近期披露的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口等指標(biāo)盡管有所回落，但更多地指向了宏觀經(jīng)濟(jì)整體依舊向好，而并非很多機(jī)構(gòu)所說的“內(nèi)外交困”之應(yīng)有的景象。而微觀主體的體會(huì)則完全不同：房地產(chǎn)銷售極為疲軟、建設(shè)活動(dòng)十分緩慢、上游需求不斷減弱、信貸需求已經(jīng)放緩、中小企業(yè)飽受成本和物價(jià)的影響而投資意愿很低。事實(shí)上，這種宏微觀的背離一則是“以完成額為統(tǒng)計(jì)對(duì)象”的滯后的統(tǒng)計(jì)規(guī)則在作怪，二則是政府在建投資高基數(shù)影響。但是，先行指標(biāo)已經(jīng)預(yù)示著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能出現(xiàn)較快下滑，固定資產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，如在建或續(xù)建總投資增速已經(jīng)從2010年底的19.5%下滑到目前的11%；出口的先行指標(biāo)長(zhǎng)三角、珠三角出口新訂單指數(shù)下滑到40左右，并有繼續(xù)下滑的趨勢(shì)；反映中小企業(yè)投資意愿的先行指標(biāo)匯豐PMI迅速下滑到48.3%。同時(shí)，政府投資下滑已成定局，固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)降到近年來最低水平，甚至低于2008年。
　　形勢(shì)預(yù)判是為儲(chǔ)備政策服務(wù)的，政策如何做到適度寬松和預(yù)調(diào)微調(diào)在時(shí)下變得非常重要。在國(guó)內(nèi)外概莫能外的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)φ�體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)尤為重要，特別是在經(jīng)濟(jì)蕭條或啟動(dòng)階段，往往成為促進(jìn)或掣肘經(jīng)濟(jì)走出困境的關(guān)鍵因素。美國(guó)歷史上幾次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇（如上世紀(jì)30年代中期和本世紀(jì)初）中，房地產(chǎn)發(fā)揮了舉足輕重的作用；而當(dāng)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以忽明忽暗，還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)陰晴不定所致。就我國(guó)而言，考慮到政策時(shí)滯和對(duì)沖悲觀預(yù)期的需要，避免可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)失速，需要政策提前應(yīng)對(duì)，這其中也要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
　　今年1-2月的房地產(chǎn)市場(chǎng)受季節(jié)性因素影響較大（今年1月和去年2月為春節(jié)所在月份），單獨(dú)考察1月或2月成交量的同比和環(huán)比沒有太多意義。做1-2月的成交量累計(jì)則扣除了季節(jié)性影響，主要城市的這一指標(biāo)同比下跌40%左右，顯示市場(chǎng)仍舊處于深度調(diào)整的過程中。周數(shù)據(jù)顯示，從2月下旬開始的反彈為實(shí)質(zhì)意義上的成交量增長(zhǎng)，但值得注意的是這種反彈是開發(fā)商“以價(jià)換量”引致剛需發(fā)力的結(jié)果，并非樓市回暖的征兆�？梢宰糇C這一點(diǎn)的是，從2011年10月到2012年2月，一線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，平均跌幅達(dá)到29.4%。但是，在前期連續(xù)5個(gè)月實(shí)施降價(jià)策略和成交量持續(xù)增長(zhǎng)后，3月份起開發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力已經(jīng)不足，該月一線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲7.8%，我們預(yù)計(jì)4-5月份的成交量將大概率弱于3月份，從而使得機(jī)構(gòu)和媒體所認(rèn)為的“回暖”將止步于3月份。
　　如果反彈結(jié)束，首先觸發(fā)的是開發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)開工規(guī)模和延緩在建進(jìn)程，庫(kù)存消化壓力再次加大。順著鏈條向上，將進(jìn)一步惡化上游鋼鐵、建材、機(jī)械等行業(yè)本已嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，進(jìn)而影響到再上游的原材料和能源行業(yè)。更為重要的是，這一鏈條上的所有行業(yè)均對(duì)銀行信貸融資高度依賴，這一連鎖收縮的行為不僅使得目前出現(xiàn)的信貸需求疲軟跡象成為趨勢(shì)（反映信貸需求的社會(huì)融資總額1-2月份同比減少了4089億元），而且使得當(dāng)前銀行不良貸款反彈跡象成為趨勢(shì)（全行業(yè)2011年四季度不良貸款規(guī)模和不良率自2005年以來首次雙雙反彈）。