美國高盛集團(tuán)總裁奧尼爾曾在倫敦《金融時(shí)報(bào)》撰文，認(rèn)為2012年世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)在于中國經(jīng)濟(jì)能否實(shí)現(xiàn)軟著陸。國際上對中國經(jīng)濟(jì)稍有了解者肯定對關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論有印象。
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科學(xué)比較中日房地產(chǎn)價(jià)格 |
我們將中日兩國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相似時(shí)期的現(xiàn)象進(jìn)行比較，力圖得出有意義的結(jié)論。
據(jù)了解經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期日本的房地產(chǎn)價(jià)格也是飛漲。據(jù)日本1965年出版的《建設(shè)白書》統(tǒng)計(jì)，以1955年為基數(shù)
100計(jì)算，到了1964年日本全國市街地價(jià)價(jià)格指數(shù)為726，即這一時(shí)期日本全國地價(jià)漲了6．26倍，同期日本全國批發(fā)物價(jià)累計(jì)僅漲3．6％。如果考慮到以日本東京、大阪為代表的一線大城市情況，其地價(jià)漲幅肯定更加驚人，粗略估計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今天我國北京、上海等一線大城市近五年的上漲水平。但當(dāng)時(shí)卻沒有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫。因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。
據(jù)日本政府統(tǒng)計(jì)，1955年—1960年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長9．7％，1960年—1970年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長11．6％，上個(gè)世紀(jì)六十年代日本國民也實(shí)現(xiàn)了收入倍增計(jì)劃。日本經(jīng)濟(jì)從1951年至1973年是高速增長年份，前后持續(xù)22年。而我國經(jīng)濟(jì)從1978年至今已經(jīng)持續(xù)高速增長33年，這一時(shí)期國民收入也實(shí)現(xiàn)了多倍增長。對比日本情況，我國國民有可能消化房價(jià)上漲的影響，初步分析我國房地產(chǎn)應(yīng)該基本不存在泡沫，至少應(yīng)該不存在全國性泡沫。現(xiàn)實(shí)情況是，從2000年起我國大量建設(shè)住宅，各地房價(jià)上漲起步年份不同，上漲速度時(shí)快時(shí)慢，2005年以后確實(shí)存在上漲過快現(xiàn)象。
首先，我國還沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。我國各地房地產(chǎn)上漲時(shí)間、速度、幅度的不同，以及人口居住不能實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)等事實(shí)，說明我國還沒有實(shí)現(xiàn)全國性統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，更談不上全國性房地產(chǎn)泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不可同日而語。
其次，我國是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的典型問題就是供應(yīng)短缺，上世紀(jì)八十年代鋼材漲價(jià)、九十年代彩電漲價(jià)是否存在泡沫？顯然這是商品或要素進(jìn)入市場初期由于供應(yīng)不足造成的價(jià)格飛漲，不是泡沫。同樣，我國房地產(chǎn)改革從1998年起步，住宅商品化不過才經(jīng)歷12年短暫的歷史階段，土地要素價(jià)格也是隨著房產(chǎn)開始進(jìn)入市場，初期階段也必然會(huì)像八十年代鋼材、九十年代彩電一樣價(jià)格飛漲。發(fā)達(dá)國家的土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場已經(jīng)有幾百年歷史，比初期價(jià)格上漲數(shù)以百倍計(jì)，我們幾曾見過發(fā)達(dá)國家把經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期階段緊缺商品價(jià)格上漲稱之為泡沫？即便現(xiàn)在高科技新產(chǎn)品上市初期也是達(dá)到很高的價(jià)格水平，只有市場供應(yīng)充足時(shí)才出現(xiàn)回落。
其三，中日一線城市人口數(shù)量對比。我國北京、上海常住人口是東京的兩倍以上，但東京高速發(fā)展時(shí)期集中了日本全國人口的10％，北京、上海到目前為止各自集中的人口占全國2％多，還存在大量人口等候進(jìn)入，這形成房地產(chǎn)漲價(jià)的強(qiáng)烈勢能，表明市場上有極大的現(xiàn)實(shí)需求。在有現(xiàn)實(shí)需求情況下，市場價(jià)格話語權(quán)掌握在供應(yīng)方手里，這是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。日本東京地價(jià)遠(yuǎn)高于其他地方，所以，我國北京、上海等大城市房價(jià)上漲過快、高出其他地方也是必然趨勢，且考慮到我國一線大城市的戶口制約，人口集中化發(fā)展趨勢還將支撐北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
最后，從購買力角度分析。高房價(jià)有高收入者購買力支撐，他們大多不需要貸款，或者是償債能力極強(qiáng)，因而向高收入消費(fèi)者供應(yīng)高價(jià)房，這不是泡沫，而是現(xiàn)實(shí)市場高檔化分化發(fā)展的真實(shí)反映。我們需要區(qū)別對待收入的差距與房地產(chǎn)高中低結(jié)構(gòu)分化發(fā)展是市場供需決定的事實(shí)，高收入者購買高價(jià)房如果可以實(shí)現(xiàn)供需平衡，就不是泡沫。
既然不存在房地產(chǎn)泡沫，如何理解我國政府一再采取措施調(diào)控房價(jià)？我認(rèn)為，在某個(gè)時(shí)間段，例如2009年至2010年上半年，我國房價(jià)上漲確實(shí)過快，存在高房價(jià)、缺少對應(yīng)高品質(zhì)房地產(chǎn)、高價(jià)房供應(yīng)偏多等問題，其帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面效果已經(jīng)足以讓人聯(lián)想到美國、日本房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)，所以，我國政府由初期提出防止“房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”、“抑制過快上漲”，到后期才逐步加碼至目前的嚴(yán)厲水平。換句話說，政府有能力控制房價(jià)上漲，政府可以視經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長水平高低進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可以打壓也可以適當(dāng)放緩打壓力度，達(dá)到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長處于適當(dāng)水平的目的。至此，已經(jīng)不需要解釋我國經(jīng)濟(jì)2012年不會(huì)硬著陸的原因了，因?yàn)檎莆沼小皽囟日{(diào)控器”。此外房地產(chǎn)價(jià)格飛漲還會(huì)導(dǎo)致貧富差距拉大，從穩(wěn)定的政治需要出發(fā)，適當(dāng)控制房價(jià)過快上漲和增加保障房供應(yīng)是雙管齊下解決問題的重要舉措。