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2012-04-16 作者：李麗麗（交通銀行發(fā)展研究部） 來源：上海證券報
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在中國經(jīng)濟(jì)增長的構(gòu)成要素中，投資一直占很高比例，經(jīng)濟(jì)對投資的依賴性較高。初步測算，去年我國GDP增長9.2%，其中，投資的貢獻(xiàn)率達(dá)54.2%，而在投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比達(dá)20.44%。粗略計算，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的拉動作用達(dá)到11%。而在2010年前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（2007-2010年）一直在16%以上。
房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響如此重要。因此作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的重頭戲——房產(chǎn)調(diào)控可謂任重道遠(yuǎn)，過程艱巨。
對此，有分析人士稱，按照地方政府對于土地財政需求和中央政府對于經(jīng)濟(jì)增速需求的雙向分析，地方政府無法承受超過20%的房地產(chǎn)價格下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)難以承受超過25%的房地產(chǎn)價格回落。房地產(chǎn)價格大幅波動對各方都不利，房產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)放在“軟著陸”上，而不是簡單的讓價格大幅下降。
溫總理在今年兩會答記者問時表示，房價遠(yuǎn)未回到合理位置。就我看來，“回歸”不是一蹴而就，回歸的周期更非短暫。通過放緩經(jīng)濟(jì)增長（調(diào)至7.5%），一來可以緩解房價相對過熱的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)壓力（如通脹、產(chǎn)業(yè)鏈中部分行業(yè)如鋼鐵等的產(chǎn)能過剩），消化房產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟(jì)增長造成的諸多負(fù)面影響；二來可以配合以更成熟精細(xì)化的房產(chǎn)調(diào)控政策（如確保剛性需求、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍），使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控到位、房價合理回歸的目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸，避免重蹈歐美、日本等國在此問題上的覆轍。
簡言之，即放緩一定的經(jīng)濟(jì)增長以換取房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)更平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)。由此，我們看到，社會各方正逐步呈現(xiàn)出接受經(jīng)濟(jì)增速放緩的事實(shí)，不再一味追求高增長而延誤經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
其實(shí)，對于任何國家和地區(qū)而言，幾十年的高增長并非常態(tài)�！熬盼濉�、“十五”和“十一五”期間，我國經(jīng)濟(jì)年均增速分別為8.6%、9.8%和11.2%，持續(xù)的高增長讓中國承受了高風(fēng)險的代價：形成了中國特有的“過度工業(yè)化、過度投資驅(qū)動、過度出口依賴、過度粗放增長”的模式，資源消耗透支、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等問題并發(fā)，嚴(yán)重威脅到可持續(xù)發(fā)展的上限。
今年，我國的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)調(diào)低至7.5%，主要目的就是尋求經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量的增長、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)而言就是要助其“軟著陸”。
當(dāng)然，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)“軟著陸”并非易事。所謂軟著陸，指房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷漸進(jìn)式調(diào)整的過程，這種漸進(jìn)式的調(diào)整不是簡單的價格回歸，而是讓房地產(chǎn)業(yè)朝著合理的發(fā)展體制演進(jìn)。軟著陸的表象是房價的平穩(wěn)調(diào)整，實(shí)質(zhì)是消除房產(chǎn)市場長期發(fā)展形成的頑疾，使之健康有序。
具體而言，房地產(chǎn)市場的軟著陸有三個基本目標(biāo)：第一，價格合理回落，視各地房地產(chǎn)市場的情況，市場參與各方對價格回落的程度有基本合理的共識；第二，交易量和投資量能從持續(xù)萎縮轉(zhuǎn)為較快地企穩(wěn)，并得到恢復(fù)；第三，改變傳統(tǒng)、單一市場化的房地產(chǎn)格局，在調(diào)整中逐步確立“雙軌制”。
要實(shí)現(xiàn)上述房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸的目標(biāo)，筆者認(rèn)為，要堅持一個原則，即，弱化房產(chǎn)的投資屬性，強(qiáng)化消費(fèi)屬性。具體要加強(qiáng)下列三方面。
其一，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。一是增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，除目前開征的重慶、上海外，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至前期房價漲幅過快的其他城市。二是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收實(shí)體，不僅局限于目前對新購房的征收，還要擴(kuò)大至存量房，以增加市場供應(yīng)，但要防止房產(chǎn)稅向下游租客轉(zhuǎn)嫁的情況出現(xiàn)。
其二，支持消費(fèi)性需求尤其是剛性需求的恢復(fù)。如目前已有的全國性政策：支持首套房貸、普通商品房開發(fā)貸等，地方政府還可因地制宜，將房產(chǎn)需求中的消費(fèi)需求從限購群體中遴選出來，如婚房購置、改善性需求（賣舊房買新房），并給予信貸優(yōu)惠支持。
其三，擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍，降低保障房的準(zhǔn)入門檻。目前地方政府在保障房的建設(shè)中之所以熱情度和積極性不高，很大程度上受制于資金瓶頸，建議放開思維，將保障房作為長期資產(chǎn)運(yùn)營。同時，降低保障房準(zhǔn)入門檻，應(yīng)保盡保，將處于政策邊緣的“夾心層”囊括進(jìn)來。
綜上，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控應(yīng)抓住經(jīng)濟(jì)增長放緩的有利時機(jī)，堅持平穩(wěn)調(diào)整、軟著陸的政策取向，在發(fā)展中解決問題，讓房地產(chǎn)交易量逐步恢復(fù)，讓價格合理地調(diào)整，還中國房地產(chǎn)市場健康有序的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。這樣也將逐步扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長動力結(jié)構(gòu)中長期依靠投資和外需拉動、內(nèi)需偏弱的格局，使經(jīng)濟(jì)向可持續(xù)發(fā)展邁進(jìn)。
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