之前由銀行自主信貸緊縮所傳導(dǎo)的單向經(jīng)濟(jì)收縮，將演變?yōu)橛摄y行信貸自主緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求緊縮所形成的通貨緊縮，這將與目前歐盟和美國(guó)所面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是完全一致的，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致信貸需求不足和銀行信貸供給意愿不高產(chǎn)生通貨緊縮，而國(guó)家貨幣干預(yù)的邊際效率已經(jīng)很低。退一步講，即使經(jīng)濟(jì)不會(huì)失速或硬著陸，也并不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑和銀行信貸緊縮對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的共振。
　　在叫板緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策的一系列嘗試被叫停后，延續(xù)既有政策和繼續(xù)緊縮已經(jīng)成為共識(shí)。當(dāng)下，凡提出要松綁政策的，均被視為別有用心從而“不得人心”，這其實(shí)是一種情緒化的做法。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的寬松或糾偏非常必要，主要是針對(duì)首次購(gòu)房的自住性購(gòu)房者：
　　其一，應(yīng)大幅提高對(duì)首套購(gòu)房貸款的優(yōu)惠幅度。當(dāng)前盡管首套房貸利率已經(jīng)由2011年四季度的上浮5%-10%回歸到了基準(zhǔn)和九五折到九折的優(yōu)惠利率狀態(tài)，但我們認(rèn)為這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，原因之一是商業(yè)性住房抵押貸款利率處于近年來的歷史最高水平（5年期及以上房貸利率為7.05%），比2008年12月份的近年來最低水平（5年期及以上房貸利率為5.94%）上升接近20%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)上升20%；原因之二是2008年底至今主要城市房?jī)r(jià)上漲了70%以上（有的甚至翻了一番），而主要城市居民可支配收入2008年至今只增長(zhǎng)了35%左右，這相當(dāng)于居民住房支付能力下降或房?jī)r(jià)上漲了；原因之三是近幾年消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）漲幅遠(yuǎn)高于之前幾年。
　　其二，應(yīng)降低首次購(gòu)買二手住房所負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅。這也符合降低綜合稅負(fù)的趨勢(shì)和訴求。二手住房已經(jīng)成為很多城市交易的主力，而目前上市供應(yīng)的二手住房多為2007年和2009-2010年投機(jī)、投資性購(gòu)房最為活躍的兩個(gè)時(shí)期所交易的商品住房，這些住房大多距離上次交易短于5年，需要購(gòu)房時(shí)一次性繳納房屋交易總價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅，相當(dāng)于房屋總價(jià)一次性上漲5%。
　　類似于保障房，首套房銷售一手連著投資，一手連著消費(fèi)，對(duì)于延續(xù)當(dāng)前市場(chǎng)反彈趨勢(shì)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向以消費(fèi)為主的內(nèi)需轉(zhuǎn)型具有重要意義。當(dāng)然，很多人擔(dān)心放松調(diào)控必然會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲和調(diào)控成果功虧一簣，2009年的房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)就是一例，但2009年房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)是政策在執(zhí)行中嚴(yán)重走樣和極度寬松的貨幣政策造成的結(jié)果，如投資性購(gòu)房借改善性購(gòu)房登堂入室、降低開發(fā)項(xiàng)目資本金比率成了開發(fā)商享用土地市場(chǎng)盛宴和囤房的工具。而當(dāng)前的大環(huán)境則是2009年無法比擬的。限購(gòu)執(zhí)行一年有余已經(jīng)比較完善并將繼續(xù)執(zhí)行，加上6月份40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，這將進(jìn)一步拒絕投資性購(gòu)房，并保證優(yōu)惠能真正惠及目標(biāo)人群；開發(fā)貸款已經(jīng)成為各銀行回避的貸款標(biāo)的了；今明兩年保障房進(jìn)入大規(guī)模分配階段；今年監(jiān)管當(dāng)局主動(dòng)下調(diào)貨幣增速到近年來的最低水平，而信貸需求也比較疲軟。這些都為房地產(chǎn)領(lǐng)域適度寬松的政策創(chuàng)造了環(huán)境。

　　（作者單位：深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心）