān)系，尤其是合理劃分中央政府和地方政府的財權(quán)、事權(quán)，改善政府績效考評機制，提高各級政府推行房地產(chǎn)調(diào)控的積極性。
　　創(chuàng)新用地制度，改土地批租模式為年租模式，真正體現(xiàn)“平均地權(quán)、漲價歸公”。一方面，每一個城市居民都應(yīng)該享有相同面積住宅用地的長期使用權(quán)，另一方面，以年租方式降低土地初始出讓的價格，用年租金的租率作為政策杠桿調(diào)節(jié)地租收入在遠期和近期的分配，以及與土地有相關(guān)利益的各方之間的關(guān)系。
　　通過開展全國住房普查完善住房信息系統(tǒng)，建立相對全面的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)和住房保障評價系統(tǒng)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供堅實的信息基礎(chǔ)。
　　最后，合理配置政策工具。在房地產(chǎn)調(diào)控機制中，限購、限售、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、實物配租、貨幣補貼等都是政策工具，而且每種工具都各有利弊，關(guān)鍵還在于如何配置。所謂“合理”的原則，要求應(yīng)該是以法律為準繩、以市場為基礎(chǔ)、以公平為導(dǎo)向。