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2012-04-10 作者：李佳鵬 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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3月份以來(lái)，樓市成交呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線城市樓市成交量環(huán)比大幅攀升，迎來(lái)本輪調(diào)控以來(lái)難見(jiàn)的“暖春”。但仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，成交大幅攀升是房企“以價(jià)換量”激發(fā)剛性需求入市所致，僅是市場(chǎng)的階段性反彈而不是市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的信號(hào)，在樓市調(diào)控依然從嚴(yán)從緊、庫(kù)存高企、房企資金吃緊的背景下，降價(jià)促銷(xiāo)、“以價(jià)換量”仍是房企的首要任務(wù)。
對(duì)于樓市3月份成交環(huán)比大幅攀升的情況應(yīng)該理性看待，一方面，近期，各地房源供應(yīng)明顯增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)項(xiàng)目增多，加之首套購(gòu)房按揭貸款額度緊張的狀況有所緩解，首套房貸利率回歸基準(zhǔn)利率等多重因素影響，使得剛性需求得到一定程度釋放，成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6萬(wàn)套，從主要購(gòu)買(mǎi)人群看，九成是首次置業(yè)。
另一方面，雖然3月份成交環(huán)比較大幅度攀升，但一季度整體市場(chǎng)依然處于絕對(duì)低谷。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)城市總成交量為22.2萬(wàn)套，相比2011年一季度的30.9萬(wàn)套下調(diào)幅度達(dá)到了28.3%，環(huán)比去年4季度的26.3萬(wàn)套，下調(diào)幅度也達(dá)到了15.6%。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，北京一季度總成交面積184.9萬(wàn)平方米，同比下跌18.88%；上海一季度總成交面積272.68萬(wàn)平方米，同比下跌18.34%。
事實(shí)上，3月份成交攀升僅是反彈而非樓市回暖反轉(zhuǎn)的信號(hào)。
從大的背景來(lái)看，樓市調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，一些地方對(duì)樓市政策所進(jìn)行的微調(diào)嘗試也被逐一叫停。中央關(guān)于“部分地區(qū)房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”的表述，也預(yù)示著政府調(diào)控房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)仍未達(dá)到，調(diào)控仍將持續(xù)。同時(shí)，目前不僅要關(guān)注新房的價(jià)格走勢(shì)，也要關(guān)注二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)。新房?jī)r(jià)格下調(diào)勢(shì)必推動(dòng)二手房業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)，反之亦然。也就是說(shuō)，包括新房和二手房在內(nèi)的樓市表現(xiàn)，與反轉(zhuǎn)之說(shuō)距離尚遠(yuǎn)。
從庫(kù)存情況看，樓市庫(kù)存量仍處于高位，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，“供大于求”的格局短期很難改觀。
從房企資金面來(lái)看，一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況持續(xù)惡化，已接近甚至低于2008年水平。上市房企69家公司中，負(fù)債占總資產(chǎn)比例超過(guò)70%的有23家，超過(guò)50%的有57家，負(fù)債同比增加的有46家。可以說(shuō)，當(dāng)前房企的降價(jià)壓力較大，“以價(jià)換量”仍將是下一階段房企的首要任務(wù)。實(shí)際上，房企已經(jīng)嘗到了這方面的“甜頭”。經(jīng)歷了一個(gè)多月的降價(jià)促銷(xiāo)后，2月多家標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯回升。其中，招商、金地、保利的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比大幅上漲超過(guò)1倍。
隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，可以預(yù)見(jiàn)，日益高企的庫(kù)存和不斷吃緊的資金將迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商展開(kāi)新一輪的降價(jià)促銷(xiāo)，而在政府“有保有壓”政策的影響下，首次置業(yè)的剛性需求將會(huì)得到釋放并成為市場(chǎng)成交的主力軍，但成交量的增長(zhǎng)幅度將在很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主的降價(jià)空間。
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